Сегмент комфорт-класса возник на столичном рынке недвижимости совсем недавно, однако уже успел завоевать огромную популярность. На сегодняшний день квартиры в новостройках этой категории являются самым востребованным продуктом среди покупателей. Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг самых комфортных, но при этом доступных по цене, жилых комплексов внутри МКАД.
Комфорт проживания зависит от массы условий. Первый и основополагающий фактор – это непосредственно сам дом, в котором расположена квартира. В сегменте комфорт-класса удобство самого жилища уже заложено в название. В подавляющем большинстве жилых комплексов внутри МКАД девелоперы предлагают улучшенные планировки, современные материалы и технологии строительства.
Вторым пунктом идет инфраструктура. Удобство проживания очень сильно зависит от наличия в непосредственной близости от дома таких объектов, как школы и детские сады, поликлиники и фитнес-центры, магазины и кафе. К счастью, в «старой» Москве практически нет районов, где ощущались бы проблемы с инфраструктурой. Рядом с любым из строящихся сегодня внутри МКАД жилым комплексом можно найти все необходимое. Кроме того, почти во всех столичных проектах комфорт-класса предусмотрен и набор собственной инфраструктуры.
А вот чем отличаются жилые комплексы комфорт-класса внутри МКАД, так это удаленностью от центра, доступностью личным и общественным транспортом, природным окружением и ценой. Именно эти параметры аналитики компании «Метриум Групп» взяли за основу для определения самых комфортных и доступных по цене новостроек.
Для определения лучших проектов эксперты компании присудили каждой новостройке баллы исходя из перечисленных выше параметров. Оценки выставлялись по интервальной системе. Например, самый близкий к центру жилой комплекс расположен в 7 км от центра, а самый удаленный – на расстоянии 19,6 км. Диапазон между 7 км и 19,6 км делится на 10 интервалов с шагом 1,26 км (19,6-7=12,6/10). Таким образом, при попадании показателя жилого комплекса в интервал от 7 км до 8,26 км, ему назначается 10 баллов, между 8,26 км и 9,52 км – 9 баллов и т.д.
Транспортная доступность
В категории «транспортная доступность» специалисты компании «Метриум Групп» проводили замеры по четырем параметрам: расстояние от ЖК до Кремля по прямой, расстояние и время в пути от ЖК до Садового кольца по дорогам общего пользования, время в пути от ЖК до Кольцевой линии метро на общественном транспорте. Все замеры были произведены с использованием сервиса «Яндекс.Карты» без учета пробок.
«Садовое кольцо и Кольцевая линия столичной подземки были выбраны в качестве финальных точек по той причине, что именно по ним проходит граница делового центра Москвы, - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – До этой границы основная часть потока автомобилистов и пассажиров общественного транспорта движется вместе, а уже внутри колец происходит их перераспределение. Что касается расстояния по прямой до Кремля, то оно не играет особой роли при расчете транспортной доступности, однако позволяет оценить близость жилого комплекса к центру города».
Ближе всех к Кремлю расположен многофункциональный комплекс «Фили Град» - ровно 7 км. Вторую строчку с показателем 8,1 км поделили два проекта – жилой дом в районе Нагатино-Садовники и ЖК «Яуза Парк». Замыкает тройку лидеров ЖК «Дом на Нагатинской»: расстояние от этого проекта до главной резиденции Президента России составляет 8,9 км. В пятерку также вошли жилые комплекса «Ривер Парк» (9,1 км) и «Вершинино» (9,2 км).
Если же рассматривать проекты комфорт-класса по показателю «Расстояние от ЖК до Садового кольца по дорогам общего пользования», то расстановка позиций в первой пятерке несколько меняется. На первое место с показателем 6,7 км выходит ЖК «Дом на Нагатинской». Следом за ним идет ЖК «Яуза Парк» (7,2 км), а «бронза» достается ЖК «Вершинино» (7,7 км). Четвертое и пятое места у жилого дома в районе Нагатино-Садовники и МФК «Фили Град» - 8,3 км и 8,4 км соответственно.
По показателю лучшего времени в пути от ЖК до Садового кольца в первую пятерку вошли сразу 10 жилых комплексов. Единоличное лидерство у ЖК «Дом на Нагатинской» - 11 км. Второе место делят два объекта: МФК «Водный» и жилой дом в Нагатино-Садовниках – по 13 минут. На третьем месте с показателем 14 минут расположились уже три жилых комплекса: «Белый Парк 2», «Терлецкий парк» и «Город на реке Тушино-2018». Четвертое место у МФК «Водный», ЖК «Ривер Парк» и «Яуза Парк» (по 15 минут), а замыкает пятерку ЖК «Вершинино» (16 минут).
«При этом нужно понимать, что время в пути указано без учета пробок, - комментирует Мария Литинецкая. – Реально затраченное на дорогу время от проекта, расположенного на Волоколамском шоссе, может составить не менее часа, а добраться в центр по проспекту Андропова вполне можно за 20-25 минут даже в час-пик».
