Федеральная антимонопольная служба и Счетная палата готовы к разработке законодательства, регулирующего рынок риэлторских услуг, в том числе к возвращению лицензирования агентов. Специалисты Департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали, в каком случае возврат практики лицензирования будет эффективным и позволит «обелить» стихийную и пока недостаточно регулируемую сферу риэлторских услуг на вторичном рынке.
1. Лицензирование однозначно необходимо
Как рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, в большинстве зарубежных стран лицензирование для риэлторов уже давно стало неотъемлемой частью рынка недвижимости, причем все аспекты их деятельности четко регламентируются законом. В этом смысле лицензирование может стать благом и для российского рынка, поскольку избавит от множества неквалифицированных специалистов и мошенников. В Америке, к примеру, риэлторы обязаны иметь специализированное высшее образование для того, чтобы получить лицензию и осуществлять риэлторскую деятельность. Тот факт, что в западных странах число риэлторов ограниченно, и это в обязательном порядке квалифицированные и проходящие проверку специалисты, безусловно, делает рынок прозрачным и безопасным для клиентов.
Сейчас риэлтором на вторичном рынке фактически может быть любой человек независимо от образования и опыта работы. К сожалению, зачастую так и происходит, что агентами люди становятся чуть ли не за один месяц, при этом они могут не ориентироваться ни то, что в тонкостях заключения сделок, а хотя бы в районах Москвы. Хотя, например, в Англии даже таксисты должны сдавать экзамен на знание Лондона – аналогичный тест, но в Москве не помешал бы многим таким «специалистам-риэлторам». Даже если новоиспечённый риэлтор хочет добросовестно оказывать услуги, без опытного наставника это невозможно, не говоря уже о том, что многие даже и не пытаются делать свою работу качественно.
2. Защитить нужно и клиентов, и самих риэлторов
Однако в лицензировании есть один очень существенный нюанс – на Западе в актах, регулирующих риэлторскую детальность, обязательно указывается размер фиксированной комиссии за риэлторские услуги. Например, в Испании он составляет 5% от стоимости сделки, и провести операции с недвижимостью с меньшей комиссией просто невозможно. То есть «договориться» или обмануть риэлтора, не заплатив комиссию, клиенты не могут.
Если «обелять» рынок риэлторских услуг, что в текущей ситуации необходимо, надо чтобы механизмы защиты распространялись не только на потребителей, но и на самих риэлторов. То есть лицензирование должно предусматривать не только прохождение специального обучения для риэлторов и сдачу тестов на профпригодность, но и фиксацию размеров комиссионных, которые должны уплачивать клиенты. Одностороннее накладывание обязательств на риэлторов российский рынок уже проходил, и, очевидно, в такой форме лицензирование было совершенно неработающим инструментом. Нельзя же, например, торговаться с нотариусом о стоимости его услуг, тогда как с риэлторами это происходит повсеместно. Есть клиенты, которые пытаются сэкономить и заплатить риэлтору 1-1,5%, (таких комиссионных у риэлторов нет нигде в мире), однако чаще всего такие низкие комиссионные предлагают как раз «черные маклеры».
При регламентировании риэлторского бизнеса лицензированием и фиксацией размера комиссии все риэлторы будут платить налоги, и их деятельность будет полностью в законной плоскости. От такого лицензирования выиграет и государство, и граждане, и сами законопослушные риэлторы.
Затраты на прохождение лицензирования и обучения должны компенсироваться установлением единого и понятного рзамера комиссии. Профессиональные риэлторы однозначно «за» лицензирование, поскольку рынок переполнен неквалифицированными маклерами, которые «бросают тень» на всю отрасль. Недобросовестным частным риэлторам будет отрезан путь к откровенному демпингу, которым сейчас многие используют. Все риэлторы будут на равных правах проходить лицензирование и получать одинаковые комиссии, поэтому «переманить» клиента за счет более низких цен уже не получится. Сейчас крупные риэлторские компании не могут брать такую же низкую комиссию, как частные риэлторы, потому что они содержат штат юристов и других специалистов, а также платят налоги, чего частные маклеры чаще всего не делают.
3. Лицензирование с институтом наставничества
В зарубежной практике по своей лицензии риэлтор может набирать помощников-агентов, за работу которых он несет ответственность. То есть лицензирование могут пройти те агенты, которые имеют опыт работы с наставником. Без лицензированного брокера новички не могут оказывать риэлторские услуги самостоятельно. Это избавляет рынок от специалистов «одного дня» и неопытных агентов.
4. И за базы недвижимости лицензирование в ответе
Также лицензирование риэлторов должно быть сопряжено с регламентацией доступа в платные профессиональные базы недвижимости. Сейчас в такие базы добавить объекты может любой человек, однако важно, чтобы такую возможность имели только лицензированные брокеры и сами собственники. Это исключит «пышным цветом цветущее» сейчас мелкое мошенничество с публикацией в базах несуществующих объектов, квартир с заниженными ценами или ошибками в основной информации. На каждое реальное объявления сейчас в базах приходится по две-три такие «мертвые души», которые недобросовестные риэлторы используют, чтобы «заманить» покупателей выгодным предложением и дальше предлагать уже свои объекты.
«Лицензирование риэлторов должно быть комплексной мерой, а не очередным ограничением, которые только породит пути его обхода. Лицензирование должно включать обучение, фиксацию комиссионных, институт наставничества и регламентацию доступа к базам недвижимости. Несмотря на то, что российскому рынку риэлторских услуг более 25 лет, он до сих пор стихиен и даже “дик”. Предыдущая попытка лицензирования провалилась, поскольку крупные компании получили “нужный документ”, а самый “опасный” сегмент частных маклеров так и работал на рынке без лицензий и уплаты налогов. На одного лицензированного риэлтора приходилось десяток других без лицензий, поскольку это была чисто формальная процедура. Возвращаться к лицензированию в том виде, как это было до 2002 года, совершенно бесперспективно», – комментирует Алексей Бернадский.
