Черные риэлторы – это профессиональные аферисты рынка недвижимости, чьей целью является зарабатывание сверх прибылей за счет обмана покупателей жилья. Как они это делают, и какие самые распространенные схемы мошенничества - в настоящей статье адвоката Олега Сухова, президента Гильдии Юристов Рынка Недвижимости.
Сбор денежных средств на покупку квартиры
Один из предпочитаемых способов обмана населения, выработанный черными маклерами, сводится к сбору, приему денежных средств с потенциальных покупателей, которые предполагается пустить на приобретения жилья. Как правило, инвестиции агентствами черных риэлторов привлекаются под гарантийное обязательство. Только в своей практике, - говорит адвокат Олег Сухов, - я четыре раза встречался с подобными схемами, и все они были как один похожи друг на друга. Агентства собирали одновременно с нескольких покупателей денежные средства на один и тот же объект жилья. Во всех случаях обманутыми оказывались от трех до семи человек, вручивших черному риэлтору под гарантийное обязательство денежные средства. Они должны были якобы быть положены на депозит агентства на короткое время, непосредственно до совершения сделки. В итоге риэлторские компании сразу закрылись, до покупки квартир так и не дошло. Их сотрудники так же исчезли в неизвестном направлении.
Хотелось бы отметить, - обращает внимание адвокат Олег Сухов, что в большей части исков о взыскании переданных мошенникам денег под гарантийные обязательства суды отказывают, не признавая их (гарантийные обязательства) надлежащими платежными документами. Зная подобную практику, черные риэлторы пользуются своим незаконным положением, признать незаконность которого в правоохранительной системе России очень не просто.
Продажа чужого жилья
Реализация квартир по поддельным документам, оформление сделок, не соответствующих закону, в том числе без правоустанавливающих документов, и без права на продаваемое жилье. Черные риэлторы как раз и отличаются от обычных представителей данного бизнеса тем, что их основная деятельность направлена на получение сверхприбылей за счет продажи по рыночной цене ничего не стоящего, никому не нужного проблемного жилья. Случаев с реализацией недвижимости, переоформленной по поддельным завещаниям, сфальсифицированным договорам купли-продажи, и многим другим ничтожным документам, - говорит адвокат Олег Сухов, - криминальная статистика знает множество. И результат таких сделок бывает только один, они признаются недействительными, собственность у покупателей изымается, а вернуть денежные средства с исчезнувших черных риэлторов невозможно. При этом судебная практика знает множество примеров, когда мошенники вообще не удосуживаются переоформлять на себя чужую недвижимость для последующей продажи. Под любым предлогом они получают от покупателя стопроцентную предоплату, оформляя лишь обычные договоры купли-продажи в простой письменной форме без регистрации. Для пущей убедительности законности сделки одновременно может оформляться и какой-нибудь нотариальный договор, например, пользования жилым помещением. Так население и вводится в заблуждение, полагая, что нотариус все проверил и за все ответит. Однако, нотариальному заверению передаются договоры, не имеющие никакого отношения к продаже недвижимости. Стоит ли говорить, что как только появляется действительный собственник помещения, обманутым покупателям даже нечем обосновать свои права на квартиру, т.к. договор без государственной регистрации, да еще и заключенный с посторонним лицом, а не собственником, никакой юридической силы не имеет.
Сговор с собственником-продавцом
Популярна у аферистов продажа квартир с обременением, с прописанными в них лицами, или людьми, имеющими права на жилье, другими словами, продажа проблемной квартиры. Как и в предыдущем пункте, черные риэлторы получают максимальные прибыли от реализации жилья по рыночной стоимости, отягощенного серьезными обременениями. Чаще всего это происходит путем сговора продавца «не чистой» недвижимости с черными риэлторами. Где в обязанность риэлтора входит найти покупателя, уговорить его выйти на сделку, провести регистрацию таковой и получить оплату в размере, как будто продавалась обычная, а не проблемная квартира. Мне, - говорит адвокат Олег Сухов, - известны примеры, когда жилье передавалось покупателям с выписанными из них в детские дома несовершеннолетними детьми, а впоследствии такие сделки прокуратурой признавались незаконными, и жилье у покупателей изымалось. Не редки примеры, когда черным риэлторам удается придерживать аресты на квартиры, и до их официальной регистрации в Росреестре продавать недвижимость. Безусловно, подобные сделки в последующем судами также аннулируются почти в девяти случаев из десяти. А уж продажа квартир без уценки с пожизненно зарегистрированными в них лицами – встречается чуть ли ни ежедневно в юридической практике. И каждый раз черные риэлторы умудряются находить все новые и новые жертвы.
Каким бы не был открытым сегодня рынок, и сколько бы не публиковалось в СМИ и интернете информации, инструкций, советов и страшных историй об обмане покупателей, к сожалению, число жертв не становится меньше, а количество черных риэлторов с каждым годом только растет. Растут и их возможности, связи, квалификация. И потому населению, как бы начитано и опытно оно не было, я все же рекомендую относиться к каждой сделке с особенным вниманием и тщательно юридически проверять каждый ее момент, не доверяя продавцам, их представителям, и, конечно же, никому не передавая денежные средства до регистрации сделки и получения документов на собственность.
