Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подвели итоги III квартала 2015 года на первичном рынке Москвы в «старых» границах. Объем предложения новостроек составил 435 корпусов с суммарной площадью предложения 2,279 млн кв. м, что на 9,4% больше, чем во II квартале 2015 года и на 32,9% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Увеличение объема предложения произошло за счет значительного пополнения в сегменте квартир (+23,8% относительно II квартала), а объем предложения апартаментов, напротив, ощутимо сократился (-20% относительно предыдущего квартала). Средневзвешенная цена по итогам III квартала составила 246,9 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения), что на 5,5% ниже, чем во II квартале 2015 года и на 2% выше, чем в аналогичный период прошлого года.
За III квартал на рынок вышло порядка 42 корпусов нового предложения в 26 проектах, в том числе и в 13 новых комплексах. Новый объем предложения на 55% состоял из предложения бизнес-класса, доля комфорт-класса в новом объеме была равна 38%.
Значительное пополнение объема предложения квартир было связано не только с выходом новых проектов, но и с изменением статуса проектов с апартаментами, переведенных в статус жилых помещений (в частности, проекты «Резиденция МОНЭ» и «Лица»). В годовой динамике объем предложения квартир увеличился на 39,6%. Несмотря на сокращение объема предложения апартаментов в III квартале, в годовой динамике их объем вырос на 15,6%. По итогам квартала доля апартаментов на первичном рынке столицы составила 24%.
В целом, объем предложения на столичном рынке новостроек с 2013 года продолжает демонстрировать устойчивую тенденцию к росту, которая была нарушена только в I квартале 2014 года за счет высоких темпов вымывания предложения.
Рост цены в III квартале обеспечили в основном проекты с предложением апартаментов. В данном сегменте после значительной корректировки цены в сторону снижения во II квартале в III квартале показатель вырос на 14,3%. Это связано с изменениями в структуре предложения – из продажи ушли значительные объемы предложения: два проекта «Резиденция МОНЭ» и «Лица» были переведены в жилой фонд, еще два проекта – Central Park и Soyuz Apartements были сняты с реализации. В сегменте квартир снижение цены в годовой динамике составило 6,3%, а за квартал – 10,2%.
По итогам первого полугодия 2015 года средневзвешенная цена на квартиры в комфорт-классе составила 142,5 тыс. руб./кв. м, в экономклассе – 119,3 тыс. руб./кв. м. В комфорт- и экономклассе цена за год снизилась на 2,5% и 17,5% соответственно в связи с выходом большого объема нового предложения и завершения реализации в ряде проектов в пределах МКАД. За квартал снижение цены в комфорт-классе составило 1%, в экономклассе – 19,5%. Средневзвешенная цена предложения в бизнес-классе находилась на уровне 229 тыс. руб./кв. м. В годовой динамике цена сократилась на 7,9%, по сравнению с предыдущим кварталом снижение составило 7,3%. Средневзвешенная цена в премиум-классе находилась на уровне 508 тыс. руб./кв. м, в элитном сегменте – 956 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе цена по сравнению с предыдущим периодом снизилась на 19,9%, в элитном сегменте, напротив, выросла на 12,1%. В годовой динамике цена в премиальном сегменте выросла на 0,8%, что связано с гибкостью ценовой политики девелоперов и продавцов в части предоставления скидок и фиксирования курса валют при пересчете стоимости в рублевый эквивалент. При этом элитный сегмент, отметившийся низкими темпами пополнения новыми объемами, продемонстрировал значительный рост показателя средневзвешенной цены предложения квартир – на 48,4% за счет роста стадии строительной готовности проектов и ослабления национальной валюты, так как многие проекты в сегменте номинированы в валюте.
В годовой динамике практически во всех сегментах объем предложения увеличился, исключением стали только экономкласс, где было зафиксировано сокращение в 2 раза, и элитный сегмент (-17%). Наибольшее увеличение суммарной площади объектов произошло в комфорт-классе – в 1,9 раз. В премиум-классе объем предложения вырос на 42%, в бизнес-классе – на 29%. В целом тенденция смещения предложения в массовый сегмент обусловлена высоким спросом на жилье с минимальными в сравнении с другими сегментами бюджетами покупки и возможностью оформить ипотеку с господдержкой.
Относительно II квартала 2015 года объем предложения вырос в экономклассе – больше чем в 2 раза, в комфорт-классе – на 20%, в бизнес-классе – на 5,1%, в элит-классе –на 3,4%. Только в премиум-классе объем сократился на 2,4%.
Лидером по объему предложения в Москве по-прежнему остался бизнес-класс, доля которого в суммарной площади объектов составила 48,3%. На втором месте оказались новостройки комфорт-класса – 31,6% от суммарной площади объектов. Доля объектов экономкласса на столичном рынке первичной недвижимости осталась минимальной и составила по итогам квартала 1,7%.
Изменения структуры предложения в годовой динамике свидетельствует о смещении предложения из высоких ценовых классов в более доступные сегменты. В результате активного запуска масштабных проектов доля предложения комфорт-класса выросла до 31,6%.
Распределение объема предложения по округам осталось традиционным –наибольшее количество новостроек было представлено в ЦАО – 20,5% от суммарной площади объектов, второе место по объему предложения заняли СЗАО и САО – по 13,7%. Менее всего новостроек было выставлено в ВАО – 4% и Зеленограде – 3,4%.
«В прошедшем квартале со стороны девелоперов в целом наблюдалась достаточно высокая активность – на рынок выходили новые проекты бизнес- и комфорт-класса, в том числе и в рамках государственной программы по реновации промзон. Стоит отметить, что большинство новых проектов по качественным характеристикам, относящиеся к бизнес-классу, выходили на рынок с ценой, соответствующей уровню проектов комфорт-класса. В результате активного запуска масштабных проектов в рамках программы по развитию “ржавого пояса”. А столицы наблюдается смещение предложения из сегментов высокого ценового диапазона с доступные классы, – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – Также по итогам III квартала 2015 года доля предложения в формате апартаментов сократилась. Данная тенденция является результатом действий девелоперов в вопросе перевода комплексов с апартаментами в жилой фонд. Стоит отметить, что на практике перевод апартаментов в жилье осуществляется как для всего комплекса, так и для выделенного объема предложения».
