По данным Верховного суда каждое пятое дело, рассмотренное в России в рамках гражданского судопроизводства, связано с жилищными спорами. Квартирный вопрос не теряет актуальности – все реже собственникам удается договориться лично и все чаще они полагаются на верховенство закона. Но бывают ситуации, когда в суд подавать бессмысленно и безнадежно. В настоящем обзоре, подготовленным Юридическим центром адвоката Олега Сухова, мы предлагаем пятерку самых бесперспективных жилищных споров.
Конфликты в случае перепланировки жилья без согласования с жилищной инспекцией
Как бы ни велико было желание перестроить собственное жилье, но любая перепланировка требует согласования. В противном случае она считается незаконной. По данным Мосжилинспекции, в 2015 году количество жалоб на несанкционированные перепланировки в столице возросло вдвое и составило порядка трёх тысяч. На нарушителей было заведено более 600 административных дел. По закону каждая такая инициатива, как минимум, карается штрафом – от 2 до 2,5 тысяч рублей, максимум – потерей жилья.
А вот предписания инспекции вернуть перестроенным квартирам первоначальную планировку зачастую жильцами игнорируются, впрочем, иногда они пытаются обжаловать эти решения в суде. И в большинстве случаев это абсолютно безнадежно, даже если в результате реконструкции не были задеты несущие стены и инженерные коммуникации.
Главная трудность в таком споре, - говорит адвокат Олег Сухов, – доказать суду, что изменение конструкций в квартире не ущемляет права и законные интересы граждан, а также не угрожает их жизни и здоровью. Данная норма содержится в 29 статье Жилищного кодекса и является непременным условием, при котором перепланировка в квартире может быть сохранена. При этом мало заручиться поддержкой соседей – даже письменные подтверждения о том, что они не имеют претензий к инициатору перестройки, не являются доказательствами. Как правило, суд берет во внимание техническую экспертизу, обращаясь, в конечном итоге, к заключению все той же комиссии по перепланировке квартир при органах исполнительной власти, решения которой и пытается оспорить собственник жилья. Она, в свою очередь, ссылается на нормы, прописанные в СНиПах по Жилым зданиям, и круг замыкается.
Раздел имущества при разводе
К бесперспективным спорам можно отнести и некоторые судебные дела, касающиеся раздела совместной собственности при разводе. Типичная ситуация, когда оспаривается право на владение домом или квартирой, приобретенными на личные или подаренные сбережения одного из супругов, но в браке. При расторжении брака истец в суде пытается признать преимущественное право на такую недвижимость за собой, но, как показывает опыт и судебная практика, безуспешно. Суд, как правило, руководствуется основными нормами, которые прописаны в статьях 34 и 39 Семейного кодекса и говорят о том, что доли супругов при разделе общей собственности признаются равными, а имущество, нажитое в браке, совместным. И что важно – право на общую собственность закон сохраняет и за тем супругом, который в период брака занимался ведением домашнего хозяйства или находился в декретном отпуске, - резюмирует адвокат Сухов.
Когда делят наследство
Определенную процессуальную логику отказов в исковых требованиях можно проследить и при рассмотрении наследственных споров. Например, нередко наследники пытаются обжаловать неравное распределение долей в завещании. И почти всегда в своей позиции суды руководствуются нормами Гражданского кодекса, по которым завещать имущество можно на свое усмотрение любым лицам, как и определять доли в наследстве. Поэтому в пересмотре такого завещания истцу будет отказано.
Между тем, по закону «свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве», на которую могут претендовать малолетние дети, родственники-инвалиды, пожилые родители или нетрудоспособный супруг наследодателя. И наследнику по завещанию не стоит рассчитывать на успех при попытке оспорить в суде имущество у того, кто имеет право на обязательную долю. Отсудить спорную недвижимость целиком едва ли удастся. Даже если наследник по закону, например, не проживал в наследованной квартире или доме при жизни завещателя, совсем лишить его собственности не получится. Максимум, на что может пойти суд в такой ситуации – это уменьшить размер обязательной доли.
Выселение несовершеннолетнего
Права несовершеннолетних современным российским правосудием охраняются с повышенной бдительностью. А их интересы в жилищных спорах ставятся превыше всего. Нормы о защите имущественных прав детей достаточно широко представлены в российском законодательстве.
Регистрационные службы, например, не могут выписать малолетнего ребенка в никуда, а суды, за редким исключением, не удовлетворяют иски о выселении детей, если альтернативное жилье отсутствует - в том числе, и по требованию собственника квартиры.
Отказы в судебных определениях можно получить и тогда, когда ребенок вместе с матерью проживает в спорной квартире, а прописан по другому месту жительства. В этом случае суд также займет позицию ответчика.
Бесполезным будет и оспаривать право собственности на квартиру за ребенком-сиротой. Например, если он все детство провел на попечении детского социального учреждения, а затем вернулся на свое прежнее место жительство, то суд в своей позиции также будет защищать права ребенка, несмотря на отсутствие прописки по данному адресу. Стоит отметить, что интересы несовершеннолетних детей, находящихся в детских приютах, закон обязывает учитывать и при разделе имущества.
Споры с застройщиком
Тенденция к судебному разрешению споров с застройщиками сегодня не вызывает удивления, учитывая то, что полугодовая задержка по срокам сдачи новостроек уже давно считается нормой. Тем не менее, практика взыскания убытков из-за несвоевременной сдачи объектов долевого строительства не во всех случаях демонстрирует лояльность судов к проблемам дольщиков. Так, заведомо безнадежными можно считать судебные иски о возмещении строительной компанией платежей по ипотеке за все время просрочки. Как правило, будущий собственник пытается взыскать ежемесячную оплату по кредиту, включая проценты по нему за период, начиная от даты, прописанной в договоре, до момента введения объекта в эксплуатацию.
Суды подобные иски не удовлетворяют, полагая, что отставание по срокам никак не должно влиять на кредитные платежи и формирование задолженности. Дольщик согласно заключенному договору обязан ежемесячно платить банку, тем самым планомерно сокращать сумму кредитного долга.
