В начале июля 2016 года был принят закон N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Документ устанавливает государственную монополию в отрасли. Ранее, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровую стоимость недвижимого имущества определяли специалисты из саморегулирующих организаций оценщиков (СРО). Но с 2017 года их полномочия перейдут государственным бюджетным учреждениям.
«На основе рыночной и иной информации...»
Власти объясняют свой шаг желанием защитить собственников. Многие из них с удивлением обнаружили, что кадастровая стоимость принадлежащей им недвижимости оказалась куда выше рыночной. В результате налоги, и без того заметно выросшие с тех пор, как стали начисляться на основе кадастровых расчётов, нередко достигают заоблачных высот.
Виновными в этом, по сути, объявлены оценщики из СРО. Но неужели дело именно в них? Давайте разберёмся: должна ли вообще кадастровая стоимость при строгом следовании закону равняться рыночной?
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации даёт чёткий ответ: да, должна, если рыночная стоимость участка уже определена. Но Земельный кодекс, разумеется, касается только земельных отношений. Кроме того, ещё один вопрос: как эта норма Кодекса состыкуется с другими положениями законодательства?
Одну из причин завышения кадастровой стоимости часто видят в игнорировании особенностей каждого отдельного объекта. Такой подход был заложен в принятом в 2007 году Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», на который как раз опирался упомянутый выше закон «Об оценочной деятельности...». Статья 10 Стандарта первоначально понимала под кадастровой стоимостью рыночную, полученную «методами массовой оценки». Формулировка содержит противоречие. Ведь что такое рыночная стоимость? Согласно статье 6 того же документа — наиболее вероятная цена, по которой можно продать, например, жильё. Но как её установить, не приняв во внимание всех деталей? Квартира со свежим евроремонтом обойдётся покупателю гораздо дороже, чем квартира такой же планировки на том же этаже того же дома, но с обшарпанными обоями и сантехникой двадцатилетней давности.
Более поздняя редакция статьи 10 Стандарта уже позволяла оценивать как в массовом порядке, так и индивидуально для каждого случая в отдельности. Лишь тут можно говорить о рыночной стоимости в подлинном смысле. Однако год назад документ был отменён. Зато по сей день действует введённый в 2010 году Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)». И актуальная версия его статьи 3 предлагает исходить в кадастровых делах из рыночной «и иной информации», касающейся экономических характеристик недвижимого объекта. То есть рыночная цена — это только отправная точка. А от неё и до финиша (до момента фиксации кадастровой стоимости) лежит долгий путь через массив загадочных «иных» сведений. И они могут в силу многочисленности и важности не оставить на выходе от рыночной цены вообще ничего. И попробуйте доказать, что не по закону.
Кадастровая стоимость не может превышать рыночную. Или всё же может?
Словом, юридическая путаница налицо. Помогает ли новый закон N 237-ФЗ её преодолеть? Открываем статью 3 и убеждаемся, что фраза про «рыночную и иную информацию», на базе которой нужно определять кадастровую стоимость, никуда не делась. Стало быть, не исчез и простор для злоупотреблений.
Читаем дальше. Статья 14 отсылает к недавно принятым Минэкономразвития методическим указаниям. По большей части они повторяют приведённые выше нормы из Стандартов, в том числе про сочетание методов массовой и индивидуальной оценки. Но две фразы бросаются в глаза. Статья 1.2 даёт кадастровой стоимости в точности такое определение, какое прежде присваивалось рыночной стоимости: «наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть приобретён». Иными словами, кадастровая стоимость в данном случае и есть рыночная (а не просто основана на ней). А статья 1.6 дополнительно уточняет, что рыночная стоимость служит верхней планкой для кадастровой. Кажется, свершилось! Разве остаются после этого сомнения насчёт принципов ведения кадастровых подсчётов?
Но вот от методических указаний, на которые опирается закон N 237-ФЗ, мы вновь возвращаемся к его тексту. Статья 22 посвящена спорам о результатах оценки. Для этого при ГБУ создадут специальные комиссии. И они получат право, как указано в части 15 статьи 22, скорректировать кадастровую стоимость объекта в соответствии с его рыночной стоимостью или... оставить прежнюю оценку без изменений. Выходит, тот самый документ, который вроде бы категорически настаивает на тождестве двух видов стоимости, одновременно разрешает данное требование игнорировать, причём непонятно на каких основаниях. И зачем тогда писать методические указания, если им всё равно можно не следовать?
Помогут ли комиссии?
Комиссии, о которых только что шла речь, авторы закона считают его козырем. Ведь одна из проблем при определении кадастровой стоимости заключается в сложности оспаривания её оценки. Судебный путь предполагает волокиту и дорогие экспертизы. Многие из тех, кто считает своё жильё или участок переоцененными, предпочитают смириться и платить по повышенной ставке. Поэтому законодатели, как они сами подчёркивают, и предусмотрели специальные комиссии, которые могли бы помочь в решении споров без всякого суда.
Чиновники активно отмечают и иные преимущества закона. В соответствии с ним, ГБУ будет заниматься подготовкой к кадастровой оценке, собирать и уточнять сведения, исправлять ошибки в исходных данных и при подсчётах... Всё это было бы очень хорошо, если бы не сомнения в том, что подлинной задачей ГБУ и комиссий при них и впрямь станет определение настоящей, а не завышенной стоимости. Сохранение за комиссиями права не принимать оценку по рыночной цене заставляет подозревать второе. А это значит, что недовольным придётся всё же действовать через суд со всеми вытекающими последствиями.
Помните, эпизод из «Похождений бравого солдата Швейка»? Там воинов заставили скандировать: «Мы, мерзавцы, думали, что эта комиссия нам поможет. Ни хрена она нам не помогла!» Как бы ни пришлось вспоминать эту фразу в связи с нынешним законом.
Что можно изменить?
Между прочим, есть достаточно простой способ заставить оценщиков быть объективными. Почему бы в законе не прописать обязанность государства выкупать объекты недвижимости по вновь посчитанной кадастровой стоимости? Разумеется, при наличии воли собственников. Уже стало общепринятым, когда последние не могут продать свою недвижимость не то что по кадастровой стоимости, но даже существенно дешевле. Но если государство считает свою оценку справедливой, то логично будет для него выступить покупателем.
Конечно, такую норму в закон включить не могли. Давайте будем реалистами. С какой целью государство перешло на налогообложение исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости? Из соображений справедливости или для того, чтобы получать в бюджет больше денег? Ответ слишком очевиден, чтобы его озвучивать. Так же обстоит и с явными перекосами при кадастровых подсчётах. Государственные структуры вряд ли охотно будут соглашаться на перерасчёт в меньшую сторону. Соответственно, нет им резона и принимать законы, способствующие такому перерасчёту.
Адвокат в сфере недвижимости Олег Сухов
