Каждый объект недвижимого имущества имеет свою цену. Но зачастую стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки, не соответствует размеру его рыночной стоимости. Связано это с тем, что при массовой оценке невозможно оценить индивидуальные особенности каждого конкретного объекта, соответственно не подлежат учету многие факторы, влияющие на уменьшение рыночной цены недвижимости.
В настоящее время в Курганской области налог по кадастровой стоимости взимается только с земельных участков. Но с 2016 года на новую систему налогообложения, которая предусматривает начисление налога на другие виды недвижимого имущества в зависимости от кадастровой стоимости должны перейти уже все регионы. В связи с этим, законодатель предусмотрел возможность оспорить результаты оценки.
В частности заявителям предложено обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, одна из которых функционирует при Управлении Росреестра по Курганской области, или в суд, для рассмотрения возможности пересмотра кадастровой стоимости конкретного объекта.
В июне текущего года Верховный суд Российской Федерации дал ряд разъяснений по порядку оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, в том числе уточнив круг лиц, имеющих на это право.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. К таким лицам суд относит:
- бывшего собственника объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление;
- лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях, в связи с чем, может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. При этом суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц, вправе оспорить его кадастровую стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре, либо в иной письменной форме.
Вместе с тем, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Для юридических лиц законодательством об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, реализуемый путем обращения в Комиссию. При этом если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение свидетельствует о не соблюдении досудебного порядка.
В прошедшем квартале состоялось 5 заседаний Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Курганской области при Управлении Росреестра по Курганской области. Всего за 2 квартал в Комиссию поступило 36 заявлений, в том числе 1 заявление в отношении объекта капитального строительства, 35 – по земельным участкам), из которых принято к рассмотрению Комиссией – 29, не принято к рассмотрению– 7. Подавляющая часть объектов (94 %), по которым оспаривалась кадастровая стоимость, расположена в городе Кургане.
Все заявления поданы на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
На заседаниях рассмотрены заявления и документы к ним на 17 земельных участков и 3 объекта капитального строительства, из них 15 земельным участкам и 3 объектам капитального строительства установлена кадастровая стоимость в размере рыночной. Суммарная кадастровая стоимость объектов недвижимости до оспаривания – 208 479 476,3 руб., по результатам оспаривания – 58 428 914,18 руб.
По результатам рассмотрения два заявления Комиссия отклонила. Причинами отклонения заявлений и непринятия к рассмотрению явились нарушение оценщиком требований статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Важным моментом, является тот факт, что Верховным судом измененная кадастровая стоимость объекта недвижимости используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о ее пересмотре, и применяется до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о ее пересмотре, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.