Целый ряд геополитических рисков, вызвавших неустойчивость роста мировой экономики, заставил инвесторов задуматься над вопросом, куда выгоднее и надежнее вкладывать средства. И сектор недвижимости – один из немногих, к которому не утратили доверие капиталовкладчики. А наиболее дальновидные из них уделяют все больше внимания африканскому континенту, где рынок жилой и коммерческой недвижимости демонстрирует динамичный рост, превзойдя по своей популярности все ожидания специалистов.
Главную роль в диверсификации глобальных стратегий инвестиций в сторону недвижимости задал Китай, ставший в последнее время главным экспортером капитала в мире. По сообщению Financial Times, исходящие прямые инвестиции КНР в 2014 году даже превысили внутренние. По данным последнего отчета ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, китайские инвестиции в международную коммерческую недвижимость в прошлом году составили $40 млрд, что на 23% превышает показатель 2013 года ($32,5 млрд).
Ситуацию на мировом рынке недвижимости прокомментировал Марк Джуффрида, исполнительный директор отдела международных инвестиций (Азия) CBRE: «Прошлый год был очень важным для сферы международных инвестиций в недвижимость — мы наблюдали ускоренное освоение капитала, обусловленное стимулированием, за счет комбинации структурных и циклических факторов, вхождения на рынок новых капиталов. По нашим прогнозам, эта ключевая тенденция сохранится и в 2015 году. Мы уже увидели во второй половине 2014 года начало активной деятельности на международных рынках недвижимости китайских и тайваньских страховщиков».
Крупнейшей инвестиционной площадкой Китая последние несколько лет являлась Африка. На сегодняшний день Китай проинвестировал уже более двух тысяч африканских проектов, в том числе в сельское хозяйство, инфраструктурные объекты, обрабатывающую промышленность и логистику.
Приток иностранных инвестиций, значительная доля которых принадлежит Китаю, сыграл решающую роль в динамичном экономическом развитии африканских стран. Как пишет Financial Times со ссылкой на совместный отчет Африканского банка развития (АБР), Организации объединенных наций (ООН) и Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в 2014 году зарубежные потоки в Африку составили $84,3 млрд, что стало рекордным за всю историю показателем. Африканская экономика в 2014 году выросла на 4,8% против подъема на 3,9% годом ранее. В текущем году прогнозируется ускорение темпов роста до 5-6%, как в докризисный период.
По мнению экспертов, в ближайшем будущем Африку ожидает бурное развитие рынка недвижимости. Тем более, что законодатели по всему континенту сосредоточились на разработке предельно прозрачных законов по защите прав собственности для того, чтобы растущие города Африки отвечали международным интересам и собственным амбициям. По мнению Джеймса Робертса, директора департамента исследований рынков коммерческой недвижимости Knight Frank, лидирующие позиции займет рынок коммерческой недвижимости: «В 2009 году объем инвестиций в офисную недвижимость мира составил $202 млрд, и мы прогнозируем рост этого показателя до уровня $606 млрд в 2015 году. В рамках этой глобальной тенденции динамичное развитие с точки зрения инвестиционной активности получат также офисные рынки развивающихся африканских стран, среди которых особенно следует отметить Кению (в частности, Найроби), Ботсвану, ЮАР и Нигерию. Стратегическими хабами для данного континента являются Кейптаун, Йоханнесбург, Лагос и Дакар, равно как и Дубай, который обслуживает растущий инвестиционный поток африканского капитала».
Большие перспективы развития рынка коммерческой недвижимости ожидаются в странах Африки южнее Сахары. Благодаря стремительной урбанизации появляется спрос на современную структуру недвижимости и коммерческие площади высокого класса (класса «А»), которых в регионе остро не хватает. По сообщению портала The Globe and Mail, согласно прогнозам, инвестиции в торговые центры, офисные здания или промышленные комплексы этих стран принесут чистыми не менее 20% годовых. Именно это привлекает мировых инвесторов, рассчитывающих на большой доход в долгосрочной перспективе.
Сверхвысокий доход уже привел к всплеску числа иностранных компаний, которые занимаются строительством и последующим управлением недвижимости. Глава российского представительства, член совета директоров международного инвестиционного фонда Hermes-Sojitz Олег Янтовский также подтверждает выгодность девелоперского направления в Африке: «Реалии африканского рынка недвижимости существенно отличаются от условий рынков недвижимости развитых стран. Однако данное обстоятельство является скорее достоинством, чем недостатком. Ведь на развивающихся рынках, норма прибыли на вложенный капитал существенно выше. Естественно, значительно выше и риски, сопровождающие любой девелоперский проект по созданию объектов коммерческой и жилой недвижимости. Однако, при грамотном подходе вполне реальна их минимизация».
