Аккуратные европейские домики, зеленые аллеи, цветущие клумбы и ухоженный пруд – глядя на современный поселок, трудно разглядеть когда-то бывшие на его месте пустырь и разруху. Кто и как придумывает концепцию будущего жилого комплекса? С какими неприятностями может столкнуться неопытный девелопер и его покупатели? Об особенностях создания плана загородной застройки рассказывает коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.
«Каждый жилой комплекс – это не только дома, но и проектировка микрорайона или поселка в комплексе, - поясняет Алексей Коротких. – На плечи застройщика ложатся задачи по созданию инфраструктуры, подъездных дорог, рекреационных зон. Но начинается все, конечно, с оценки расположения объекта».
С формулой «локация диктует концепцию» соглашаются все игроки рынка. От того, в каком районе будет находиться жилой комплекс, зависят его класс, плотность застройки, архитектурный стиль, количество и качество зон отдыха. Простым для освоения является ровный участок прямоугольной формы: его можно быстро размежевать и застроить. А вот впадины и возвышенности, транспортные объекты, неоднородная почва заставляют застройщика включить фантазию. Зато перепады высот обеспечат домам индивидуальность, большую приватность и лучший вид из окна. Кроме того, неровный рельеф однозначно более привлекателен для ландшафтного дизайна: от придомового участка до общественных рекреаций.
Вместе с природными особенностями важен и размер участка. На большой территории необходимо предусмотреть максимум инфраструктуры, чтобы жизнь здесь была достаточно автономна от соседних населенных пунктов. Тогда в поселке появляются кафе и рестораны, спортклубы и салоны красоты, магазины, детские сады и школы. В маленьких жилых комплексах настолько развитая инфраструктура жителям не нужна, а застройщику невыгодна. Однако важно, чтобы необходимые услуги оставались в транспортной доступности.
«Застройщику необходимо помнить, что хороший проект требует больших материальных вложений. Подчас девелоперы отказываются от необходимых инвестиций в последний момент, и заявленная концепция меняется или реализуется некачественно. Тогда проект теряет покупателей, а застройщик - имидж», - добавляет Алексей Коротких.
Другая проблема, с которой можно столкнуться при возведении поселка – его изначально неверная идея. Например, несоответствие сегмента жилья его месторасположению: трудно построить загородный комплекс премиум-класса, к примеру, на Новорязанском шоссе. Избежать ошибки можно, если заранее серьезно подойти к сбору информации: найти статистику продаж по выбранному направлению, изучить общее состояние рынка, присмотреться к опыту аналогичных проектов.
«Нужно учесть самые разные факторы, - поясняет эксперт Villagio Estate. – Есть ли в планах администрации округа ремонт дороги, строительство развлекательных и торговых центров, каковы макроэкономические прогнозы. Даже если появление заявленной инфраструктуры зависит не от вас, отвечать перед жителями в случае ее отсутствия будете именно вы. Поэтому необходимо заранее взвесить репутационные риски».
Когда общая концепция объекта сформирована, девелопер решает, кому доверить его проектировку. Вариантов работы с архитекторами несколько. Первый способ – аутсорсинг. Сторонних специалистов выбирают с помощью конкурсов и тендеров – или доверяют портфолио и рекомендациям игроков рынка.
Второй, зачастую более надежный вариант - создание собственного архитектурного бюро. «В Villagio Estate проектированием домов занимается отдельный департамент. Собственный штат специалистов необходим, когда в портфеле компании несколько крупных проектов. В нашем случае – это десяток элитных загородных проектов, общее число домовладений в которых – свыше 2 000», - говорит Алексей Коротких.

Третий способ сотрудничества с архитекторами - привлечение специалиста с именем. «Звездный» исполнитель прибавит узнаваемости проекту и позволит привлечь определенную аудиторию покупателей, однако заметно увеличит конечную стоимость жилья. «Я склонен думать, что лучший маркетинг – это четко и в срок реализованная концепция поселка, а не рекламные ухищрения», - подчеркивает эксперт.