Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, какие направления Подмосковья наиболее перспективны для покупки недвижимости в малоэтажных многоквартирных ЖК.
Весной 2015 года на первичном рынке недвижимости Новой Москвы и Подмосковья было представлено 118 объектов с малоэтажными многоквартирными домами. Больше всего проектов за последние полгода появилось между 10 и 50 км от МКАД – их доля составляет 80% от всех новых комплексов. По направлениям новые малоэтажные многоквартирные ЖК распределились следующим образом:
- Северо-Запад (Новорижское, Ленинградское, Волоколамское, Куркинское и Пятницкое шоссе) - 34,
- Юг (Варшавское, Каширское и Симферопольское шоссе) - 15,
- Юго-Запад (Калужское и Киевское шоссе) - 15,
- Запад (Минское, Можайское, Рублево-Успенское и Сколковское шоссе) - 14,
- Юго-Восток (Егорьевское и Новорязанское шоссе) - 14,
- Восток (Горьковское, Носовихинское, Щелковское шоссе) - 10,
- Северо-Восток (Ярославское шоссе) - 10,
- Север (Дмитровское и Осташковское шоссе) – 6.
«Спектр предложений на рынке достаточно широк, поэтому потенциальные покупатели тщательно подходят к выбору объектов недвижимости, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Первое, что их интересует – местоположение загородного ЖК. Привлекательность тех или иных объектов, как правило, оценивается по трем параметрам: транспортная доступность, достойная экология и развитая инфраструктура».
С учетом этих факторов, самыми перспективными для покупки квартир в подмосковных малоэтажных ЖК, по мнению аналитиков «Метриум Групп», являются следующие направления:
1. Новорижское шоссе
С точки зрения транспортной доступности и качества дорог, Новорижское шоссе является лидером среди всех автомобильных артерий, ведущих в Подмосковье. Среднее время в пути по Новой Риге от 10-километровой отметки за МКАД до ТТК в утренний час пик составляет всего 47 минут. «В настоящее время наша компания приступила к реализации проекта малоэтажного ЖК SAMPO, расположенного в Истринском районе, в 25 км от МКАД, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор СП «Сампо». – Это место было выбрано не случайно: по современной скоростной пятиполосной трассе можно максимально быстро добраться из столицы до поселка. При этом дорога проходит вдоль красивейших мест, живописно изрезанных излучинами рек Москвы и Рузы с обилием хвойных и лиственных лесов, рек, озер и водохранилищ. Новорижское направление входит в зеленый и водоохранный пояс Москвы, и по праву славится благоприятной экологической средой. В сочетании с обширной социальной инфраструктурой ЖК SAMPO, это позволяет обеспечить высочайший уровень комфорта для постоянного проживания за городом».
2. Киевское шоссе
На второй позиции с точки зрения скорости передвижения из столицы в Подмосковье находится Киевское шоссе. Время в пути по нему от 10-километровой отметки за МКАД до ТТК по утренним «пробкам» составляет 65 минут. Интерес к объектам, расположенным по этому направлению, повысила капитальная реконструкция трассы, превратившая ее в современную магистраль.
«Традиционно недостатком Киевского шоссе считалось его соседство с аэропортом «Внуково», - говорит Мария Литинецкая. – Однако это справедливо для объектов, расположенных до 20 км от МКАД. После этой отметки, наличие аэропорта перестает быть значимым. Далее трасса проходит по одному из самых экологически чистых и живописных районов, где есть хвойные леса и водоемы. Кроме того, на этом направлении хорошо развита социальная инфраструктура».
3. Калужское шоссе
Калужское шоссе уверенно входит в число самых востребованных загородных направлений. Благоприятную экологическую среду создают смешанные леса, а отсутствие «большой воды» компенсируется достаточным количеством малых рек. Высокой скорости движения по шоссе способствуют два обстоятельства. Во-первых, на этой трассе мало грузового транспорта, а во-вторых, на расстоянии до 70 км от Москвы находится только один небольшой город - Троицк.
Впрочем, отсутствие по пути движения на трассе крупных населенных пунктов имеет минус – это влечет за собой нехватку инфраструктуры. «Квартиры в малоэтажных ЖК приобретаются для постоянного проживания, - отмечает Наталья Козлова. - Поэтому для обеспечения привычного городского комфорта в поселке или в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры. Например, в ЖК SAMPO запланировано пять детских садов, две школы, многофункциональный центр и административно-торговый комплекс, где будут открыты продуктовые и хозяйственные магазины, розничный банковский центр, химчистка, кафе и парикмахерская».
