Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили аналитический отчет по итогам II квартала 2016 года на первичном рынке в сегменте апартаментов. Объем предложения апартаментов составил 8,7 тысяч лотов в 97 проектах с суммарной площадью 585,2 тыс. кв. м (23 комплекса относится к реконструкции зданий). За год доля апартаментов на первичном рынке сократилась с 33% до 21,5%, а объем предложения – на 14,8%. Относительно I квартала 2016 года объем апартаментов уменьшился на 1,1%. Средневзвешенная цена на апартаменты по итогам II квартала 2016 года составила 372,9 тыс. руб./кв. м, сократившись по сравнению с I кварталом 2016 года на 1,8%. В годовой динамике средневзвешенная цена увеличилась на 7,2%, что связано с изменениями в структуре предложения.
После ощутимого сокращения объема предложения апартаментов в III квартале 2015 года, связанного c переводом отдельных проектов из нежилого фонда в жилой, в конце 2015 года на рынок вышел большой объем нового предложения апартаментов (рекордный показатель за весь 2015 год). Однако в начале 2016 года были приостановлены продажи в ряде проектов реконструкции, в связи с чем объем предложения снова значительно сократился – на 15,6% относительно IV квартала 2015 года.
Во II квартале 2016 года в сегменте так и не восстановился рост объема предложения, несмотря на выход новых объектов. За II квартал в формате апартаментов на рынок поступили следующие апарт-комплексы: «Отель Восток», «Отражение», Studio#12, «Большевик», Bunin и «Резиденция на Покровском бульваре». Также новый объем предложения вышел в городском квартале «Арена Парк». Всего на рынок поступило 44,8 тыс. кв. м нового предложения, что на 13,4% больше, чем в I квартале 2016 года.
При распределении по классам большая часть предложения апартаментов относилась к бизнес-классу – 41,9%. В связи с выходом новых проектов доля комфорт-класса заняла 29,5%. В динамике за квартал произошло перераспределение долей в сторону роста бизнес- и комфорт-класса за счет сокращения объема элитного сегмента. В годовой динамике наблюдается увеличение доли комфорт-класса – с 24,8% до 29,5%.
При распределении объема предложения апартаментов большая часть лотов относилась к ценовому диапазону от 3 до 10 млн рублей – 40,9%. Также значительную часть предложения составили апартаменты стоимостью свыше 25 млн рублей – 21,3%. На фоне активного выхода новых проектов на начальной стадии строительства доля предложения с бюджетом покупки до 5 млн рублей по сравнению с I кварталом 2016 года увеличилась с 7,5% до 12,3%. За год выросла доля лотов стоимостью от 3 до 5 млн рублей – с 3,6% до 11,3%.
При распределении предложения апартаментов по площадям основной объем приходился на объекты минимальных площадей до 50 кв. м – 46,2%. За год выросла доля малогабаритных апартаментов площадью до 30 кв. м – с 5,5% до 10,4%. При этом сократилась доля лотов площадью от 30 кв. м до 50 кв. м – с 46,7% до 35,8%.
Основной объем предложения апартаментов традиционно был сосредоточен в ЦАО и САО – суммарный объем их предложения достиг 63,3% от общего объема предложения апартаментов. За год выросла доля южных административных округов за счет активного выхода новых проектов на территориях промзон. Доля апартаментов в ЮАО увеличилась с 4% до 9,5%, ЮВАО год назад не был представлен на рынке – сейчас его доля занимает 1,1%, доля ЮЗАО выросла с 0,3% до 3,7%.
Незначительная отрицательная динамика средневзвешенной цены на апартаменты по сравнению с I кварталом 2016 года была связана с изменениями в структуре предложения на фоне выхода проектов на начальном этапе строительства. За квартал в элитном и премиальном сегменте цена сократилась на 6,3% и 7% соответственно. Во всех остальных сегментах цены выросли за счет изменений в структуре предложения и роста готовности проектов. В бизнес-классе цена выросла на 10,7%, в комфорт-классе – на 4%. Пополнения новыми проектами и объемом предложения оказалось недостаточно для корректировки ценовой динамики вниз из-за небольшой доли нового предложения в сегменте.
Максимальный прирост цены на апартаменты в годовой динамике был отмечен в элитном сегменте – на 11,6%, на втором месте по приросту цены был премиум-класс (+10,2%). Только в экономклассе средневзвешенная цена на апартаменты сократилась на 12,3% за счет выхода нового апарт-комплекса «Отель Восток». В комфорт-классе цена незначительно выросла на 0,5%.
Максимальное значение средневзвешенной цены предложения по итогам II квартала 2016 года традиционно было зафиксировано в ЦАО (617,1 тыс. руб./кв. м), а минимальное – в ЮВАО (130 тыс. руб./кв. м). В ЦАО по сравнению с I кварталом 2016 года цена снизилась на 12,8%, в остальных округа коррекция цены была незначительной.
«Сегмент апартаментов заметно замедлил темпы своего развития, о чем явно свидетельствует сокращение объема предложения на фоне общерыночного роста. Вероятнее всего, по мере вытеснения массовым сегментом предложения более высоких ценовых классов, будет падать и доля апартаментов. В доступном классе для покупателей наличие прописки и связанных с ней социальных преференций играет большую роль, а поскольку это чаще всего единственное жилье для потребителей этого ценового сегмента, апартаменты, несмотря на более низкую стоимость, становятся для них менее предпочтительны, чем квартиры. С этим и связана тенденция по переводу ряда объектов из нежилого фонда в жилой. Возможно, в не столь далекой перспективе апартаменты преимущественно перейдут в более дорогие сегменты, и их доля будет постепенно сокращаться», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
