Десятки тысяч обманутых дольщиков по всей стране каждый месяц пытаются обратить на себя внимание властей. Суды переполнены исками о взыскании средств, переданных неблагонадежным застройщикам. Процедуры банкротств строительных компаний в геометрической прогрессии увеличивают количество недостроенных объектов. В такой, опасной для покупателей новостроек, ситуации предложений продажи на первичном рынке не становится меньше. О том, что нужно знать при приобретении жилья в новостройке каждому покупателю, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости).
Первое, и самое основное, что необходимо сделать желающему обзавестись квартирой в новостройке, это проверить застройщика по базам исполнительного производства, а также арбитражных судов, включая процедуры банкротства. Такая информация находится в открытом доступе на сайтах судебных приставов и арбитражных судов. Если при ее изучении окажется, что застройщик имеет серьезные финансовые задолженности или против него подано заявление о банкротстве, то договоров заключать с такой компанией категорически не советую, - говорит адвокат Олег Сухов.
Другая, не менее важная информация, способная пролить свет на проблемы или отсутствие таковых на выбранном объекте, это сверка первоначально обозначенных сроков и условий строительства. Она всегда содержится в инвестиционном контракте, представляющим собой первичный и основополагающий для застройщика документ, так называемую правоустановку. И если при ее проверке выяснится, что предполагаемые сроки завершения строительства сдвинулись более, чем на два года, то это означает, что организация имеет серьезные проблемы, мешающие надлежащим образом исполнять взятые на себя обязательства. От покупки недвижимости здесь также стоит воздержаться.
Еще одним базовым и правоустанавливающим документом, способным многое сказать о строительной компании, является документ на землю. Им могут быть свидетельства о государственной регистрации права, договор аренды, кадастровые выписки, иные. При анализе перечисленных документов следует получить подтверждение принадлежности земельного участка застройщику и надлежащей его категории и разрешенном использовании. Последние семь лет Россия охвачена судебными процессами и исполнительными производствами по сносу многоквартирных домов, возведенных на землях СНТ и ИЖС. Именно, не соблюдение земельного законодательства становится основой признания их самовольными постройками и сноса по 222 статье Гражданского кодекса. Дольщики, купившие в таких домах квартиры, остаются без жилья и компенсаций.
И только, если перечисленные выше документы не вызвали подозрений, то впору переходить к оформлению договора. Заключать советую, - говорит адвокат Олег Сухов, - только договор долевого участия с обязательной его регистрацией в Росреестре, отказавшись от серых схем, наподобие предварительных договоров или договоров инвестирования. Если Застройщик предлагает подписать не ДДУ, то это означает как минимум два недопустимых для покупателя обстоятельства: первый, - застройщик имеет серьезные проблемы с разрешительной документацией, не позволяющие оформлять законную сделку. Второй – у дольщика при незаконном договоре нет никаких гарантий защититься, если что-то пойдет не так. К примеру, - говорит адвокат Олег Сухов, - не раз суды, в том числе Зюзинский районный суд города Москвы и многие другие, отказывали покупателям новостроек в признании права собственности на оплаченное жилье, со ссылкой на незаконность оформленных ими предварительных договоров. Ну, а при двойных продажах, что практически исключается регистрацией договоров долевого участия, преимущественное право на недвижимость будет иметь тот из претендентов, кто заключил законный договор.
И, пожалуй, последнее из основного, что необходимо знать дольщику. Оплата должна осуществляться только по безналичному расчету. Если представители застройщика предложат внести деньги наличным платежом, то это в большинстве случаев свидетельствует об обмане и мошенничестве. Так, последние пятнадцать лет многие суды Москвы и Подмосковья, включая Хорошевский районный суд города Москвы, Кунцевский районный суд города Москвы, Раменский городской суд, Лобненский городской суд Московской области и другие отказывали обманутым дольщикам в правах на недвижимость и в возврате переданных застройщику денег только потому, что деньги вносились наличными. В каждом споре, которых насчитывались сотни и даже тысячи, выяснялось, что наличная оплата до расчетного счета компании не доходила. Мнения судов при этом сводятся к одной устоявшейся позиции – не считается оплатой передача денег сотрудникам организации. Оплата является надлежащей, только если деньги поступают на расчетный счет застройщика.
И конечно же стоит помнить, что как бы тщательно и профессионально не проверялись документы при покупке жилья на первичном рынке недвижимости, риск не получить или несвоевременно получить его всегда присутствует. Т.к. в подобных сделках важным фактором является временной фактор, который спрогнозировать и вычислить на сто процентов не в состоянии ни один профессиональный юрист. Именно поэтому, если потребитель хочет максимальных гарантий, то рекомендую покупать квартиры и офисы на вторичном фонде, где все риски можно просчитать и исключить.
Олег Сухов.
