Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – рассказали о том, как развивался сегмент апартаментов в 2015 году. Основные тенденции были связаны с замедлением темпов ввода новых проектов с апартаментами и сокращением их доли, падением средних цен, законодательными ужесточениями, новой практикой перевода апартаментов в квартиры, а также отсутствием ясных перспектив развития формата.
1. Замедление темпов ввода новых проектов
Впервые за последние три года, начиная со II квартала 2015 года, темпы ввода новых проектов с апартаментами замедлились и объем предложения начал сокращаться. По данным на конец ноября объем предложения апартаментов составил 62 тыс. кв. м, такой же показатель был зафиксирован и в IV квартале 2014 года. Таким образом, за год объем предложения апартаментов практически не изменился, несмотря на то, что суммарно объем предложения в новостройках, учитывая квартиры, увеличился на 22%. Для рынка это довольно существенный прирост, который, однако, обеспечили в основном проекты с квартирами.
За первое полугодие на первичном рынке Москвы были открыты продажи в 13 проектах с апартаментами, а также в продажу вышла вторая очередь ЖК «Фили Град», новые корпуса в МФК «Савеловский Сити», началось предварительное бронирование в проекте «Парк Легенд». Доля апартаментов на первичном рынке столицы составила 33% от суммарной площади объектов. За весь III квартал в реализацию поступило только 3 проекта с апартаментами, а их доля на рынке снизилась с 33% до 24%. В октябре на рынок поступило 6 новых объектов с апартаментами, однако их доля на рынке осталась прежней – 24%. В ноябре в сегменте апартаментов вышло еще 2 новых объекта, но доля снова не претерпела заметных изменений.
Стоит отметить, что одной из причин сокращения объема предложения апартаментов стала практика перевода нежилых помещений в квартиры. Пока это единичные случаи, на рынке их насчитывает не более десятка, однако прецедент уже создан и в будущем ряд застройщиков, чьи объекты возведены в соответствии с нормами для жилья, могут прибегнуть к переводу. Большинство проектов с апартаментами, где возможна временная регистрация, по своим качественным характеристикам не уступают квартирам, а такой перевод позволяет продавать объекты на 15-20% дороже.
«О чем нам говорят цифры по снижению объема предложения апартаментов или его “топтанию на месте”? Усилия властей по формализации сегмента и вытеснению формата жилых апартаментов без социальной инфраструктуры и с повышенной налоговой нагрузкой возымели свой результат. Действительно на рынок за последние полгода стало значительно меньше выходить проектов, где нельзя оформить временную регистрацию, а налоговая ставка составляет 2%. Такие комплексы чаще всего относятся к формату лофт, и их доля не превышает 15-20% от общего объема апартаментов. Перспектива выплаты повышенных налогов теперь “не за горами” и налоговая нагрузка будет в 4 раза выше, чем в квартирах, безусловно, отталкивает покупателей и делает такие проекты низко ликвидными для массового потребителя. Власти стали более детально изучать проекты с апартаментами на стадии выдачи ГПЗУ, поэтому у застройщиков практически не осталось шансов “замаскировать” коммерческие помещения без временной регистрации под жилые апартаменты. Усилия властей по “отсеиванию” с рынка таких проектов успешны – апартаментов действительно стало меньше, несмотря на общий рост объемов жилья в столице», – рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
2. Цена тоже упала из-за комфорт-класса
Без учета элитного сегмента средневзвешенная цена предложения на апартаменты за год сократилась на 4,3%, что связано с выходом на рынок новых проектов на начальной стадии строительства по минимальным ценам, а также переводом части предложения в формат квартир. Снижение средней цены в годовой динамике отмечается и в целом на рынке новостроек, поскольку в этом году структура предложения в столице претерпела существенные изменения, связанные со значительным увеличением доли комфорт-класса. Апартаменты этот тренд также не обошел стороной – доля комфорт-класса в сегменте апартаментов превысила 30%, тогда как доля доминирующего бизнес-класса находится на уровне 40%. Большая часть вышедших на рынок в 2015 году проектов с апартаментами относилась именно к сегменту комфорт.
3. Туманное будущее
«Будущее рынка апартаментов до конца не определено, поскольку в законодательном поле этот формат четко не обозначен, хотя уже сделанные ограничения и ужесточения, в большей степени налоговые, успели отразиться на объемах предложения. На мой взгляд, в ближайшие несколько лет объем предложения апартаментов будет сокращаться под давлением законодательных мер и новых проектов будет все меньше. В первую очередь, это коснётся апартаментов с налоговой нагрузкой в размере 2% от кадастровой стоимости. Перед застройщиками острей будет вставать вопрос, что лучше – понести существенные издержки по изменению вида разрешенного использования земельного участка или возводить все-таки апартаменты, но потом столкнуться с проблемами реализации проекта, – комментирует Владимир Богданюк. – Однако и возведение апартаментов в доходных домах для застройщиков – это также малопривлекательный бизнес. Во-первых, постоянно нужно заниматься его эксплуатацией, а даже если у застройщика есть своя управляющая компания, это скорее непрофильный для девелоперов бизнес. Во-вторых, доходные дома не выдерживают никакой конкуренции с частным стихийным сектором, где огромный разброс цен. Частные арендаторы, особенно из числа тех, кто не платит налоги, могут спокойно корректировать цены и демпинговать. А владельцы доходных домов не могут так просто снизить цены, поскольку им нужен определенный процент доходности и средства на эксплуатацию объекта. Пока частный рынок аренды никак не формализован, официальные арендодатели чаще всего будет проигрывать в конкурентной борьбе за клиента, хотя и будут предлагать в ряде случаев более качественный продукт. Просто, если у человека есть возможность снять подешевле, но чуть хуже объект, – подавляющее большинство это и сделают».
