Мечтой многих жителей современных мегаполисов является возможность жить, работать, делать покупки и развлекаться в одной локации, не совершая многочасовых переездов по пробкам из одного конца города в другой. Удовлетворить эту потребность призваны многофункциональные проекты, сочетающие в себе жилые, офисные и торговые пространства. Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили обзор МФК именно с апартаментами (как родоначальника данного формата) на первичном рынке в старых границах Москвы, в которых одновременно сочетаются все три основные функции. Как показало исследование, таких проектов сегодня насчитывается 15. При этом возможность сосредоточить большинство своих жизненных потребностей в одном месте стоит от 4,6 млн до 1,48 млрд рублей.
Mixed-use девелопмент (дословно – смешанное использование) сегодня является одним из главных трендов в развитии современных городов. Застройщики, специализирующиеся на каком-то одном сегменте недвижимости – жилой, офисной, торговой – постепенно сдают позиции, уступая места многопрофильным компаниям, в основе проектов которых лежит синергетический эффект сразу нескольких форматов.
«Каноническая трактовка понятия mixed-use подразумевает сочетание как минимум трех форматов, - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако сам термин «синергия» объясняется как суммирующий эффект двух и более факторов. Различные сочетания только двух функций – жилье + торговля, офисы + жилье и т.д. – вполне попадают под определение синергии, но не соответствуют значению mixed-use. На сегодняшний день на столичном первичном рынке представлено 25 комплексов апартаментов, сочетающих 2 функции, и 15 проектов, объединяющих сразу три функции. Для данного обзора были взяты именно последние, предоставляющие своим обитателям максимально комфортное пространство для жизни в одном месте. При этом в обзор попали только те проекты с тремя составляющими, в составе которых есть полноценный ритейл, а не несколько магазинов в формате стрит-ритейл».
Многофункциональные комплексы, в которых сочетается возможность проживания, работы, совершения покупок и обеспечения других повседневных нужд, открывают массу преимуществ для покупателей недвижимости. Самое главное – это отсутствие необходимости передвигаться по городу между домом, работой и магазинами. Ведь все необходимое сосредоточено в одном месте. Грубо говоря, жители МФК могут спуститься в торговый центр в тапочках, купить все нужные продукты и подняться обратно в свои апартаменты. Также у них есть возможность арендовать или приобрести офис в том же или соседнем здании, сократив тем самым время в пути на работу с нескольких часов по пробкам до считаных минут пешей прогулки.
Из этого преимущества вытекают и многие другие:
- снижение расходов на транспорт (топливо для автомобиля, оплата проезда в общественном транспорте);
- уменьшение износа личного автомобиля и его более высокая стоимость при последующей перепродаже;
- экономия времени – основного человеческого ресурса, который может быть с пользой потрачен на общение с семьей, занятия спортом, хобби и т.д.;
- повышение уровня психологического комфорта и отсутствие стресса из-за малого количества сна, страха опоздать на работу и т.д.
Как это нередко случается, проекты, в основу которых положена синергия разных форматов недвижимости, пришли в Россию из-за рубежа. По всему миру уже реализованы и продолжают строиться немало многофункциональных центров. Одним из лидеров в этом направлении являются Соединенные Штаты Америки.
К примеру, в феврале 2003 года на Манхеттене был торжественно открыт Time Warner Center. Он представляет собой комплекс из двух 229-метровых башен, объединенных общей стилобатной частью. В стилобате разместился торговый центр с магазинами топовых брендов, а башни занимают жилые помещения и головной офис крупнейшей мировой медиа-корпорации Time Warner Inc.
По данным одной из самых популярных американских баз недвижимости Trulia, на сегодняшний день квартир в открытой продаже в самом Time Warner Center нет. Однако можно приобрести жилую недвижимость в соседних небоскребах с видом на него. Цены варьируются от $9,5 млн (приблизительно 623,9 млн рублей) за квартиру площадью 148 кв. м, до $36 млн (2,36 млрд рублей) за роскошный пентхаус площадью 440 кв. м. Все лоты представлены с полной отделкой и меблировкой.
Не отстает от американского медиа-гиганта и Британская радиовещательная корпорация (BBC). Компания в настоящий момент ведет строительство целого медиа-города в Салфорде, входящем в агломерацию Большой Манчестер. Проект так и называется – MediaCityUK. Он занимает площадь 81 га и реализуется в несколько очередей, часть из которых уже построена. Помимо штаб-квартиры BBC и студий телекомпаний, входящих в корпорацию, в MediaCityUK разместились офисы, торговая, жилая недвижимость и Салфордский университет.
Согласно британскому сервису Zoopla, цены здесь начинаются от 115 тыс. фунтов (11,49 млн рублей) за однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м. Ценовой максимум на текущий момент составляет 240 тыс. фунтов (23,98 млн рублей). За эту сумму можно приобрести квартиру с двумя спальнями на 20-ом этаже с видом на реку Ирвелл. Все квартиры в данном проекте также продаются с ремонтом и мебелью.
В России многофункциональные комплексы с апартаментами стали появляться на базе деловых центров, девелоперы которых в кризисные 2008-2009 годы стремились диверсифицировать свой бизнес, предлагая рынку недвижимость разных категорий. Позднее в Москве стали появляться проекты МФК и с квартирами, но все-таки апартаменты в этом формате были первичны и до сих пор превалируют в структуре предложения.
