Около 80% квартир и апартаментов на первичном рынке недвижимости элитного и премиум- класса по-прежнему продается без отделки. Эксперты Корпорации «Баркли» проанализировали, какие этапы ремонта предстоит пройти собственникам, купившим квартиру «в бетоне», и почему покупка готовой квартиры является более рациональным решением.
В большинстве стран все жилье продается полностью готовым для проживания. Например, в Западной Европе в состоянии «под ключ» сдается 90% домов любых ценовых категорий. В России этот тренд только набирает силу. Эксперты считают, что через 5-7 лет Москва полностью забудет о «бетонных коробках». Но пока предложение квартир с отделкой на первичном рынке ограничено, большинству покупателей недвижимости не удается избежать процесса ремонта, состоящего из пяти этапов.
1. Дизайн-проект
Большинство квартир элитного и премиум- класса сдаются со свободной планировкой. Поэтому ремонту предшествует создание плана размещения внутренних стен, разделающих пространство на жилые и вспомогательные помещения. Далее разрабатывается дизайн-проект, который содержит данные об отделочных материалах стен, пола и потолка, схемы освещения и расположения сантехнических приборов, план расстановки мебели, а также визуализации будущих интерьеров. Как правило, работа над дизайн-проектом продолжается не менее двух-трех месяцев.
Еще несколько лет назад от приобретения квартир с отделкой покупателей останавливало желание сделать свой интерьер ультрамодным и эксклюзивным. Дизайн-проекты были насыщены замысловатыми многоуровневыми конструкциями на потолках, буйством цвета и фактур на стенах… Но в последнее время, большинство клиентов стало отдавать предпочтение спокойной традиционной классике. Поэтому проекты, созданные приглашенными дизайнерами, концептуально не отличаются от интерьеров готовых квартир, предлагаемых в лучших элитных ЖК. Однако класс дизайна у квартир с отделкой может быть значительно выше, так как девелоперы привлекают к сотрудничеству самых лучших специалистов со всего мира.
В последние годы участие в создании проектов для столичных ЖК принимали такие культовые дизайнеры, как Келли Хоппен, Филипп Старк, Массимо Йоза Гини, Элен Бенаму, Дэвид Линли, Джейд Джаггер.«В настоящее время Корпорация «Баркли» строит ЖК Barkli Residence по проекту знаменитого американского архитектурного гения Роберта Стерна (Robert A.M. Stern Architects), - говорит коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. - Покупатели могут выбрать один из трех дизайн-проектов, созданных под руководством всемирно известного архитектора. Все интерьеры являются великолепной основой для последующего выражения владельцем квартиры своей индивидуальности посредством мебели и предметов декора».
2. Подготовительные работы
На этапе подготовительных работ необходимо возвести все необходимые по проекту капитальные стены и конструкции (ниши, короба и т.п.). В среднем, продолжительность таких работ составляет от одной-двух недель до месяца.
В квартирах, наиболее комфортных для проживания, основную площадь должны занимать жилые комнаты и кухни. Доля площади проходных зон (коридоров, холлов и прихожих) не должна превышать 15%. Если эта цифра оказывается больше, приходится переплачивать огромные суммы «за воздух» в тех зонах, которые почти не используются. В таком случае неизбежно возникает желание «перекроить» пространство.
Впрочем, в последние годы застройщики жилья элитного и премиум- класса стали более тщательно подходить к разработке планировочных решений. Оптимальное размещение жилых и вспомогательных помещений исключает необходимость в переустройстве. Например, в ЖК Barkli Residence во главе угла находится именно принцип оптимального планирования. Рациональность планировок объясняется тем, что Роберт Стерн сначала разработал внутреннее пространство дома, а только затем «надел» на здание фасад. В результате все комнаты имеют правильную форму, в квартирах нет архитектурных изъянов в виде неудобных и несущих колонн, а площадь проходных зон не превышает 10%.
Покупка квартиры с отделкой позволяет избежать этой стадии ремонта, что существенно экономит время и деньги. Ведь если жилье сдается без внутренних перегородок, покупатель возводит их за свой счет. Кроме того, он теряет ту полезную площадь, которая в итоге оказывается под ними, и за которую при покупке недвижимости уже были заплачены деньги.
