Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги полугодия на рынке апартаментов. Несмотря на выход большого количества новых объектов, объем предложения уменьшился на 15,8%. Средневзвешенная цена кв.м выросла всего на 1,9% и составила 291200 руб.
В течение первого полугодия 2015 года на рынке апартаментов появилось 14 новых адресов, что даже больше, чем в аналогичный период прошлого года. С января по март продажи открылись в шести проектах:
• Kleinhouse (бизнес-класс);
• Soyuz Apartments (бизнес-класс);
• Metropolis Loft (элитный класс);
• «Дом на ВДНХ» (комфорт-класс);
• «Клубный дом на Менжинского» (комфорт-класс);
• «Клубный дом на Пришвина» (комфорт-класс).
Во втором квартале на рынок вышло еще восемь комплексов:
• «Клубный дом на Сретенке» (элитный класс);
• «Двинцев, 14» (бизнес-класс);
• CleverLand (комфорт-класс);
• Clasico (элитный класс);
• «Березовая Аллея» (комфорт-класс);
• «Парк Легенд» (комфорт-класс);
• «ТехноПарк» (комфорт-класс);
• Depre Loft (элитный класс).
В первом полугодии было также объявлено о начале продаж апартаментов в МФК «Евразия», «Орехово» и проекте Central Park, однако почти сразу реализация этих комплексов по различным причинам была приостановлена. Кроме того, закрылись продажи в МФК «Искра-Парк» и «Старт-Формат», которые, могут повторить судьбу проекта «Лица», получив статус многоквартирных домов. Одновременно во втором квартале возобновилась реализация апартаментов в «Сердце Столицы».
В результате произошедшей рокировки, по данным аналитиков «Метриум Групп», объем предложения на рынке апартаментов в конце второго квартала уменьшился на 15,8% относительно декабря 2014 года и составил около 8 000 единиц, что соответствует уровню предыдущего отчетного периода (марта 2015 г.). При этом количество проектов увеличилось до 88 (в 4 квартале 2014 г. велась реализация 75 комплексов, в 1 квартале 2015 г. – 80).
Проекты 2015 года сосредоточены в трех округах: шесть комплексов расположено в Центральном округе, шесть – в Северо-Восточном и два – в Южном (оба на территории «ЗИЛ»). ЦАО всегда являлся лидером по числу реализуемых комплексов с апартаментами – здесь реализуется почти половина всех объектов. СВАО прежде уступал большинству округов по данному показателю, однако по итогам полугодия выбился на вторую строчку в списке лидеров (13,6%).
По количеству реализуемых апартаментов доля СВАО увеличилась за шесть месяцев на 12,4 п.п. (до 15,3%), что позволило округу занять третье место после традиционных САО (39,8%) и ЦАО (29,4%).
Доля бизнес-класса, преобладающего на рынке апартаментов, оказалась в первом полугодии 2015 года наиболее стабильной – уменьшилась всего на 1,2 п.п. (с 61% до 59,8%). Одновременно доля массового сегмента сократилась на 4,9 п.п., элитного – увеличилась на 6,1 п.п., достигнув в результате сопоставимых величин – 19,5% и 20,7% соответственно.
По данным «Метриум Групп», средневзвешенная цена кв.м по итогам полугодия выросла всего на 1,9% и составила 291 200 руб. Однако внутри округов цены менялись значительно более активно. Причем динамика была разнонаправленной – сказалось изменение структуры предложения, скачки курсов валют и переход большинства застройщиков в рублевые цены. За прошедшие шесть месяцев на рынке апартаментов были примеры как понижения, так и повышения цен (с преобладанием последней тенденции).
Наибольший рост средней цены отмечен в ЮАО, где в связи со снятием с продажи апартаментов в комплексе «Старт-Формат» квадратный метр стал в среднем дешевле на 21,8%. Максимальное снижение зафиксировано в Центральном округе (-14,3%) – локации, где сосредоточены самые дорогие проекты, которые оказались в наибольшей степени подвержены влиянию изменившихся условий.
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», многие проекты, вышедшие на рынок в первом полугодии, отличаются не только привлекательной ценой кв.м, но и скромными размерами лотов и, как следствие, небольшими бюджетами. В результате, рейтинг проектов с самыми доступными апартаментами изменился кардинально. К концу второго квартала пятерка самых бюджетных предложений апартаментов выглядит так:
1. CleverLand (1,98 млн руб. за 16,03 кв. м);
2. «Березовая Аллея» (2,49 млн руб. за 25,4 кв. м);
3. Soyuz Apartments (3,09 млн руб. за 17,18 кв. м);
4. «Савеловский Сити» (3,91 млн руб. за 28,78 кв. м);
5. Kleinhouse (3,999 млн руб. за 17,15 кв. м).
Тенденции
«Первое полугодие для рынка апартаментов выдалось противоречивым, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Высокая динамика появления и анонсирования новых проектов, как основная тенденция последних трех лет, сопровождалась новостями о переводе отдельных объектов в жилые комплексы. Обсуждения дальнейшей судьбы формата, растянувшиеся на весь 2014 и начало 2015 года, к концу полугодия преобразовались в законопроект. В концепции федерального закона, разработанной Фондом «Институт экономики города», предлагается ввести в законодательство понятие «апартаментов», которыми, согласно проекту, станут жилые помещения в домах смешанного использования (ДСИ). ДСИ, по замыслу законодателей, являются совокупностью всех жилых и нежилых помещений в многофункциональном здании (МФЗ), а МФЗ в свою очередь – зданием в общественно-деловой зоне. Таким образом, в законодательстве появятся три новых типа недвижимости, а апартаменты, несмотря на то, что будут располагаться в не жилой, а общественно-деловой застройке, получат статус жилья.
При этом, принципиальные различия, имеющиеся между квартирами и апартаментами сегодня, сохранятся. Они касаются обеспеченности социальной инфраструктурой, коммунальных платежей и режима налогообложения. Таким образом, главным достижением законопроекта в случае его принятия станет возможность регистрации в апартаментах, но не более того».
Прогноз
«Появление права прописаться в апартаментах, безусловно, может стать причиной повышения цен на рынке, однако в меньшем масштабе, чем это было бы возможно при полном стирании границ с квартирами, - резюмирует Анна Соколова. - Официальное появление понятия «апартаментов» будет стимулировать дальнейшее развитие этого формата в городе. Принятие нового законопроекта, а также воплощение планов по реновации промышленных зон в Москве приведут к увеличению доли апартаментов на рынке жилья.
Влияние на сегодняшнюю конъюнктуру рынка окажет также помощь властей в переводе существующих апартаментов в квартиры. Предполагается, что в течение определенного переходного периода проекты, отвечающие основным требованиям к жилым помещениям, будут в особом порядке переведены в жилье. Процесс преобразования апартаментов в квартиры был запущен в 2014 году, и на рынке уже есть успешные примеры перевода».
