Специалисты Сети офисов недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали о трех самых распространённых заблуждениях покупателей вторичной недвижимости.
1. Скидка на «вторичку» должна быть не меньше 10%
Сейчас более 80% покупателей на вторичном рынке твердо убеждены, что при стагнирующем рынке можно требовать максимальную скидку, поэтому торг они начинают с как минимум 10-процентного дисконта. Однако никто из собственников квартир с “чистыми документами”, даже в случае с альтернативными сделками, не готов идти на такие уступки, поэтому переговоры нередко заходят в тупик. Для адекватного торга необходимо понимать, насколько цена квартиры соотносится с рыночной, и стремится привести цену покупки к нижней границе рыночной стоимости. Если в узкой локации реализуется 10 аналогичных квартир, то торговаться можно до стоимость самой дешевой из них. Как правило, несмотря на желание покупателей получить максимальную скидку, дисконт на текущий момент редко превышает 3-4%.
2. Цены будут и дальше падать
Покупателей, которые руководствуются принципом «подожду, будет еще дешевле», также достаточно много. Однако, как показали прошлые кризисы, если падают цены достаточно плавно и медленно, то рост всегда наступает резко. Сейчас вторичный рынок перешел из состояния «падающего» в «стагнирующий», о чем говорит рост числа сделок купли-продажи за первое полугодие 2016 года на 10% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (статистика Росреестра по городу Москве). «Дно» рынка пройдено, поэтому падение цен на «вторичке» возможно уже только в случае серьезных экономических потрясений. При относительном «штиле» в российской экономике цены падать уже не буду, в ближайшей перспективе они скорее всего будут «топтаться на месте».
3. Дешевле и проще купить квартиру самостоятельно, а не с риэлтором
Порядка 70% покупателей на вторичном рынке, хотя бы на первоначальном этапе занимаются поиском квартиры и даже оформлением документов самостоятельно. Логика в данном случае следующая: зачем тратиться на услуги риэлтора, если в Интернете достаточно удобных и полных баз недвижимости, а также информации о проведении сделок. Однако тут покупателей «поджидает» несколько «ловушек». Во-первых, на этапе поиска избыток предложений в базах недвижимости мнимый, поскольку многие из них это «не покупаемые» объекты, но понять это самостоятельно большинство людей не могут. Риэлтор же в свою очередь еще на этапе подбора предложений отсекает такие «проблемные» объекты, учитывая огромный спектр возможных осложнений: и «свежее наследство», и длинные альтернативные сделки, и нарушение прав несовершеннолетних детей и т.д. Во-вторых, уже на этапе заключения сделки без тщательной юридической проверки всей истории квартиры обезопасить себя от дальнейших рисков, вплоть до признания сделки ничтожной, покупатель не может самостоятельно. Важно понимать, что и нотариус также не в состоянии обеспечить проверку всей истории перехода прав собственности на квартиру, поскольку в его работу входит только анализ последних правоустанавливающих документов на квартиру, то есть от проблем с документами в цепочке ниже покупатель никак не застрахован нотариальной проверкой, если не обратиться с профессиональному риэлтору.
«Если покупатель изначально ведет переговоры об адекватной рынку скидке, то продавец гораздо охотней идет на уступки, в том числе и в других аспектах сделки, нежели в случае, если торг начинается с требования “заоблачных” скидок. В таких случаях продавец просто отказывается от сделки, поскольку далеко не все собственники нуждаются в срочной продаже, многие из них готовы ждать более выгодного предложения», – рассказывает Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet.
