Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали динамику объема предложения и средневзвешенной цены, а также географию проектов комплексного освоения территорий с объемом строительства свыше 100 тыс. кв. м в «старых» границах Москвы. По итогам первого полугодия 2016 года на первичном рынке в столице представлен 251 проект, при этом из них 40 комплексов относится к комплексной застройке. Объем предложения в проектах КОТ составляет 1,3 млн кв. м или 47% от общего объема предложения в Москве. За год объем предложения в таких проектах вырос в 1,6 раз, а в двухгодичной динамике – в 2,2 раза. На сегодняшний день самыми масштабными проектами на рынке столичных новостроек являются мкрн. «Некрасовка» (около 2 млн кв. м), «Город на реке Тушино-2018» (1,55 млн кв. м), ЖК «ЗИЛАРТ» (1,5 млн кв. м) и ЖК «Символ» (1,5 млн кв. м).
Годом ранее в Москве в реализации находилось 29 проектов комплексного освоения территорий. В 2016 году в продажу вышли такие новые объекты КОТ, как ЖК «Летний сад», ЖК «Мир Митино», ЖК «Столичные поляны» и ЖК «ЛУЧИ», а в конце 2015 года рынок пополнили такие проекты, как ЖК Green Park, ЖК «Кварталы 21/19», ЖК «Домашний», жилой квартал «СИМВОЛ», ЖК «Петр I» и ЖК «Мещерский лес».
Среди проектов КОТ преобладают объекты комфорт-класса – всего 25 проектов, далее следует бизнес-класс – 11 комплексов и экономкласс – 2 проекта. В элитном сегменте в формате комплексной застройки представлен один проект – ЖК «Садовые Кварталы». Также в рамках двух комплексов реализуются корпуса разных классов – это ЖК «Вершинино» (корпуса бизнес-класса – ЖК V-House, продажи в корпусах экономкласса завершены) и ЖК «Символ» (корпуса бизнес- и комфорт-класса).
Средневзвешенная цена в проектах комплексного освоения территорий по итогам первого полугодия 2016 года составила 184,2 тыс. руб./кв. м. В годовой динамике цена снизилась на 4,4%, в двухгодичной – выросла на 6,5%. Разнонаправленная динамика цены связана с выходом новых проектов с широкой географией расположения.
Максимальный объем предложения проектов КОТ сосредоточен в зоне от ТТК до МКАД – 886,2 тыс. кв. м, что в 2,8 раз больше, чем реализуется за пределами МКАД (316,9 тыс. кв. м) и в 12,3 раз больше, чем внутри ТТК (72 тыс. кв. м). За год объем предложения масштабных проектов в зоне от ТТК до МКАД вырос на 57%, за пределами МКАД – на 73% и внутри ТТК – на 86%.
Самое бюджетное предложение среди проектов КОТ реализуется в мкрн. «Жемчужина Зеленограда» – студия площадью 22,33 кв. м стоимостью 1,9 млн рублей, в границах МКАД минимальный бюджет покупки – 2,76 млн рублей за студию площадью 24,5 кв. м в жилом квартале «Березовая аллея».
Средний бюджет покупки в проектах экономкласса в формате комплексной застройки составил 6,6 млн рублей, в комфорт-классе – 7,6 млн рублей, в бизнес-классе – 20,4 млн рублей, в элитном сегменте – 60,7 млн рублей.
Данные по площадям и ценам в предложении в проектах КОТ по классам
Класс Комнат Диапазон площадей, кв. м Диапазон стоимости, тыс. руб./кв. м Диапазон бюджетов, млн руб. Средняя стоимость, млн руб.
мин. макс. мин. макс. мин. макс.
эконом 1 31,8 42,6 107,3 155,8 3,9 6,2 4,7
2 49,9 72,2 88,3 149,6 5,0 9,2 6,8
3 75,7 87,9 86,2 140,0 7,0 11,1 9,2
Итого 31,8 87,9 86,2 155,8 3,9 11,1 6,6
комфорт 1 19,8 86,3 80,9 310,0 1,7 14,2 5,4
2 31,1 129,0 75,6 310,0 3,5 25,8 8,8
3 51,7 139,6 73,3 280,0 5,1 36,3 10,7
многокомн. 74,1 203,8 107,1 290,0 10,4 37,1 17,8
Итого 19,8 203,8 73,3 310,0 1,7 54,0 7,6
бизнес 1 22,8 71,0 154,0 904,7 3,6 39,8 12,0
2 44,3 110,0 118,7 818,3 7,1 73,7 17,9
3 57,9 177,7 100,4 859,3 8,7 152,7 24,5
многокомн. 101,0 521,0 117,7 941,1 13,5 245,3 44,3
Итого 22,8 521,0 100,4 941,1 3,6 245,3 20,4
элит 1 67,8 85,0 434,9 640,1 29,6 44,2 37,8
2 69,2 119,9 436,9 691,7 43,5 76,0 57,0
3 78,5 229,7 447,0 691,7 50,9 138,8 76,4
4 238,5 238,5 482,6 497,8 115,1 118,7 116,9
Итого 67,8 238,5 434,9 691,7 29,6 138,8 60,7
«Объем предложения в проектах КОТ значительно вырос, что связано со стартом программы реновации промзон. Такие крупные площадки бывших промышленных территорий подразумевают строительство масштабных проектов, обеспеченных собственной полноценной инфраструктурой» – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
