Маркетинговая состязательность среди столичных застройщиков в пик кризиса традиционно набирает обороты. В поисках новых подходов к покупателю девелоперы выбрасывают на рынок нестандартные дисконтные акции и рекламные «мемы», суть которых зачастую сводится к разного рода хитростям, если не сказать - к сравнительно честным способам отъема денег у населения. Такая неоднозначная клиентоориентированность, в первую очередь, продиктована острой нуждой, снижением уровня сделок и рыночной стагнацией - по оценкам аналитиков агентства «Миэль», в структуре привлечения клиентов строительных компаний реклама может обеспечивать до 20 % сделок, остальные приходятся на локационные покупки и продажи от риэлторов. В настоящем обзоре адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости) проанализированы самые «кричащие» и, вместе с тем, неправдоподобные рекламные бонусы от застройщиков.
Броская реклама на уличном биллборде предлагает купить квартиру от 1,5 миллионов рублей в ближайшем Подмосковье – подобные предложения одни из самых распространенных среди маркетинговых акций. Увидели такое - готовьтесь к подвоху. Усомниться можно буквально в каждой строчке: от удаленности – расстояние от центра столицы до населенного пункта может быть совсем не близким, до цены - указанная стоимость зачастую действует только при 100 %-ной предоплате. Возникает резонный вопрос - на кого рассчитана данная рекламная провокация, если учесть, что 60 % новых квартир в России приобретаются в ипотеку. Но даже если жилье действительно реализуется по указанной цене, то обычно это одна или две малогабаритные квартиры на весь жилой фонд, притом расположенные в корпусе с едва заложенным фундаментом. Это и понятно, ведь средняя стоимость стандартной однушки в Подмосковье на этапе строительства в 5-6 километрах от МКАД не может быть ниже 3 млн. рублей.
Некоторые рекламодатели уж очень любят хвастаться выгодной ипотекой – под 8 - 9 % годовых. И здесь важно понимать, - утверждает адвокат Олег Сухов, - что ипотечный договор покупатель заключает не с застройщиком, а с банком, в котором действующие ставки по таким кредитам, в том числе и с гос. поддержкой, не могут быть ниже 11-12%. На самом же деле строительные компании снижают их только в первый год обслуживания, компенсируя банковским учреждениям разницу в процентах. В продажах такие ставки принято называть маркетинговыми. Поэтому подписывая ипотечный договор, не удивляйтесь, что проценты в нем совсем не те, на что вы рассчитывали и о чем договаривались с застройщиком. Впрочем, такая уловка является довольно эффективной и по статистике ГК «Гранель» позволяет увеличить продажи на строящихся объектах в среднем от 15 до 50%.
Беспроцентная рассрочка платежа – менее распространенный способ покупки недвижимости, чем ипотека, но и для этого пула клиентов застройщики разработали свои «выгодные» предложения. Вот одно из тех, что встречается чаще всего, - приводит пример адвокат Олег Сухов, - небольшая сумма первого взноса сначала кажется вполне привлекательным условием приобретения жилья, пока покупатель не узнает о том, что оставшуюся часть оплаты необходимо внести в течение 1-2 месяцев. И это, конечно, далеко не всегда представляется возможным.
Особенно популярным форматом жилья в России в последнее время становятся апартаменты. Сами застройщики называют их довольно выгодным сегментом недвижимости, ведь даже в кризис спрос на них не падает. Так, по данным компании «Москомстройинвест» на долю апартаментов в столице сегодня приходится 10-15% предложений. Но рекламируя основные преимущества - относительно низкую стоимость, удачное расположение - в непосредственной близости от метро и сдачу «под ключ», застройщик не предупреждает о том, что последствия такой покупки могут быть самыми непредсказуемыми для будущих собственников. Апартаменты являются нежилым помещением, то есть владелец, как минимум, не сможет в нем прописаться, в чем большинство покупателей отдают себе отчет. Вместе с этим недооцениваются риски изменения налогового и правового администрирования коммерческого фонда, которые намного выше, чем для традиционного жилья, где проживает большая часть населения страны. К тому же налоговое бремя на коммерческую недвижимость может легко поменяться, например, с приходом нового губернатора. И как мы знаем, любой риск стоит денег, и уже заложен в меньшую стоимость апартаментов, но стоит ли овчинка выделки?
Вдобавок ко всему собственникам большинства апартаментов придется столкнуться с неадекватно высоким ценником на услуги ЖКХ, которые начисляются по параметрам коммерческой недвижимости. К этому стоит добавить и полное отсутствие муниципальных обязательств по обеспечению таких помещений социальной инфраструктурой.
Мода на «экологичность» провоцирует соответствующие маркетинговые идеи и в сфере недвижимости. Приставка «эко», - говорит адвокат Сухов, - стала своего рода трендом, который часто определяет потребительский выбор будущего жилья. По статистике квадратные метры в районах с благополучной экологией дорожают вдвое быстрее, чем в среднем по городу. Хотя экологически чистым округ не может считаться только потому, что расположен в относительной удаленности от центра столицы, как нам пытаются преподнести застройщики. Еще целый ряд факторов может влиять на чистоту воздуха, и все они прописаны в правилах «Инженерно-экологических изысканий для строительства», которые составляют строительные СНиПы – это режим «розы ветров», наличие близ населенных пунктов водоемов, зеленых зон, а также промышленных предприятий, мусорных полигонов, крупных федеральных трасс и магистралей, которые собирают вокруг себя большое скопление выхлопных газов, составляющих почти 90 % от общих выбросов в атмосферу мегаполиса. Исходя из этого, самым благополучным, с точки зрения экологии, округом Москвы можно по праву считать только один - Юго-западный. Поэтому, чтобы не обмануться, покупателю лучше каждый раз сравнивать район застройки с действительной картой экологически благополучных округов столицы.
К хитрым маркетинговым инструментам можно отнести и информацию о присвоении всевозможных наград и рейтингов жилому комплексу. Но здесь стоит понимать, что организаторы таких мероприятий – далеко не благотворители, и присвоение наград и статусов обеспечивает специально ориентированный под это рынок. Например, если организатором рейтинга или премии является какое-либо издание, то клиенту, как минимум, стоит поинтересоваться его содержанием. И не удивляйтесь, если найдете на страницах журнала или газеты обильную рекламу, оплаченную компанией-победителем или участником рейтинга. В России всего пара-тройка конкурсов, которые заслужили авторитет в девелоперском сообществе и являются более или менее объективными.
Другая опция – это разного рода специальные номинации, например, «лучшая рекламная кампания» или «лучшая концепция», которые отнюдь не гарантируют качество жилья. Как правило, в рекламе застройщик упоминает только громкое название премии вне контекста, а покупатель «клюет» на «титулованность» объекта. Сюда же можно отнести международные премии, о которых никто в профессиональном сообществе никогда не слышал, но для покупателя это играет ключевую роль, поскольку в его культурном коде «заграничность» - это всегда показатель высокого качества.
Яркая реклама и маркетинговые хитрости – это, конечно, не патология только девелоперов. Главный совет покупателю – при выборе жилья, рекомендует адвокат Олег Сухов, - не вестись на простые решения и броские фразы, ведь цена такой ошибки высока, как ни на каком другом рынке.
