С 1 января в России вступает в силу очередная, уже 13-ая по счету редакция закона 214-ФЗ о долевом строительстве. В числе принципиальных изменений – создание компенсационного фонда, который должен заменить не оправдавшее возложенных на него надежд обязательное страхование ответственности, а также ужесточение требований к «открытости» застройщиков. Надо заметить, что в текущем виде закон не учитывает всех особенностей современного рынка недвижимости – в частности, покупатели апартаментов далеко не всегда защищены от мошенничеств или разбирательств в суде. О тонкостях работы по 214-ФЗ в этом сегменте рассказал генеральный директор девелоперской компании Yard Group Андрей Вячеславович Кошкин.
Апартаменты – относительно новый для России тип недвижимости, и вопросов, связанных с их статусом, возникает достаточно много. Часто апарт-отели позиционируются как места, предназначенные для постоянного проживания – и для клиентов компании факт того, что эта недвижимость не является жилой, становится сюрпризом. Для тех же, кто в курсе юридического статуса апартаментов, сама возможность приобретения их по 214-ФЗ, защищающего права дольщиков и прочно ассоциирующегося с жильем, не всегда очевидна – чем и пользуются недобросовестные застройщики.
Тем временем, как поясняет Андрей Кошкин, договор долевого участия по 214-ФЗ для апартаментов – норма, а не исключение. «Этот закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств на основании договора долевого участия не только для многоквартирных домов, но и других объектов, – говорит руководитель группы «Ярд». – Соответственно, его действие распространяется в том числе и на приобретение недвижимости в строящихся апарт-отелях. Поэтому апартаменты и защита прав дольшиков – понятия не взаимоисключающие».
Таким образом, покупатели апартаментов, как и покупатели обычных квартир, защищены от срыва сроков сдачи объектов, а при несоблюдении оговоренных сроков вправе требовать с застройщика компенсацию, в том числе и через суд. Однако только в том случае, если строительство идет в соответствии с ФЗ-214.
«По закону застройщики жилья обязаны страховать свою гражданскую ответственность, которая защищает права дольщиков, – комментирует Андрей Вячеславович Кошкин. – Застройщики апартаментов делать этого не обязаны, с их стороны этот шаг является добровольным. Соответственно, если ответственность не была застрахована, дольщики имеют право на возмещение убытков, но становятся кредиторами третьей очереди, и их требования будут удовлетворяться судом далеко не сразу. А, если страхование ответственности было оформлено, покупатели апартаментов имеют те же права, что и покупатели строящихся квартир. Например, группа «Ярд» сейчас ведет строительство апарт-отеля Prime Residence, застраховав свою гражданскую ответственность, и дольщики могут быть спокойны».
С 1 января страхование гражданской ответственности заменит компенсационный фонд, который будет формироваться за счет обязательных отчислений девелоперских компаний, что по идее должно гарантировать защиту дольщиков. Однако это не распространится на объекты, которые уже строятся – если хотя бы один договор долевого участия был зарегистрирован до 1 января 2017 года, игра ведется «по старым правилам». Поэтому покупателям апартаментов, не рвущимся годами остаивать права на компенсацию через суд, стоит обратить внимание на то, застрахована ли ответственность застройщика.
Есть и еще одна тонкость, на которую рекомендует обратить внимание генеральный директор Yard Group Андрей Вячеславович Кошкин – в соответствии с текущим законодательством строительство апартаментов по ФЗ-214 возможно только в том случае, если речь идет об апарт-отелях гостиничного типа – таких, к примеру, как Прайм Резиденс на улице Александра Невского.
Какие еще схемы могут предложить покупателям апартаментов кроме договора долевого участия? По словам Андрея Кошкина, такая недвижимость может также приобретаться по обычному или предварительному договору купли-продажи или договорам соинвестирования. «Самыми безопасными с юридической точки зрения являются договор долевого участия или договор купли-продажи, – комментирует директор группы Ярд. – В них четко прописан как приобретаемый объект, так и обязанности сторон и последствия в случае их неисполнения, в случае возникших проблем их можно оспорить в суде. Предварительные договоры по сути представляют собой лишь соглашение о намерении заключить в будущем сделку, когда объект будет готов. А это крайне рискованно для покупателя».