С 2014 по 2016 гг. в четыре раза вырос объем предложения малогабаритного жилья в новостройках. Средняя площадь квартир в Москве уменьшилась на 24% за три последних года — с 90,5 до 69,1 кв. м. Такие данные предоставили участники рынка жилой недвижимости: компании «Бест-Новострой» и "Est-a-Tet" (https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/06/07/643856-samim-populya...). Простота, строгость форм и экономичность, — лишенные «архитектурных излишеств», не слишком комфортные, но доступные по цене новые малогабаритные квартиры напоминают старые добрые «хрущёвки». Типовое жилье в невзрачных пятиэтажках не успело уйти в историю, как дождалось нового воплощения в современных новостройках. О секретах реинкарнации «хрущёвок», о причинах и нюансах актуальной тенденции рынка недвижимости рассказал адвокат Олег Сухов.
Экономические предпосылки массового строительства малогабариток
Покупатель умерил аппетиты
По данным РАНХиГС, опубликованным в ежемесячном отчете о результатах проведения мониторинга социально-экономического положения населения, реальные доходы населения сократились в январе 2016 г. по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. на 6,3%, а реальная заработная плата – на 6,1%. Около 80% россиян ощутили на себе различные негативные эффекты экономического кризиса, в том числе 28,9% - связанные с изменением уровня оплаты труда и 22,3% - с задержками выплаты заработной платы (сhttp://www.ranepa.ru/images/docs/monitoring/ek-monitoring/monitoring-feb-2016.pdf)
Как утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости, с 1 июля 2016 г. на 4% выросли средние по стране совокупные тарифы на коммунальные услуги. В отдельных регионах показатели значительно больше. В частности, в Москве речь идет о 7,5% (http://riarealty.ru/analysis_trends/20160701/407654274.html). Население старается придержать наличные, а кредит на покупку жилья становится все более недоступным.
Согласно проведенному исследованию экспертов «РБК.Деньги», приобрести квартиру в кредит, не выходя за границы безопасности семейного бюджета, могут себе позволить жители 23 регионов (28% субъектов). Список областей с самой невыгодной ипотекой возглавляют Москва и Подмосковье. Далее следуют Тверская, Нижегородская области и Санкт-Петербург (http://www.rbc.ru/society/22/08/2016/57ba366f9a794713e78b3198).
В условиях кризиса даже платежеспособный средний класс умерил аппетиты и в ожидании экономической стабильности либо не спешит расставаться с накоплениями, либо посматривает в сторону «скромного» жилья.
Кризисный рынок выкашивает застройщиков
В еще более плачевном положении оказались застройщики. В 2015 году число обанкротившихся застройщиков достигло 2,7 тысяч, что в пять раз больше чем в 2014 г. За январь 2016 г. в России признали свою несостоятельность 167 компаний строительного сектора. Такие данные приводит в своем исследовании Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК), прогнозируя дальнейшее усугубление ситуации в 2016 г. (http://dailymoneyexpert.ru/how-to-spend/2016/03/25/zhdat-li-novyx-bankro...).
Тяжелое положение застройщиков – результат роста цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличенные взносы и тарифы на фоне снижения покупательской способности населения, дополнительных затрат на обязательное страхование долевого строительства, а также необходимости выплачивать «неподъемные» валютные кредиты.
Таким образом, в строительной сфере наблюдается «двусторонний» кризис, затронувший как производителя, так и потребителя. Вопрос в том, как его воспринимать. Китайский иероглиф, обозначающий слово «кризис», переводится не только как «ухудшение положения», но и как «новые возможности»…
Адаптация к кризису: деликатная «нарезка» квадратных метров
«Выжившие» застройщики быстро адаптировались к новым условиям, в угоду потребителю «урезав» площадь квартир и студий в среднем на 10-15 кв. м, – и сверхкомпактное жилье уже доказало свою востребованность. Если до кризиса спрос имели «трешки» площадью 90-110 кв. м, то на сегодняшний день популярные габариты сократились до 75-85 кв. м. Особой популярностью пользуются студии в 30 кв. м., а апофеозом минимализма выступают квартиры общей площадью 20 и менее «квадратов». Актуальные данные представил директор департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость, "Российской Газете" (http://best-novostroy.ru/press-center/publikatsii-v-smi/18259/).
"Оптимизация площади нового жилья и популярность малогабаритных квартир – антикризисный тренд, который, вероятнее всего, сохранится в среднесрочной перспективе, на несколько ближайших лет, поддерживаемый желанием экономных россиян обзаводиться хотя бы и максимально скромным, но собственным жильем.
Тем не менее, строительным компаниям не стоит зацикливаться на массовом строительстве новых «хрущевок», а постепенно наращивать объемы более дорогих и масштабных проектов. Спрос, как и аппетиты покупателей, непостоянен: если сегодня потребитель массово скупает экономичные «однушки», то уже через несколько лет он пожелает въехать в более просторное и комфортное жилье.
