Управление Росреестра по Курской области сообщает, что Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен упрощенный порядок государственной регистрации, применяемый в отношении регистрации прав на некоторые здания, строения, сооружения, которые относятся к созданным или создаваемым объектам, одновременно отвечающим следующим условиям:
- на данные объекты не требуется разрешение на строительство;
- являются объектами индивидуального жилищного строительства, созданными или создаваемыми на земельном участке с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства";
- являются объектами индивидуального жилищного строительства, созданными или создаваемыми на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта, то есть относящемся к категории земель "земли населенных пунктов", и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
• документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);
• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Правовым критерием для применения упрощенного порядка государственной регистрации является вид разрешенного использования земельного участка, который должен быть либо для «индивидуального жилищного строительства», либо именно «для ведения личного подсобного хозяйства».
Следовательно, если жилой дом возведен на дачном или садовом земельном участке, то упрощенный порядок государственной регистрации не применим.
В данном случае, правовая экспертиза представленных на регистрацию документов должна осуществляться, в том числе с учетом норм градостроительного законодательства, в так называемом «общем порядке государственной регистрации», согласно которому право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Из анализа норм в области градостроительства следует, что для осуществления строительства жилого дома, возведенного на дачном или садовом земельном участке, необходимо получить разрешение на строительство данного объекта, а после выполнения строительства в полном объеме – получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, законодательство одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Правовой режим (целевое назначение) любого объекта капитального строительства изначально предопределено назначением земельного участка, на котором он расположен. Любое иное соотношение правовых режимов является исключением. Земельное и градостроительное законодательство исходит из приоритетности целевого назначения земельных участков, при определении вида использования объектов капитального строительства, возводимых на этих участках.
Иными словами, назначение постройки зависит от назначения земли. Прежде чем возводить что-либо на земельном участке застройщик должен убедиться, соответствует ли задуманное правовому статусу участка и, если нет, то, возможно ли изменить этот земельно-правовой статус.
Правовой режим садоводческих и дачных земельных участков предусматривает их использование для выращивания плодовых и огороднических культур, в сочетании с отдыхом. В силу этого, эксплуатация возводимых на этих участках жилых строений ограничена целями обеспечения процесса выращивания садово-огороднических культур и проведением отдыха.
На основании изложенного, государственная регистрация права собственности на жилой дом, возведенный на дачном или садовом земельном участке, осуществляется в общем порядке на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.