Специалисты Отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор требований, которые в текущей ситуации арендаторы предъявляют к офисным помещениям: рублевые ставки аренды, площадь –100-300 кв. м, отделка, жёсткие условия договорных отношений, расположение за пределами ТТК, дополнительный набор сервисов и преференций.

1. Рублевые ставки

Сейчас практически все арендаторы при подборе новых офисов ориентируются только на рублёвые арендные ставки. Под влиянием изменившихся требований порядка 20% правообладателей бизнес-центров класса А перешли на рублевые ставки, еще столько же сделали «валютный» коридор – зафиксировали ставки по определенному курсу доллара, хотя традиционно офисные проекты в высоком ценовом сегменте номинировались в валюте. В бизнес-центрах класса B+ ситуация была не столь однозначной – примерно половина собственников устанавливали долларовые ставки, другая половина – рублевые. В текущий момент почти все проекты класса B+ и B имеют ставки в рублях. Никто из арендаторов не готов к дополнительным рискам, связанным с валютными колебаниями, поэтому при избытке качественного предложения компании отдают предпочтение только «рублевым» проектам.

2. Маленькая площадь

Самый часто запрашиваемый метраж для офисных помещений с начала кризиса варьируется в диапазоне 100-300 кв. м. При этом из запросов арендаторов исчезли крупные офисы свыше 1 000 кв. м. Главный мотив поиска нового офиса для компании – это стремление к оптимизации затрат на аренду, которое чаще всего проводится путем сокращения арендуемых площадей и снижения класса объекта. Компании стараются делать более компактную рассадку и объединять ранее отдельно расположенные подразделения в один офис. Повсеместное сокращение штатов сотрудников также ведет к уменьшению офисных площадей. А расширение бизнеса как мотивация к поиску нового офиса исчезла из запросов арендаторов.

3. Наличие отделки

Порядка 90% арендаторов сейчас ищут коммерческие помещения, полностью готовые к заезду, офисы без отделки даже не рассматриваться. Руководствуются компании тем, что затраты на отделку помещений могут заметно ударить по бюджету, плюс затягивать с переездом никто не хочет, чтобы быстрее перейти на более низкие арендные ставки в новом офисе.

4. Жесткие условия договора

Понимая, что на рынке коммерческой недвижимости на данный момент предложение превышает спрос, арендаторы диктуют свои условия договорных отношений. Во-первых, долгосрочный договор на 3-5 лет чтобы зафиксировать «кризисные» ставки. Арендаторы понимают, что рано или поздно рынок пойдет вверх, и ставки начнут расти, поэтому лучше всего установить на более долгий промежуток времени нынешние выгодные условия. Во-вторых, отсутствие ежегодного индексирования ставок, несмотря на увеличение темпов инфляции. До недавнего времени пункт об индексации ставки был обязательным в любом договоре.

5. Расположение за пределами ТТК

Децентрализация офисной недвижимости – тенденция далеко не новая, но в связи с кризисом обострившаяся. «Бегут» арендаторы из центра, поскольку в пределах ТТК ощущается дефицит качественных площадок в доступных сегментах, зато есть пробки и платная парковка.

6. Дополнительный набор сервисов и преференций

Большинство арендаторов готовы к переезду только в бизнес-центры с полным набором сервисных услуг от управляющей компании и развитой инфраструктурой. Помимо стандартных опций компании ожидают получить дополнительные преференции и расширенный сервис – например, бесплатную доставку воды в офис, страхование имущества за счет собственника, скидку на мобильную связь и канцтовары.

«Сейчас спрос смещен в сторону проектов класса B и B+, причем охотней арендаторы рассматривают уже заполненные, нежели совсем новые проекты. “Крайние звенья” предложения выпадают из поля зрения клиентов – дорогие проекты класса A, с одной стороны, и старый фонд, с другой стороны. Интересно отметить, что арендаторам стало сложней договориться с эксплуатирующей компанией, нежели с собственниками, которые повсеместно идут на уступки. Так, ставки аренды в рублях с начала года упали до 30% в зависимости от класса объектов, эксплуатационные взносы – не более чем на 10%, поскольку зачастую эксплуатирующая компания заказывает отдельные услуги у множества разных подрядчиков и цены им сложней корректировать, – рассказывает Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. – В июне на рынке почувствовалось небольшое оживление со стороны арендаторов. Вырос потенциальный спрос – стали поступать звонки и появились просмотры. Вероятнее всего, тенденция по восстановлению экономической ситуации в стране отразятся и на рынке офисных помещений».