Аналитики компании «Метриум Групп» отмечают рост числа новостроек с компактными апартаментами. Тенденция к сокращению площади затронула все сегменты: жилье в формате «мини» появляется не только в проектах эконом- и комфорт-класса, но и в элитных комплексах. В настоящее время на первичном рынке апартаменты площадью от 16 до 35 кв. м представлены практически в каждом третьем проекте. Эксперты «Метриум Групп» изучили предложения девелоперов и составили обзор новостроек с самыми компактными студиями и однокомнатными апартаментами.
Для участия в обзоре самых компактных площадей в комплексах апартаментов эксперты «Метриум Групп» отобрали новостройки, в которых покупателям предлагается жилье площадью менее 35 кв. м, так как эта цифра является верхней границей для современных малометражек.
Летом 2015 года на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено 88 комплексов апартаментов. Лоты площадью до 35 кв. м присутствуют в 28 из них. Таким образом, доля проектов с компактными апартаментами сегодня составляет 31,8%.
Примечательно, что 9 из 28 проектов с мини-студиями и однокомнатными апартаментами вышли на рынок в этом году. Это Kleinhouse, Soyuz Apartments, Metropolis Loft, «Клубный дом на Менжинского», «Клубный дом на Пришвина» – в первом квартале, и CleverLand, Clasico, «Березовая Аллея», «ТехноПарк» - во втором квартале 2015 года.
«Из-за снижения платежеспособности потенциальные покупатели стали рациональнее подходить к выбору недвижимости, ориентируясь на более бюджетные варианты, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Кроме того, неуверенность в завтрашнем дне многим не дает возможности приобретать жилье «на вырост» - с учетом будущих потребностей. Приоритет отдается тем квартирам и апартаментам, в которых квадратных метров ровно столько, сколько нужно «здесь и сейчас». Застройщики оперативно реагируют на этот тренд: малометражки присутствуют в большинстве новых проектов».
Эконом- и комфорт-класс с самыми компактными апартаментами
Наибольшее количество малометражных апартаментов сконцентрировано в комплексах эконом- и комфорт-класса. Из 18 объектов, представленных на первичном рынке в этом сегменте, лоты площадью от 16,03 до 35 кв. м есть в 12 из них, т.е. в 66,67% комплексов.
Самые дешевые столичные апартаменты предлагаются в комплексе CleverLand. Их площадь составляет всего 16,03 кв. м, а стоимость – 1,98 млн руб. На втором месте – МФК «Новая Пресня» с лотом площадью 19,9 кв. м, стоимостью 5,4 млн руб. На третьем – МФК Starting House, где апартаменты площадью 23,0 кв. м можно приобрести за 4,03 млн руб.
«Компактные апартаменты эконом- и комфорт-класса могут быть востребованы у молодых людей, перебирающихся из регионов в Москву на работу, - отмечает Мария Литинецкая. – Для их приобретения требуется минимальный бюджет. При этом по соотношению цены, качества, транспортной доступности и комфорта многие апартаменты площадью 27-30 кв. м находятся в более выигрышном положении, чем однокомнатные квартиры в подмосковных или столичных новостройках. Например, такие комплексы, как «Савеловский Сити» или «Фили Град» имеют отличную транспортную доступность до центра города и обширную инфраструктуру. Стоимость компактных апартаментов в них составляет 3,91 млн руб. и 4,63 млн руб. соответственно. Тогда как средняя стоимость однокомнатной квартиры комфорт-класса в столичной новостройке по итогам 1 полугодия 2015 года составляла 7,2 млн руб.»
Бизнес-класс с самыми компактными апартаментами
В сегменте бизнес-класса на первичном рынке недвижимости апартаменты предлагаются в 37 комплексах. Компактные малометражки есть в 14 из них или в 37,8% объектов.
