В стабильных экономических условиях представления покупателей об идеальном жилье меняются раз в 10-15 лет. Однако кризисы вносят в этот процесс свои коррективы - особенно, когда отрасль находится в большой зависимости от цен на импортные материалы, рост которых влияет на конечную стоимость недвижимости. Станут ли элитные проекты скромнее и бюджетнее? Эксперты Корпорации «Баркли» проанализировали, повлияет ли кризис на характеристики дорогих квартир, и какая недвижимость элитного и премиум-класса будет востребована в ближайшие годы.
Планировки и площади
В последние годы покупательский интерес от гигантских квартир площадью 300 кв.м сместился к более оптимальным размерам с функциональными планировками. Во всем мире в сегменте жилья элитного и премиум- класса комфортными для проживания считаются однокомнатные квартиры площадью 40-50 кв.м., двухкомнатные – 70-80 кв.м., и трехкомнатные площадью 100-120 кв.м. При этом рациональная планировка предусматривает, что доля проходных зон (холла и коридоров) не должна превышать 10-15% общей площади, а все помещения имеют правильную форму.
Тенденция «не тратить лишнего» ни при покупке, ни при дальнейшем обслуживании квадратных метров в ближайшие годы будет укрепляться. Но сокращение площади квартир вряд ли произойдет. «Такого «разгона» площадей, какой был до кризиса 2008 года, сейчас мы не наблюдаем, соответственно, и их сокращения не будет, - говорит коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. – Девелоперы, наученные опытом, предлагают сегодня квартиры с рациональными планировками, максимально сбалансированными площадями жилых и общественных зон. Стандарты, сложившиеся к настоящему времени на рынке – оптимальны. Уменьшение общей площади на 10-20% сделает квартиры некомфортными для проживания. Такое жилье не сможет считаться элитным, и не будет востребовано у целевой аудитории. Поэтому в будущих проектах усилия девелоперов могут быть направлены лишь на еще большую оптимизацию внутренних планировок».
Отделка
Согласно опросам, проведенным Корпорацией «Баркли», приобрести квартиры с готовой отделкой хотели бы 70% покупателей. Еще несколько лет назад их доля была в 2,5 раза меньше. При этом доля ЖК с готовыми к проживанию квартирами к началу этого года составляла всего 12%. «Я думаю, что именно сейчас доля проектов с квартирами «под ключ» будет расти более быстрыми темпами, и на рынке может закрепиться формат готового жилья, - говорит Екатерина Фонарева. – Во-первых, покупатели недвижимости устали от бесконечных ремонтов, на которые приходится тратить много времени и сил. Во-вторых, в настоящее время покупка квартиры, полностью готовой к проживанию, позволит не только экономить время, но и деньги клиентов. В текущей экономической ситуации рассчитать окончательную стоимость ремонта сложно, особенно ремонта высокого уровня с применением импортных составляющих. Покупка квартиры «под ключ» в Barkli Residence позволяет зафиксировать стоимость ремонта и не обращать внимание на скачки курсов валюты. Кроме того, это крайне удобно для покупателей из регионов и рантье, для которых важен факт быстрого заселения в квартиру, либо её сдачи в аренду. Для них важным фактором принятия решения становится возможность купить квартиру и сразу использовать её, не тратя время на ремонт. Поэтому сегмент качественного современного жилья с отделкой будет стремительно набирать обороты, а через десять лет Москва забудет о «бетонных коробках». Покупателям готовой недвижимости надо будет только перевезти в квартиру свои личные вещи, как это происходит в Европе и США, где построенное жилье полностью готово к проживанию».
Материалы
В настоящее время все девелоперы заняты решением вопроса импортозамещения. Существуют заявленные сроки сдачи объектов, которые для сохранения своей репутации должен выдерживать каждый застройщик. Но из-за санкций и скачков курсов валют, поставки ряда импортных материалов сдвигаются. Соответственно, у девелоперов появляются риски задержки строительства. Поэтому многие сейчас ищут альтернативные варианты по замещению строительных и отделочных материалов, и возможно даже подрядных организаций. «Над импортозамещением девелоперы крепко задумались еще в конце прошлого года, - рассказывает Екатерина Фонарева. – Решение задачи состоит в том, чтобы не сорвать сроки строительства, и при этом не уменьшить маржинальность проекта. Мы предполагали, какие изменения произойдут на рынке, и заранее позаботились о закупке импортных материалов для ЖК Barkli Residence, где квартиры сдаются с отделкой. Все необходимое уже лежит на складах в России».
Что касается будущих проектов, то полностью отказываться от импорта, даже при текущих высоких ценах на материалы, девелоперы не планируют. «Перед нами сейчас стоит задача найти новых иностранных поставщиков, - продолжает Екатерина Фонарева. - Пусть это будут не крупные известные бренды, а скажем, маленькая фабрика, которая будет работать на нас и поставлять качественные продукты из натуральных материалов. В настоящее время наши специалисты общаются с разными иностранными производителями и ищут замену материалам, цены на которые значительно выросли, на более доступные. При этом параллельно в России мы тоже будем искать новых партнеров. На такие позиции, как двери, полы, остекление есть достойные альтернативы, на которые стоит обратить внимание».
Инфраструктура
Стремление покупателей оптимизировать свои расходы в будущем может привести к сокращению инфраструктурных опций на территории ЖК. Еще 5-7 лет назад девелоперы старались предложить клиентам максимальный перечень дополнительных услуг. В результате в домах появлялись бассейны, рестораны, солярии, бильярдные, сигарные комнаты, химчистки, меховые холодильники, бутики… Но, как оказалось, далеко не у всех жильцов есть желание и необходимость пользоваться всем этим постоянно. При этом наличие большого числа инфраструктурных опций ведет к удорожанию услуг по содержанию дома и росту эксплуатационных платежей. Правда, если эта инфраструктура закрытая и ориентирована только на жильцов дома.