«Формат mix used development сегодня претерпевает активную трансформацию: ранее многофункциональные комплексы были «заточены» скорее на офисных работников, а торговая и жилая составляющие являлись сопутствующими функциями, - говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. - Сейчас с учетом актуальных потребностей рынка на первый план в таких проектах выходят потребности будущих жителей: снижается доля офисов в комплексах, расширяются площади для развлекательной инфраструктуры и центров здоровья, появляются интересные ноу-хау. Например, в ЖК «Водный», который является частью многофункционального комплекса, жители смогут спускаться в паркинг на лифте буквально в тапочках и проходить в торговый центр, расположенный рядом. В нестабильной экономической ситуации покупателю становится важно всё, поэтому обеспеченность деловой, торговой, развлекательной инфраструктурой является для проекта важной конкурентоспособной характеристикой. Очевидны и преимущества для города: появление МФК способствует также редевелопменту бывших территорий промышленных зон, расположенных за пределами ТТК, в спальных районах старой Москвы, и придает новый импульс к развитию. Благодаря офисным площадям, создаются новые рабочие места, наличие качественного локального торгового центра снижает маятниковость и нагрузку на транспортную инфраструктуру».
Самым известным российским синергетическим проектом, который приводится в пример даже в англоязычной Википедии, является Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Этот проект, старт которому дал бывший столичный градоначальник Юрий Лужков еще в далеком 1992 году, на сегодняшний день является полноценным «городом в городе»: в августе этого года в СМИ активно тиражировалась история о некоей девушке Ксении, которая полгода безвылазно провела в «Москва-Сити», живя здесь, работая и развлекаясь.
На первичном рынке в «Москва-Сити» сегодня представлены 5 комплексов апартаментов: «ОКО», «Город Столиц», «Башня Восток» комплекса «Федерация», «Меркурий Сити» и IQ-Квартал. Площадь апартаментов в столичных небоскребах варьируется от 61,8 до 600 кв. м. Самая доступная стоимость «квадрата» в комплексе «ОКО» - 360,9 тыс. рублей. Максимум отмечен на уровне 1,73 млн рублей за квадратный метр. За эти деньги предлагается пентхаус площадью 450 кв. м на последних этажах проекта «Город Столиц». Его общая стоимость составляет 780 млн рублей. Данный лот делит первое место среди самых дорогих апартаментов в «Москва-Сити» с пентхаусом площадью 600 кв. м в проекте «ОКО», выставленным на продажу за аналогичную сумму.
Впрочем, высотки в «Москва-Сити» - далеко не единственные проекты в столице, которые совмещают в себе апартаменты, офисы и торговлю. Одним из лидеров в сегменте mixed-use девелопмента является компания MR Group, реализующая одновременно три многофункциональных комплекса: «Водный», «Фили Град» и «Савеловский Сити». Причем в МФК «Водный» торговый центр был открыт уже год назад и сегодня он является одним из самых посещаемых на севере столицы. А в апреле 2015 года ТЦ «Водный» был награжден престижной профессиональной премией RCSC Awards 2015 в номинации «Новый средний торговый центр».
Цены в МФК «Водный» начинаются от 142 тыс. рублей за «квадрат» и от 6,44 млн рублей за апартаменты. В МФК «Фили Град» минимальная стоимость квадратного метра несколько выше – от 150 тыс. рублей, а апартаментов, напротив, ниже – от 4,63 млн рублей. Наиболее доступным по цене из трех проектов компании MR Group является МФК «Савеловский Сити»: от 112,5 тыс. рублей за кв. м и от 4,6 млн рублей за апартаменты.
Стоит отметить, что 4,6 млн рублей за апартаменты и 112,5 тыс. рублей – это самая низкая стоимость в проектах mixed-use с тремя составляющими в старых границах Москвы. Самые дорогие апартаменты представлены в гостинице «Москва» - 1,48 млрд рублей. Здесь же зафиксирована и максимальная стоимость квадратного метра - 5,12 млн рублей за «квадрат».
«Вряд ли будет преувеличением утверждение о том, что многофункциональные комплексы сегодня являются одним из самых комфортных форматов для проживания в большом городе, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Высокий темп жизни в крупных мегаполисах неизбежно приводит к повышению уровня нервозности населения, ухудшению здоровья и т.д. Избежать этого можно, если сократить до минимума свои передвижения по Москве. Такую возможность как раз и предлагают МФК, объединяющие в рамках одного проекта апартаменты, офисную и торговую недвижимость. Помимо преимуществ для самих жителей, mixed-use девелопмент решает и ряд более масштабных проблем. К примеру, за счет сокращения перемещений жителей по городу, уменьшается количество автомобилей на улицах, снижаются объемы выбросов вредных веществ, становится меньше заторов на дорогах. А для девелоперов это возможность диверсифицировать бизнес, зарабатывая одновременно в разных сегментах недвижимости. Таким образом, синергия жилья, офисов и торговли приносит пользу всем».
«Квартиры и апартаменты в составе МФК, где соседствует жилая, офисная и торгово-развлекательная составляющая, давно стали востребованным комплексным форматом, который позволяет жителям полностью управлять своим временем, - говорит Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. - Это крайне удобный формат для активной жизни в мегаполисе. Наша компания стала одной из первых, которая предложила такой продукт своим клиентам в «Легенде Цветного», «Имперском доме», а также в двух небоскребах в МДМЦ «Москва-Сити»: «Город Столиц» и «ОКО». На мой взгляд, очевидной предпосылкой появления такого формата в Москве стало повышение международной мобильности. Многие покупатели «люксовой» недвижимости живут, работают, проводят досуг в лучших зданиях мира, и популярный сегодня формат МФК, где в рамках современных зданий создана та самая «среда обитания класса deluxe», просто не мог не появиться в Москве, крупнейшем мегаполисе мира. Апартаменты в таких комплексах стали ответом на потребность покупателей иметь все лучшее «под рукой».
