В кризис спрос на первичном рынке жилья сместился в сторону объектов, находящихся в активной фазе строительства. Доля таких покупок составляет сегодня в среднем 45%. Эксперты Корпорации «Баркли» проанализировали, какие выгоды и риски существуют при покупке жилья на разных этапах готовности ЖК.
В условиях нестабильной экономической ситуации, прежде чем вложить средства в покупку квартиры в новостройке, покупатели пристально оценивают перспективы каждого проекта. Главным индикатором надежности застройщиков сегодня является высокая стадия готовности объектов. Наибольшим спросом пользуются ЖК, которые будут сданы до середины 2016 года. Цены в них ниже, чем в готовых новостройках, а опасность «заморозки» проектов – минимальна.
Строительство многоквартирного дома, как правило, продолжается 2-3 года. На протяжении всего этого времени, цены на жилье и возможные риски потенциальных покупателей находятся в обратно пропорциональной зависимости.
1. Начальная стадия – устройство котлована и заливка фундамента.
Максимально дешево приобрести квартиру можно на самом раннем этапе строительства – сразу после официального открытия продаж. Ее стоимость будет на 30-40% ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, первые покупатели имеют самый широкий выбор – в этот момент в продаже есть квартиры с различными планировками на любых этажах. Однако риск потерять впоследствии деньги и время на данном этапе - самый высокий. При нарушении девелопером своих обязательств, долгожданное новоселье может вообще не наступить или отложиться на неопределенный срок. Поэтому на стадии «котлована» жилье готовы приобретать сегодня не более 15-20% покупателей.
2. Средняя стадия – строительство.
По данным исследования первичного рынка недвижимости, проведенного Корпорацией «Баркли», в конце 1 полугодия 2015 года только в 7% новостроек элитного класса и в 15% премиум-класса велись активные монтажные работы. Данная фаза строительства, когда готовность дома составляет 40-60%, является настоящей «золотой серединой» для приобретения недвижимости. Цены еще не достигли своего пика, выбор квартир достаточно широк, а риск потерять деньги – уже минимален. «В строящемся ЖК Barkli Residence, ввод в эксплуатацию которого намечен на второй квартал 2016 года, к настоящему времени реализовано уже 80% квартир, - рассказывает коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. – Его проект создан всемирно известным американским архитектором Робертом Стерном. Комплекс расположен на первой линии от центра, имеет отличную инфраструктуру, все квартиры оптимальной площади, с удобными планировками и сдаются с полной отделкой, для которой используются материалы самого высокого качества. Подавляющее число продаж пришлось как раз на среднюю стадию строительства. Мы объясняем это стремлением покупателей минимизировать сегодня как никогда свои риски и вместе с тем приобрести квартиры по привлекательным ценам».
3. Конечная стадия – отделочные работы.
По данным исследования Корпорации «Баркли», в настоящее время отделка ведется в 16% элитных новостроек и в 21% объектах премиум-класса, представленных на первичном рынке недвижимости. Когда готовность дома достигает уровня 70-80% и в нем начинаются отделочные работы, квартиры в среднем дорожают на 30%. Поэтому спрос на жилье падает, несмотря на то, что риски покупателей на этом этапе минимальны. По статистике, на стадии отделочных работ дорогие квартиры приобретают примерно 10% покупателей. «Покупатели недвижимости элитного и премиум-класса очень тщательно подходят к выбору будущего жилья, - отмечает Екатерина Фонарева. – На этапе отделочных работ выбор квартир в новостройках, привлекательных с точки зрения местоположения, инфраструктуры, архитектуры и планировок, часто уже ограничен. Самые лучшие варианты «уходят» на более ранних этапах. Поэтому в поисках идеального жилья многие покупатели отдают предпочтение тем объектам, в которых еще ведутся строительные работы, и сдача которых произойдет через 1-1,5 года».
4. Полная готовность – прием дома госкомиссией и ввод жилья
в эксплуатацию.
Покупать квартиру в уже сданном доме безопаснее всего: риски потери средств полностью отсутствуют. Однако этот вариант самый дорогостоящий. Стоимость квартиры в новостройке, готовой к заселению, может быть на 40% выше изначальной, заявленной девелопером на старте продаж. Покупателей, желающих обезопасить себя от возможных рисков, и готовых платить за это более высокую цену, насчитывается не более 25%.
В настоящее время на первичном рынке недвижимости полностью готовы 46% ЖК премиум-класса и 65% элитных новостроек.
«Оптимальное время для покупки квартиры наступает тогда, когда дом готов на 40-60%, - говорит Екатерина Фонарева. – На этом этапе уже возможно объективно оценить ход строительства и перспективы достройки объекта. При этом цены находятся на приемлемом уровне, а выбор квартир еще достаточно широк. Особенно важно следование принципу «золотой середины» становится в условиях нестабильной экономической ситуации, когда покупатели стремятся максимально обезопасить себя от возможных рисков и потерь. А если стоит задача сократить время от покупки недвижимости до новоселья, но не потратить лишних средств, то ее можно решить с помощью приобретения жилья «под ключ» на первичном рынке. Например, в ЖК Barkli Residence все квартиры сдаются полностью готовыми для проживания. Отделка включает в себя все черновые и чистовые работы с разводкой инженерных систем. Помимо этого, квартиры оснащены встроенной кухней с бытовой техникой ведущих мировых брендов, а санузлы – всем необходимым сантехническим оборудованием. Покупателю остается только приобрести мебель и перевезти в новое жилье личные вещи. Таким образом, можно сократить время от получения ключей до переселения на несколько месяцев – столько, сколько обычно продолжается ремонт в новостройках, продаваемых с «голыми» стенами».