Международный фонд Hermes-Sojitz инвестирует в строительство 65-этажного небоскреба и нескольких торговых центров площадью более 100 тыс. кв м каждый в западной Африке. Общий объем инвестиций на реализацию проектов в Африке составляет $3 млрд до 2017 года. Наряду с Hermes-Sojitz ряд других корпораций инвестирует в африканский девелопмент. Фонд Momentum Global Investment Management запускает проект стоимостью в $250 млн по возведению торговых центров и офисных зданий в таких странах, как Мозамбик и Руанда. Компания Actis уже вложила $500 млн в рынки недвижимости Нигерии, Замбии и Мозамбика и ожидает высокую прибыль.
Управляющие инвестиционных фондов утверждают, что доходы и покупательная способность населения Африки растут, а миграция в города не ослабевает, что только подогревает спрос на недвижимость. «Растущий средний класс хочет встречаться, общаться и проводить свое свободное время в торговых центрах, ресторанах и кафе, которые не уступают европейским и американским аналогам. И это желание будет становиться все сильнее», - подчеркнул Дэвид Морли, глава отдела недвижимости в частной инвестиционной компании Actis.
Массовый приток иностранного капитала положительно повлиял на прозрачность рынка коммерческой недвижимости. Что касается рынка жилой недвижимости, его также можно рассматривать как выгодный сектор для инвестиций. Хотя процент ожидаемой прибыли будет несколько ниже.
С целью привлечения местных и заграничных инвесторов власти некоторых африканских стран делают заметные послабления в налоговой политике жилищного сектора. Так, правительство Нигерии намерено снизить процент обязательной регистрационной платы при приобретении жилых объектов с 16 до 3%.
Динамичный рост стоимости демонстрирует недвижимость в Дакаре, столице Сенегала, который за последние несколько лет составил 250%, сообщает портал Global Property Guide со ссылкой на данные Национального статистического агентства Сенегала. Столичный рынок недвижимости привлекает инвестиции региональных элит, поскольку рассматривается как безопасное убежище в турбулентной Западной Африке. Однако в 2014 году на местном рынке стали также появляться иностранные инвесторы из Европы и Америки, рассчитывающие на солидный доход в долгосрочной перспективе.
В течение нескольких лет в Дакаре фиксируется двузначный рост цен на недвижимость, который вызван резким увеличением численности населения (в основном за счет мигрантов из сельских районов Сенегала и состоятельных слоев населения соседних стран).
Более половины жителей миллионного Дакара являются арендаторами жилья. Местная арендная плата непрерывно растет в течение последних двух десятилетий, и теперь не уступает ставкам в крупных европейских городах. Недвижимость в центре Дакара почти вдвое дороже, чем в центральном деловом районе Абиджана, коммерческой столице Кот-д'Ивуара и многих других столиц.
На рынке недвижимости Южной Африки наметились положительные тенденции. После шести лет застоя жилье ЮАР начинает дорожать, хотя местная экономика не оправилась от последствий экономического кризиса. Там вновь растет число иностранных покупателей недвижимости: в течение первых 11 месяцев 2014 года они вложили в элитную собственность страны $867 млн. Возвращению зарубежных инвесторов поспособствовали мирные выборы, стабильная политическая ситуация и удешевление местной валюты. С 2012 года южноафриканский ранд подешевел на треть, сделав местную собственность более привлекательной.
«Постоянный рост цен на жилье в 2014 году позволяет предсказать положительную тенденцию и на 2015 год. Ожидаемое подорожание достигнет отметки 7,5%, а с учетом инфляции 2%»,- отмечается в докладе ABSA.
Данные проведенного в 2014 году базового рейтинга дохода от вложения денег в недвижимость (Baseline Profitability Index), также подтвердили, что африканские страны весьма выгодны для вложения капитала. При составлении рейтинга учитывались такие факторы, как защищенность вкладчиков, изменение курса валют, коррупционная обстановка в стране, политическое постоянство, средний уровень прибыли и другие подобные тонкости.
Причем возглавила рейтинговый список юная алмазная республика Ботсвана. А такие африканские страны, как Сенегал, Гана и Руанда, вошли в первую десятку рейтингового списка, тогда как европейские государства заняли лишь двадцатые позиции.
Таким образом, мировые эксперты единогласны в прогнозах относительно перспективности рынка недвижимости африканских стран. Это объясняется не только высокой капиталоотдачей от вложений в данный сектор, но и минимизацией рисков, связанных с ведением бизнеса в Африке.
Пресс-служба
HERMES-SOJITZ RUS
[email protected]
www.hermes-sojitz.com
