Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили аналитический отчет по итогам II квартала 2016 года на первичном рынке в «старых» границах Москвы. Объем предложения новостроек в столице составил 39,1 тыс. лотов в 510 корпусах с суммарной площадью предложения 2,717 млн кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом объем предложения на первичном рынке увеличился на 5,9%, за год – на 30,4%. В продажу во II квартале 2016 года поступил значительный объем нового предложения – порядка 261,7 тыс. кв. м, что на 7% больше, чем в I квартале 2016 года. Средневзвешенная цена по итогам II квартала 2016 года находилась на уровне 233,4 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения), ее снижение в годовой динамике достигло 10,7%, относительно I квартала 2016 года произошло небольшое увеличение – на 0,2%.
На первичный рынок Москвы во II квартале 2016 года вышло 39 корпусов нового предложения в 25 проектах, в том числе в 13 новых комплексах. Новый объем предложения на 48% принадлежал к комфорт-классу, доля бизнес-класса составила 44%.
Новое предложение, II квартал 2016 года
Апартаменты Квартиры
Экономкласс
Апарт-комплекс «Отель Восток» ЖК «Кварталы 21/19» (корпус 9)
мкрн. Некрасовка (корпус 15)
Комфорт-класс
Апарт-комплекс «Отражение» ЖК «Петра Алексеева, 12»
ЖК «Столичные поляны»»
Жилой квартал «Поколение»
ЖК LIFE-Ботанический сад (корпуса 4,7)
Жилой район Green Park (блок 2)
ЖК «Золотая Звезда» (корпуса 6,7,8)
ЖК «Мещерский лес» (корпуса 2.1, 2.2)
ЖК «Мир Митино» (корпус 8)
Квартал «Парк Легенд» (корпус 1)
Городской квартал «Ривер Парк» (3-ая очередь, корпуса 5,6,7)
Бизнес-класс
Апарт-комплекс Studio#12 ЖК «Родной город. Воронцовский парк»
Апарт-комплекс «Большевик» ЖК «Фили Парк»
Городской квартал «Арена Парк» (корпус 2) ЖК на Вавилова, 81А
Жилой квартал Jazz
ЖК «ЗИЛАРТ» (лот 8)
ЖК «Крылатский» (корпус 5)
Премиум-класс
Апарт-комплекс Bunin
Апарт-комплекс «Резиденция на Покровском бульваре»
Увеличение объема предложения на первичном рынке во II квартале 2016 года произошло за счет значительного пополнения в сегменте квартир (+8% относительно I квартала 2016 года, +52,6% – за год). В сегменте апартаментов помимо сокращения доли формата в общем объеме предложения уменьшился и их объем предложения в абсолютном выражении. Несмотря на выход новых проектов, в годовой динамике объем предложения апартаментов сократился на 14,8%, относительно I квартала 2016 года – на 1,1%. Доля формата составила 21,5% от общего объема предложения.
В целом объем предложения на столичном рынке жилой недвижимости продолжил устойчивую тенденцию роста, которая была нарушена только в I квартале 2014 года, а также в I квартале 2016 года по причине высокого уровня покупательской активности и вымывания наиболее ликвидного предложения.
В годовой динамике наибольшее увеличение суммарной площади объектов на первичном рынке Москвы произошло в массовом сегменте: в комфорт-классе – на 79%, в экономклассе – более, чем в 6 раз. В бизнес-классе объем предложения за год вырос на 10%. В элитном и премиальном сегментах отмечается сокращение объема предложения за год (-19% и -2% соответственно), что связано со снижением темпов вывода новых проектов.
По сравнению с I кварталом 2016 года объем предложения в комфорт-классе вырос на 2,5%, в экономклассе – на 47,1%. В бизнес- и премиум-классе объем увеличился на 7,2% и 7,9% соответственно. В элитном сегменте он сократился на 3,1%.
Лидером по объему предложения в Москве по-прежнему остается бизнес-класс, доля которого в суммарной площади объектов составила 42,5%. На втором месте были новостройки комфорт-класса – 39,5% от суммарной площади объектов. Стоит отметить, что в предыдущем квартале доля комфорт-класса была несколько выше – 40,8% Доля экономкласса продолжила расти и достигла 3,9% (в I квартале 2016 года она была на уровне 2,8%). Суммарно доля эконом- и комфорт-класса составила 43,4%. Доля объектов элитного сегмента сократилась с 5,7% до 5,2%, а премиум-класса, напротив, выросла с 8,7% до 8,9%. Изменения структуры предложения в годовой динамике демонстрируют тенденцию по перетеканию предложения вслед за спросом из высоких ценовых сегментов в более низкие классы.
Распределение объема предложения по округам по итогам II квартала 2016 года осталось традиционным – наибольшее количество новостроек в реализации было представлено в ЦАО и ЮАО – по 15,4% в каждый. Меньше всего новостроек находилось в продаже в ВАО (4,2%) и ЗелАО (1,2%).
По итогам II квартала 2016 года в сегменте квартир снижение цены составило незначительные 0,6%. В сегменте апартаментов после разнонаправленных корректировок цены в течение года на фоне изменений в структуре предложения средневзвешенная цена увеличилась на 1,7%. В годовой динамике средневзвешенная цена квартир сократилась на 12,4% за счет выхода нового предложения на начальной стадии строительства. На апартаменты цена выросла на 6,8%, что связано с ростом стадий готовности проектов в реализации.
После активности со стороны покупателей в I квартале 2016 года, которую подстегнуло приближение срока окончания программы субсидирования ипотечного кредитования, во II квартале уровень спроса несколько сократился. Это связано с традиционно менее активным маем и длительными праздниками, а также началом сезона отпусков. Тем не менее, уровень реализованного спроса во II квартале 2016 был на достаточно высоком уровне, что обусловлено большим объемом проектов массового сегмента, а также текущими условиями ипотечного кредитования. По сравнению с аналогичным периодом 2015 года реализованный спрос во II квартале 2016 года оказался в 1,3 раза выше, а потенциальный – на 55%. По сравнению с I кварталом 2016 года уровень реализованного спроса снизился на 14%, а потенциального – на 35%.
«Наиболее значимыми событиями во II квартале 2016 года стали решение Центрального банка РФ о снижении ключевой ставки до 10,5% годовых, а также позитивные процессы по стабилизации инфляции на фоне признаков приближения фазы восстановительного роста экономики. Важным трендом также можно назвать упрочнение цен на нефть. Однако пока уровень реально располагаемых доходов населения не реагирует на эти тенденции, в связи с чем не приходиться ожидать, что потребительский спрос станет основным драйвером экономического роста, – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – Что касается внутрирыночных тенденций, то борьба за лидирующее положение между сегментами бизнес и комфорт продолжалась на протяжении всего отчетного периода, однако лидером в отличие от прошлого квартала оказался бизнес-класс за счет выхода нового объема предложения. Также во II квартале 2016 года усилилась тенденция по сокращению доли предложения в формате апартаментов – с 33% до 21,5% за год. Данная тенденция является следствием снижения темпов вывода нового предложения в сегменте, перевода комплексов с апартаментами в жилые проекты, а также снятия с реализации отдельных объектов. Положительная коррекция цены во II квартале была связана с ростом стадии строительной готовности большого объема предложения, вышедшего в комфорт- и бизнес-классе в конце 2015 года».