В квартирах с отделкой в общей стоимости учитывается только «чистый» метраж помещений, без учета площади, находящейся под перегородками. На первый взгляд, эти потери не велики. Но это не так. Только одна стена толщиной 10 см и длиной 5 м «съедает» 0,5 кв.м общей площади. А совокупная величина площадей, находящихся под стенами во всей квартире, составляет несколько кв.м. Учитывая немалую стоимость жилья элитного и премиум- класса, такие «невидимые» потери могут превысить несколько десятков тысяч долларов.
3. Инженерные системы
На этом этапе производится прокладка всех электрических кабелей и проводов, систем слабых токов для телефонии, телевидения, интернета, и видеонаблюдения, устройство систем естественной вентиляции и кондиционирования, монтаж труб канализации и водопровода, а также установка системы «Умный дом». Продолжительность работ зависит от площади квартиры, и сложности проектов систем. В среднем, этот этап длится от недели до месяца.
От качества инженерных систем зависит безопасность и комфорт проживания в квартире. При этом их монтаж является одним из самых шумных и «грязных» этапов ремонта. Ведь в процессе работ производится штробление стен, сквозных проходов сквозь стены и перекрытия, подготовка мест монтажа электрических щитов, распределительных коробок, розеток, выключателей, светильников, систем канализации, водопровода и кондиционирования. Этот этап является одним из самых сложных потому, что требует высочайшего профессионализма специалистов и тщательного планирования расположения всех опций инженерных систем.
Покупатели квартир с отделкой избавлены от подобных проблем: в домах элитного и премиум-класса все инженерные системы уже установлены. «В ЖК Barkli Residence реализованы самые передовые технологии инженерного обеспечения, - рассказывает Екатерина Фонарева. - Это центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, система очистки воды до уровня питьевой, многоуровневая система безопасности, защита от протечек. А использование технологии "Умный дом" обеспечивает интеграцию всех инженерных опций в единую систему, с помощью которой можно управлять микроклиматом, освещением и многими другими функциями».
4. Черновая отделка
В процессе черновой отделки проводятся самые грязные и шумные работы: штукатурка потолка и стен, устройство гидроизоляции, выполнение стяжки полов. При необходимости устанавливаются новые радиаторы отопления, инсталляции для сантехники, окна и подоконники, производится укладка теплого пола и замена входной двери. Длительность этого этапа зависит от площади квартиры и качества строительства. Как правило, черновая отделка 100-метровой квартиры занимает не менее 2-3 месяцев.
Главной проблемой, которая возникает на этапе черновой отделки, является оценка качества выполнения работ. До тех пор, пока ремонт не будет полностью закончен, выявить допущенные изъяны очень сложно. Поэтому заказчикам приходится уповать на профессионализм мастеров нанятой ремонтной бригады. В случае если допущенные ошибки с электрикой, сантехникой, стяжкой пола или штукатуркой обнаруживаются после завершения отделочных работ, дорогостоящие финишные материалы приходится демонтировать. В результате любая последующая переделка влечет за собой дополнительные затраты средств и потери времени.
На этом этапе ремонта существует еще один риск – порчи общедомового имущества - входных групп, холлов и лифтов. Эксперты подсчитали, что для черновой отделки одного квадратного метра площади в среднем требуется 50 кг материалов. Таким образом, в 100-метровую квартиру потребуется внести 5 тонн сухих смесей. Вероятность повредить отделку в местах общего пользования оказывается очень высокой. В случае повреждений собственник, по вине которого они произошли, должен будет возместить управляющей компании стоимость восстановительных работ. Эти затраты редко учитываются при планировании бюджета ремонта, и оказываются неприятной неожиданностью. При этом счета за причиненный ущерб могут быть выставлены не один, а несколько раз – на любом из этапов ремонта. При приобретении квартир с отделкой такой проблемы не существует: застройщик производит окончательную отделку мест общего пользования после завершения ремонтных работ во всех квартирах. В результате покупатели недвижимости с первого дня заселения в ЖК эксплуатируют входные группы, холлы и лифты в их идеальном, первозданном виде.