Полностью отказываться от размещения инфраструктурных объектов, чтобы сократить свои расходы, девелоперы не будут. «Благоустройство и оптимальная инфраструктура – сейчас не роскошь, а неотъемлемая часть элитного проекта, - считает Екатерина Фонарева. – Экономия на этих вещах приведет к снижению стоимости квадратного метра жилья. Но разрабатывая новые проекты, девелоперы будут более тщательно планировать размещение объектов инфраструктуры, и предлагать жильцам только те опции, которые они намерены регулярно использовать. Например, если ЖК имеет хорошую транспортную доступность, то отсутствие ресторана на его территории не является для жильцов критичным».
Кроме того, девелоперы будут стараться делать инфраструктурные объекты открытыми, притягивая внешний спрос. «Например, в строящемся ЖК Barkli Residence будут открыты оздоровительный комплекс, салон красоты, детский игровой клуб и отделение банка, так как мы считаем, что наличие этих услуг является обязательным для жилья элитного- и премиум-класса, - рассказывает Екатерина Фонарева. - Эти объекты открыты для внешних пользователей и отделены от входных групп в жилое пространство. При этом в отдельные помещения есть прямой доступ из лобби для удобства жильцов, например в салон красоты».
Обширная инфраструктура может сохраниться только в тех проектах, в которых застройщики планируют реализовать концепцию «город в городе». На территории таких ЖК, помимо минимального набора опций, возможно наличие детских садов, школ и других объектов.
Месторасположение
Одной из тенденций развития рынка, начавшейся несколько лет назад, стал выход элитной недвижимости за пределы Садового кольца. После сокращения ресурса участков под застройку в районе Золотой мили, девелоперы стали осваивать районы, расположенные за пределами ЦАО, но находящиеся в непосредственной близости от него и имеющие хорошую транспортную доступность до центра города - Донской, Раменки, Замоскворечье, Хамовники, Якиманку, Плющиху и другие. При этом появился новый формат – квартальной, а не точечной застройки.
В ближайшие годы тенденция расширения географии проектов сохранится. Элитное жилье может появиться на территории бывших московских промзон – например, на месте таких заводов, как «Сакко и Ванцетти» на набережной Тараса Шевченко, ОАО «Трёхгорная мануфактура в Пресненском районе, Московская тюлево-гардинная фабрика на Саввинской набережной и на Болотном («Золотом») острове.
Высокий потенциал есть и у районов, находящихся в пределах ТТК - например, у Донского, Пресни, Таганки, Дорогомилово. По качественным характеристикам, комфорту и транспортной доступности жилье в них не уступает объектам, находящимся в ЦАО. Но при его покупке можно существенно сэкономить.
Архитектура
Чтобы повысить коммерческую привлекательность проектов, в последние годы девелоперы уделяли пристальное внимание архитектурной составляющей объектов. Для создания уникальных ЖК нередко привлекались западные звезды архитектуры и дизайна. Помимо возможности получения более высокой добавленной стоимости, всемирно известное имя дизайнера служило дополнительным «магнитом», притягивающим состоятельных покупателей.
Сейчас, в целях экономии, в кризис, девелоперы, казалось бы, должны отказаться от услуг западных звезд. Однако вряд ли это произойдет. «Россия, так или иначе, оглядывается на Запад, который по развитию рынка недвижимости во многом нас опережает, - говорит Екатерина Фонарева. – Поэтому говорить о том, что с наступлением кризиса девелоперы перестанут сотрудничать с зарубежными архитекторами, нельзя. Точно можно сказать, что в тендерах будут участвовать больше российских архитекторов. Но выбор, в конечном итоге, будет зависеть от самого проекта и идеи, которую хочет реализовать застройщик. Свободных территорий в центре города становится все меньше. И когда ты с трудом выбиваешь участок, расположенный в престижном месте, то строить там нечто заурядное совершенно нет смысла. Поэтому отказываться от западных архитекторов и грандиозных идей, делая проекты скромнее, девелоперы элитного жилья не будут».
Перед девелоперами всегда стоит сложная задача - создать такой проект, который не просто удовлетворит, а превзойдет ожидания клиентов. Чтобы добиться успеха, необходимо в любых экономических условиях идти на несколько шагов впереди рынка. Это касается как уровня архитектуры и дизайна, так и использования самых передовых технологий строительства и инженерии.
«Мы не ждем, пока тенденции будущего станут признанным стандартом для рынка, а строим комфортное и удобное жилье уже сейчас, - говорит Екатерина Фонарева. – Так, в ЖК Barkli Residence, созданном одним из лучших в мире архитектурных бюро под руководством Роберта Стерна, все квартиры имеют оптимальные площади и рациональные планировки. Жилье сдается полностью готовым для проживания – с отделкой и всей необходимой техникой. Так как состоятельные покупатели стали тщательнее просчитывать целесообразность вложений в тот или иной объект, при принятии решения они рассматривают множество факторов. Высокий спрос существует только тогда, когда ЖК полностью соответствует их представлениям о комфортном жилье. Доказательством этого является тот факт, что в ЖК Barkli Residence к настоящему моменту продано более 70% квартир. В связи со сложными событиями в экономике, у многих возникают опасения, что качество элитного жилья упадет и проекты станут скромнее: сократятся площади квартир, ухудшится уровень отделки… Но несмотря на трудности, мы будем идти вперед».