На Калужском шоссе большинство необходимых для комфортной жизни инфраструктурных объектов сосредоточены в пределах 30 км от МКАД. Далее, в строящихся поселках и ЖК постепенно появляются детские образовательные и развлекательные учреждения, спортивные комплексы, рестораны… Однако полное насыщение инфраструктурой отдаленных районов на этом направлении – вопрос времени.
4. Ленинградское шоссе
В начале 2000 годов при выборе загородной недвижимости многие потенциальные покупатели даже не рассматривали это направление. «Вечные» пробки на Ленинградке являлись главной причиной низкого спроса на объекты, расположенные вблизи этой трассы. Однако после начала реконструкции шоссе и строительства его платного дублера, направление стало считаться одним из самых перспективных в Подмосковье.
Хорошая экология, обилие «большой воды» и развитая инфраструктура в совокупности с надеждами на скорое разрешение транспортных проблем способствовали резкому повышению спроса. В 2013 году Ленинградское направление стало лидером по объему предложения на первичном рынке малоэтажных новостроек. Его доля в общем количестве ЖК составила более 14%, а спустя год увеличилась до 20%. «Для девелоперов земельные участки на Ленинградском шоссе имеют высокий инвестиционный потенциал, - говорит Мария Литинецкая. - После избавления от пробок это направление-аутсайдер получит масштабные перспективы развития».
5. Ярославское шоссе
Весной прошлого года на Ярославском шоссе на рынок вышло семь новых малоэтажных ЖК. 59% приходится на объекты в радиусе 50 км от МКАД. При этом уровень цен в жилых комплексах, поступивших на продажу – ниже среднего: 63-64 тыс. руб. за метр при 70-90 тыс. руб. средней стоимости на других направлениях. Это делает жилье доступным для самых разных категорий покупателей. Количество объектов, находящихся сегодня в продаже на первичном рынке (10 комплексов), позволяет отнести Ярославское направление к числу лидеров по объему предложения наряду с Ленинградским и Киевским шоссе.
Прирост объемов строительства на этом направлении произошел благодаря нескольким факторам - развитой инфраструктуре, благоприятной экологической обстановке и живописным природным условиям. Но ключевой из них – завершающаяся реконструкция Ярославского шоссе. Если раньше именно плохая транспортная доступность была основной проблемой развития загородного рынка недвижимости на этом направлении, то после появления у шоссе двух дублеров и двух эстакад, трасса стала одной из самых быстрых.
«Формула популярности ЖК на рынке малоэтажных новостроек имеет следующие составляющие: квартира с удобной планировкой на «быстро движущемся» шоссе или на трассах, где ожидается улучшение транспортной обстановки в ближайшее время, с красивой природой и развитой инфраструктурой, - отмечает Наталья Козлова. - Направлений, соответствующим всем этим критериям, пока не так много. Но благодаря активным действиям властей по развитию транспортной инфраструктуры Подмосковья, с каждым годом их становится все больше. По мере реконструкции трасс и улучшения качества дорог, проблема транспортной доступности для владельцев загородных квартир перестает существовать. Сокращение времени на поездки в город делает такую недвижимость привлекательной для самых разных категорий покупателей – семей с детьми, пенсионеров и активных молодых людей».
«Привлекательность того или иного направления с годами может меняться, - резюмирует Мария Литинецкая. - Если плохая экологическая среда вряд ли может стать благоприятной, то транспортная обстановка – вполне. Реконструкция старых трасс и строительство новых дорог помогает вывести прежних аутсайдеров загородных направлений в лидеры, сделав их достойными конкурентами Рублево-Успенского, Новорижского шоссе и других популярных направлений. То же можно сказать о степени развития инфраструктуры. Строительство нескольких крупных ЖК с многочисленными инфраструктурными объектами может сделать район комфортным для постоянного проживания и для жителей других комплексов. Поэтому потенциальным покупателям необходимо не только сравнить предложения, существующие на рынке, но и анализировать перспективы разных районов. Вложения в недвижимость на недооцененных сегодня, но привлекательных направлениях, в будущем могут дать 20-35% годовых. Но в конечном итоге, многое зависит от остроты «квартирного вопроса». Если жилье необходимо «здесь и сейчас», то лучше выбирать направления, проверенные временем. Если же квартира покупается с расчетом на будущее, то можно отдать предпочтение развивающимся районам Подмосковья».
