В последнее время во многих проектах Московского региона тесно переплетаются характеристики сразу двух сегментов – эконом и комфорт. Аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки» объясняют данную тенденцию тем, что в Московской области застройщики стараются выделить свой проект среди массы других, а в Москве наблюдается процесс вытеснения экономкласса.
Классификация эконом- и комфрт-класса
Согласно классификации жилья по классам, проекты в сегменте эконом возводятся преимущественно в рамках стандартных или индивидуальных панельных серий. Площадь студий начинается от 20 кв. м, однокомнатных квартир – от 30 до 42 кв. м, двухкомнатных – от 45 до 65 кв. м. Максимальная площадь квартиры в данном сегменте редко превышает 100 кв. м. Из-за серийных типов панельных домов высота потолков ограничена – не выше 2,7 метров.
В проектах экономкласса отсутствуют организованные внутренние дворы, предполагается лишь минимальное благоустройство территории – газон на придомовой территории и детская площадка.
В сегменте комфорт дома строятся по монолитной и монолит-кирпичной технологии, при этом, чтобы улучшить качественные характеристики и визуальное восприятие дома, зачастую используются вентилируемые фасады. Площадь студий начинается от 28 кв. м, однокомнатных квартир – от 34 до 45 кв. м, двухкомнатных – от 50 до 65 кв. м. Таким образом, площадь студий комфорт-класса приближена к площади однокомнатной квартиры экономкласса. Максимальная площадь квартир комфорт-класса может достигать 150 кв. м, а в отдельных случаях, когда позволяют конструктивные решения дома, – даже 200 кв. м. Высота потолков может достигать 3 метров.
В сегменте комфорт предполагается уже охраняемая благоустроенная придомовая территория, наземный паркинг.
Из Москвы уходит эконом
В столице стирание границ между классами намного заметнее, так как москвичи предпочитают квартиры большей площади, предъявляют повышенные требования к благоустройству территории и внешней архитектуре домов. Поэтому проекты из панельных серий смещаются на окраины города и за МКАД. Например, на первичном рынке Некрасовки сейчас предлагается самый большой объем панельного жилья в Москве.
«Стоит отметить, что старые панельные серии вскоре вообще пропадут с рынка Московского региона. Осенью 2015 года прекратится утверждение планов домов старых панельных серий, а строительство будущих объектов будет осуществляться по новым образцам, которые утвердит Москомархитектура. Новые серии панели предполагают более интересное визуальное решение, многообразные планировки квартир, а в некоторых случаях даже свободные планировки. Власти стремятся уйти от типовой застройки спальных районов, придать городу и области индивидуальный облик, использовать интересные архитектурные решения», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
На московском рынке появилась тенденция, когда благодаря продуманному подходу к благоустройству территории, удачному расположению застройщик позиционирует панельный проект как комфорт-класс. Примером может служить жилой комплекс «Ривер Парк», состоящий из панельных домов переменной этажности. Проект удачно расположен – на берегу реки Москвы и рядом с парком «Коломенское». Застройщик тщательно продумал концепцию благоустройства общественных зон и придомовых территорий, где обустроена пешеходная набережная, скверы, бульвары, есть вся необходимая спортивная, социальная, бытовая инфраструктура. Таким образом, в проекте сочетаются площади квартир и конструктивное решение экономкласса с уровнем благоустройства комфорт-класса.
Попытка выделиться
В Московской области ситуация выглядит несколько иначе. Уровень доходов жителей Подмосковья ниже, чем уровень доходов москвичей, поэтому жилье экономкласса будет востребовано всегда. При этом в Московской области достаточно масштабных территорий под застройку, следовательно, панельное домостроение будет существовать еще долго. Стирание границ за пределами столицы происходит по другой причине. В связи с большим количеством проектов в массовом сегменте застройщики стремятся сделать свой проект более узнаваемым и привлекательным. Именно поэтому к проектированию комплекса застройщики все чаще привлекают зарубежных архитекторов. В таком случае проектировщики стараются строить из монолитных конструкций, так как они позволяют создать интересные архитектурные решения, что само по себе может стать изюминкой проекта. При этом площади квартир будут соответствовать экономклассу.
Одним из наглядных примеров данной тенденции в Московской области можно назвать жилой комплекс «Солнечная система», в котором ядром проекта является круговой «Дом-Солнце». Конструктивное решение проекта относится к комфорт-классу, площади квартир – к экономклассу. Помимо стандартных квартир в проекте есть студии с отдельным входом, хобби-квартиры, хайфлэты, евроквартиры. Такое многообразие также характерно для сегмента комфорт. Концепция проекта предполагает комфортную среду проживания со всей необходимой инфраструктурой, ландшафтный дизайн, огороженную территорию. Самое интересное, что при таком сочетании факторов из разных сегментов, застройщик предлагает к продаже квартиры по цене ниже стандартов комфорт-класса.
«Таким образом, в Москве и Московской области застройщики все чаще сочетают в одном проекте характеристики эконом- и комфорт-классов, но происходит это по разным причинам. Так как в Московской области бюджет покупки невысок, застройщики стараются предлагать к продаже квартиры небольших площадей, но при этом предложение так обширно, что приходится совершенствовать концепцию проекта, чтобы выделить его из общей массы. А в Москве требования покупателей к качеству жилья намного выше среднего, поэтому застройщики даже стандартную панель стараются обыграть и проект представить как комфорт-класс», – резюмирует Софья Лебедева.