Ну и наконец, по показателю доступности на общественном транспорте от ЖК до Кольцевой линии метро места распределились следующим образом: первое место у ЖК «Вершинино» (17 минут), второе – у ЖК «LIFE-Ботанический сад» (22 минуты), а третье – у ЖК «Горизонт» (23 минуты). В пятерку также вошли ЖК «Яуза Парк» (25 минут) и проект 126 квартал (27 минут).
Природное окружение
У подавляющего большинства проектов комфорт-класса внутри МКАД уровень насыщенности инфраструктурными объектами примерно одинаковый. Чего не скажешь о наличии водоемов и зеленых зон. Эти природные объекты являются важной составляющей комфортной жизни. Во-первых, они влияют на экологическую обстановку, а во-вторых, позволяют проводить досуг на свежем воздухе в непосредственной близости от дома.
В категории «Природное окружение» оценка производилась по двум параметрам: наличию в непосредственной близости (не далее 1 километра) от жилого комплекса зеленой зоны и водоема. При этом оценки выставлялись следующим образом: за соседство с Москвой-рекой проект получал 10 баллов, с Яузой или каналом им. Москвы – 6 баллов, любыми другими водоемами – 3 балла. Отсутствие воды в шаговой доступности – 0 баллов. С зелеными зонами система та же: заповедники и лесопарковые зоны – 10 баллов, большие парки – 6 баллов, небольшие скверы и бульвары – 3 балла. Ничего из перечисленного – 0 баллов.
Безоговорочными лидерами по этому параметру стали ЖК «Ривер Парк» и МФК «Фили Град» - по обоим показателям проекты набрали по 10 баллов. Жилой комплекс «Ривер Парк» строится на первой береговой линии Москвы-реки и расположен в шаговой доступности от музея-заповедника «Коломенское». Многофункциональный комплекс «Фили Град» также строится в непосредственной близости от главной водной артерии столицы и рядом с Фили-Кунцевским лесопарком.
Второе место с показателем 16 баллов занял жилой комплекс «LIFE-Ботанический сад»: рядом с ним расположен Главный ботанический сад им. Н. В. Цицина – крупнейший ботанический сад в Европе (10 баллов). Кроме того, рядом протекает река Яуза (6 баллов).
На третьей позиции расположились проекты, набравшие 13 баллов (10 + 3 балла). Это микрорайон «Царицыно-2», ЖК M-House и «Терлецкий парк».
Ценовые показатели
Традиционно аналитики компании «Метриум Групп» учитывают в рейтингах два ценовых показателя: минимальные стоимости квадратного метра и квартиры. Самый доступный по цене «квадрат» сегодня предлагается в ЖК «Царицыно-2» - от 109 тыс. рублей. Чуть дороже обойдется квадратный метр в жилом комплексе «Терлецкий парк» - от 110,5 тыс. рублей. Замыкает тройку лидеров ЖК «Варшавская, 141». Здесь стоимость кв. м начинается от 119,7 тыс. рублей. В пятерку также вошли ЖК «Загорье» (от 140 тыс. рублей) и ЖК «Мичурино-Запад» (от 142,5 тыс. рублей).
Самая дешевая квартира среди жилых комплексов комфорт-класса внутри МКАД предлагается в проекте «Варшавская, 141» - от 3,98 млн рублей. Следом за ним идет ЖК «Царицыно-2» - от 4,62 млн рублей. «Бронза» достается жилому комплексу «Ривер Парк». Купить квартиру в проекте с собственной набережной протяженностью 1,5 км и в шаговой доступности от музея-заповедника «Коломенское» можно за 4,95 млн рублей. Четвертое и пятое места заняли ЖК «Загорье» (от 5,28 млн рублей) и ЖК «Терлецкий парк» (от 5,95 млн рублей).
Сводный рейтинг
Для определения победителя аналитики компании «Метриум Групп» вывели средний балл по каждому проекту. Максимальную оценку набрал МФК «Фили Град» - 8,875 баллов. Вторую ступень пьедестала почета занял жилой комплекс «Ривер Парк», набрав 8,625 балла. Третье место у ЖК «Терлецкий парк», в активе которого 7,875 баллов.
Четвертая позиция с 7,5 баллами досталась проекту «LIFE-Ботанический сад», а замыкает пятерку самых комфортных и доступных жилых комплексов внутри МКАД ЖК «Яуза Парк» (7,375 балла).
«Пятерка лидеров рейтинга самых комфортных и доступных по цене проектов внутри МКАД демонстрирует на удивление сбалансированные показатели по всем параметрам, - резюмирует Мария Литинецкая. – Это говорит о том, что у победителей нет перекосов – высокий уровень комфорта в этих жилых комплексах сочетается с весьма привлекательными ценами. К примеру, в ЖК «Ривер Парк» представлены самые доступные по цене квартиры среди участников первой пятерки и одни из самых низких на рынке – менее 5 млн рублей. При этом жилой комплекс обладает рядом уникальных для данного сегмента характеристик: собственной прогулочной набережной протяженностью 1,5 км, причалами для яхт и катеров, школой парусного спорта и т.д. В МФК «Фили Град» - лидере нашего рейтинга – самая доступная квартира обойдется на два миллиона рублей дороже, однако при этом покупатель получит и хорошее природное окружение, и лучшую в сегменте комфорт-класса транспортную доступность».