5. Чистовая отделка
В процессе чистовой отделки производится шпаклевка и грунтовка потолка, стен, установка подрозетников, укладка плиточных напольных покрытий, установка гипсокартоновых конструкций или натяжного потолка, укладка потолочного плинтуса и выполнение отделочных работ на стенах. В зависимости от размера жилья и сложности дизайн-проекта, этап чистовой отделки может длиться от 1-2 месяцев до полугода.
Совокупная стоимость черновой и чистовой отделки в новостройках элитного и премиум-класса варьируется от $1 500 до $5 000 за кв. м. При этом, около трети приходится на долю финишных отделочных материалов. За счет масштабов строительства, девелоперы, продающие готовые квартиры, добиваются существенных скидок от поставщиков. Поэтому по сравнению с аналогичным ремонтом, который покупатель мог бы провести своими силами, экономия при покупке жилья «под ключ» составляет 35%. Например, приобретая 100-метровую готовую квартиру, только на покупке отделочных материалов можно сэкономить от $15 до $50 тыс. С учетом роста курса доллара, произошедшего в конце прошлого года, эта сумма является существенной даже для состоятельных клиентов.
После значительного повышения цен на импортные отделочные материалы, многим покупателям «бетонных коробок», планировавших потратить на ремонт определенную сумму, приходится выбирать товары классом ниже. При покупке квартир с отделкой в строящихся ЖК такой проблемы не существует. Риски, связанные с колебанием цен из-за изменения курсов валют берет на себя застройщик. «Мы предполагали, какие изменения произойдут на рынке, и заранее позаботились о закупке импортных материалов для ЖК Barkli Residence, где квартиры сдаются с отделкой, - сообщает Екатерина Фонарева. – Все необходимые материалы высочайшего качества от лучших производителей уже закуплены, и лежат на складах в России».
6. Окончательный этап ремонта
На этом этапе устанавливается вся сантехника, кондиционеры, межкомнатные двери, розетки, выключатели и светильники, производится окончательная покраска потолка и отделка стен, укладывается финишное напольное покрытие и плинтуса. Продолжительность работ составляет от 2 недель до 2-3 месяцев.
После завершения ремонта владельцам квартир предстоит обустройство помещений. Некоторые девелоперы, предлагающие готовые квартиры, берут часть решения этой проблемы на себя. Например, в ЖК Barkli Residence квартиры уже оснащены встроенной кухней с бытовой техникой ведущих мировых брендов. Поэтому все, что остается сделать для комфортного проживания – приобрести мебель и декоративные элементы на свой вкус. А вот для покупателей квартир без отделки, жизнь в условиях долгожданного комфорта даже после окончания ремонта часто отодвигается на неопределенное время. Виной тому могут стать затянувшиеся ремонты у соседей. Как быстро все новоселы отремонтируют свои квартиры – неизвестно. Это значит, что всем жильцам придется много месяцев, а иногда и лет жить под шум перфораторов и свист циркулярной пилы.
«Покупка новой квартиры всегда вызвана стремлением повысить уровень жизни и комфорта, - говорит Екатерина Фонарева. – Все покупатели недвижимости хотели бы, чтобы весь процесс – от приобретения жилья до переезда - сопровождался минимальными потерями времени и сил. Особенно важным это стало в нынешней нестабильной экономической ситуации. Когда приходится решать множество новых задач на работе и в бизнесе, возникает потребность минимизировать проблемы на других направлениях жизни. Поэтому кризис стал катализатором роста спроса на готовые квартиры. Многие покупатели недвижимости больше не хотят тратить время ремонт в новостройке. Ведь даже при найме фирмы, оказывающей качественные услуги, общение с прорабами, подбор строительных и отделочных материалов, контроль выполненных работ на разных стадиях требует непосредственного участия заказчика. Так что в ближайшие годы количество объектов с полностью готовыми квартирами увеличится. А через 5-7 лет ситуация в элитном сегменте может стать аналогичной европейским рынкам, где жилье без отделки вообще не будет продаваться».