Апартаменты с самой маленькой площадью – 17,18 кв. м – представлены в комплексе Soyuz Apartments. Их стоимость составляет 3,96 млн руб. Немногим больше площадь апартаментов в Kleinhouse – 17,5 кв. м, стоимостью 3,99 млн руб. Замыкает тройку лидеров Loft Post с апартаментами площадью 23,3 кв. м, которые можно приобрести за 6,99 млн руб.
«Отличительной особенностью объектов, вошедших в тройку лидеров обзора компактных апартаментов бизнес-класса, является их локация, - отмечает Мария Литинецкая. – Все они расположены в ЦАО, и это не случайно. Как известно, большинство покупателей апартаментов – мужчины в возрасте 25-40 лет, которые являются предпринимателями или менеджерами крупных компаний. Как правило, они уже имеют в собственности квартиры и загородные дома, где проводят выходные дни. Главными критериями выбора второго объекта недвижимости, где можно переночевать во время «рабочей пятидневки», являются максимальная близость к офису, центрам деловой активности и высокий уровень сервиса. А каков размер апартаментов – 17 или 35 метров - для многих не имеет существенного значения. При этом с точки зрения минимального бюджета покупки компактные апартаменты – вне конкуренции, так как приобрести однокомнатную квартиру за 3-4 млн руб. в ЦАО и близлежащих районах невозможно. Поэтому в ближайшие годы тенденция к сокращению площади лотов, расположенных в центре, будет усиливаться».
Элитный класс с самыми компактными апартаментами
В элитном сегменте на первичном рынке столичной недвижимости апартаменты представлены в 33 комплексах. Но только в двух из них есть компактные лоты площадью до 35 кв.м. Это апартаменты площадью 26,2 кв. м стоимостью 11,53 млн руб. в комплексе Metropolis Loft, и 30-метровые апартаменты стоимостью 9 млн руб. в комплексе Clasico.
«На рынке элитных квартир тенденция к снижению площадей отмечается уже несколько лет, - говорит Мария Литинецкая. – Ее появлению способствовал кризис 2008-2009 года. Именно тогда девелоперы впервые стали предлагать покупателям дорогого жилья квартиры площадью менее 60 кв.м. Нынешний же кризис способствовал появлению компактных элитных апартаментов: оба комплекса, вошедшие в данный обзор, появились на рынке в 2015 году. Скорее всего, в ближайшие годы мы станем свидетелями развития этого тренда. Так как в кризис большинство покупателей дорогой недвижимости также подходят к потреблению более рационально».
«Рост себестоимости строительства из-за падения курса рубля и удорожания материалов делает невозможным существенное снижение цен на недвижимость на первичном рынке, - резюмирует Мария Литинецкая. - Единственной возможностью сократить общую стоимость квартир и апартаментов, является уменьшение их площади. Поэтому в ближайшие годы доля компактного жилья на рынке будет расти. До недавнего времени было сложно представить, что недвижимость площадью до 20 кв. м окажется востребованной столичными покупателями. Однако это уже происходит - так же, как в крупных городах Европы и США, где компактное жилье получило широкое распространение. Современная трансформируемая мебель, позволяющая рационально задействовать каждый сантиметр и компактная бытовая техника помогают с комфортом обустроить даже небольшое пространство. При этом покупая малогабаритную квартиру или апартаменты, можно сэкономить несколько сотен тысяч и даже миллионов рублей. В условиях существенного падения платежеспособности, для многих этот факт является главным при принятии решения о покупке. Разумеется, сокращать размеры квартир и апартаментов до бесконечности невозможно - несмотря на то, что в других странах существует жилье формата «супер-мини». Например, в Китае есть целый дом с квартирами площадью 4,5 кв. м, в Риме и Нью-Йорке – жилье площадью 7 кв. м, в Париже – 8 кв. м. Но все же это исключительные примеры. В целом, площадь апартаментов, находящихся сейчас в продаже в Москве, близка к оптимальному минимуму, который в мировой практике составляет 14-15 кв. м. По мере увеличения спроса проектов с компактными апартаментами будет все больше».
