С января 2016 года вступают в силу новые правила исчисления налогов для
тех, кто осуществляет реализацию жилья. Внедряемые изменения призваны
искоренить схемы, позволяющие уходить в <тень> при уплате налогов с продажи
квартиры. Здесь подразумеваются объекты, купленные до вступления поправок в
силу.
Под действие новых правил подпадают собственники, вынужденные продавать
недвижимость раньше времени. В 2016 году будет увеличен период владения
имуществом, не облагаемый налогом. Теперь вместо трех лет нужно ждать
целых пять. Впрочем, новшество коснется только тех сделок, в рамках которых
переход права произойдет после 1 января. Для тех, кто приобрел квартиры до
указанной даты, сохраняются старые правила уплаты налога.
Как отмечают в <НДВ-Недвижимость>, новые правила не приведут к катастрофе.
Вторичный рынок очень емкий, и многие сделки будут проводиться в силу
жизненной необходимости. Однако отток продавцов в данном сегменте все же
произойдет.
- Скорее всего, с рынка уйдут продавцы, для которых сумма налога окажется
значительной. Например, в случае высоких цен на реализуемую недвижимость, -
говорит руководитель департамента вторичной недвижимости компании
<НДВ-Недвижимость> Светлана Бирина, - Конечно, у собственников появится
желание компенсировать потери с помощью увеличения стоимости продажи,
однако текущие условия рынка не позволяют этого сделать. Предложение
превышает спрос, и около 80% сделок по вторичному жилью проходят с
дисконтом.
При этом отметим, что фиктивно занизить стоимость продаваемого объекта не
получится. Вводится минимум, ниже которого не может опускаться размер
дохода от продажи жилья. Уровень коэффициента, применяемого при расчёте
дохода налогоплательщика в случае реализации недвижимости, составляет 0,7.
Представим, что клиент купит квартиру в 2016 году за 4 млн рублей и решит
её продать в 2018 году тоже за 4 млн рублей. По сути, никакого дохода нет,
однако нужно обратить внимание на кадастровую стоимость объекта. В текущих
реалиях падающего рынка она может существенно превышать рыночную оценку.
Допустим, кадастровая стоимость составляет 6 млн рублей. В таком случае
необходимо взять эту сумму и умножить на 0,7. Как результат, получится
значение на уровне 4,2 млн рублей. Таким образом, налог будет исчисляться с
дохода и составит 26 000 рублей. Если квартира не куплена, а унаследована,
то налог увеличится до 416 000 рублей. Он будет исчисляться с 4,2 млн
рублей, с учетом вычета в размере 1 млн рублей.
Еще раз подчеркнем, что в отношении квартир, приобретенных до 1 января 2016
года, будет действовать старый порядок в отношении срока. Для объектов,
купленных после этого, сроки будут увеличены до 5 лет.