К концу года российский рынок недвижимости оказался в ценовом тупике. С одной стороны, спрос замер в ожидании новых скидок и дальнейшего снижения кредитных ставок. Покупателей можно понять: спасительная программа льготной ипотеки вот-вот завершится, а «живых» денег у населения давно не осталось. С другой стороны, строители больше не могут демпинговать и удерживать объемы ввода на прежнем уровне — грань убыточности слишком близка. Удастся ли изменить ситуацию в 2017 году, и какой будет динамика стоимости жилья в новых условиях, рассказывает адвокат Олег Сухов, правовой консультант компании Правильные Инвестиции в Недвижимость.
Скажу честно: в то, что через пару недель на рынке недвижимости случится новогоднее экономическое чудо, верится с трудом. А других причин, чтобы в I квартале 2017-го цены пошли вверх или хотя бы замедлили падение, попросту нет.
Начну с того, что платежеспособный спрос за время кризиса почти полностью себя исчерпал. В уходящем году активность покупателей объяснялась двумя ключевыми факторами, и с ростом благосостояния они, увы, никак не связаны: доходы граждан сокращаются 26 месяцев подряд, и по итогам 2016-го просядут минимум на 5,6%.
Зато свою роль сыграл демпинг. С учетом инфляции за 11 месяцев жилье в среднем по стране подешевело на 10%. Не спорю, где-то номинальные ценники удалось удержать. Но, как известно, цифры, указанные в рекламе, и суммы, за которые продаются квартиры, — это две большие разницы. До 80% объектов сегодня уходят со скидкой. Скажем, в Москве к ноябрю «вторичка» формально потеряла 3%, новостройки упали на символический 1%. Однако если добавить сюда щедрые акции девелоперов и активный торг, стоимость метра в реальном выражении в обоих секторах снизилась на 10-15%.
Вторым драйвером для рынка стала льготная ипотека, - приводит пример адвокат Олег Сухов. Именно ожидание ее отмены позволило раскачать продажи в первом и третьем кварталах. Всего за 10 месяцев в рамках программы россияне оформили кредитов на 812 млрд рублей — это 75% от всех выданных ипотечных займов. Таким образом, недвижимость продавалась не потому, что рынок начал оживать или наметился некий «разворот тенденции», а потому что у покупателей с небольшими бюджетами вдруг появилась возможность обзавестись жильем. И все, кто хотел, воспользовались ей в 2016 году.
Что нам принесет начало 2017 год? Затишье после предновогодних распродаж, негатив из-за прекращения господдержки и вероятный рост ставок ипотеки до кабальных 14-15%. Чтобы при таких исходных данных оживить спрос, потребуется новое снижение цен и дополнительные бонусы. Пойдут ли на это застройщики? Пока у них нет другого выбора.
Все второе полугодие 2016-го девелоперы пытались сохранить хорошую мину при плохой игре. Говорили о росте продаж, забывая, что обязаны ему низкой базой 2015-го. Заявляли о повышении цен во время осеннего всплеска, хотя сделки по-прежнему проводились со средним дисконтом в 8%. Некоторые даже анонсировали запуск новых масштабных проектов. О том, что с января в России обанкротилось 2,6 тыс. застройщиков, ввод жилья упал на 6,5%, а себестоимость стройки выросла на 10-15%, старались не вспоминать.
Теперь придется вспомнить. И начать искать выход, ведь запас прочности уже на исходе, а дальше — либо сокращать объемы и поднимать ценник, либо уходить с рынка. Снижение стоимости еще на 2-5%, новые акции и активный торг в начале года помогут сохранить объем сделок и дадут строителям необходимую фору.
Как ситуация будет развиваться во втором квартале, во многом зависит от инфляции, а также позиции властей и кредитных организаций. Если первая продолжит замедляться, вторые найдут деньги для поддержки строительной отрасли, а третьи (с госпомощью или без) снизят ипотечные ставки хотя бы до 12% — спрос не заставит себя ждать. А значит, у нас будет относительно активная весна, которая закончится укреплением или даже незначительным повышением цен к маю (1-3%).
По второму сценарию никаких «пряников» от правительства и банков мы не увидим, - утверждает адвокат Олег Сухов. Зато скажутся первые признаки дефицита жилья на первичном рынке. В регионах они заметны уже сейчас: только за I полугодие 2016-го объемы начатого строительства по России сократились на 20% к уровню 2015-го. И в следующем году такая тенденция сохранится. По итогу спрос и предложение окажутся на одинаково низком уровне, что позволит зафиксировать цены вплоть до сезона отпусков.
Что касается II полугодия, то здесь мнения аналитиков разделились. Одни предрекают рынку обвал на 10%, другие — резкий рост цен до 20% к концу года. Я думаю, ближе к реальности третий вариант. «Квадрат» действительно будет дорожать. Причем постепенно: с сентября по декабрь 2017-го повышение составит около 3 - 5% с учетом сезонного фактора. Прежних скидок покупатели тоже не увидят.
Дело здесь не в том, что уже во второй половине года экономисты прогнозируют ускорение роста ВВП и восстановление доходов населения. И даже не в обещанном снижении ключевой ставки ЦБ, что приведет к удешевлению ипотеки. Просто застройщикам, которые на тот момент останутся на рынке, больше некуда будет отступать. Инфляция, высокая стоимость кредитов, переход на налог «по кадастру», рост тарифов ЖКХ и цен на стройматериалы. Если в 2016 году компании еще могли нивелировать эти факторы за счет господдержки и тотальной экономии, то в 2017-м крыть будет нечем. Как бы не хотелось победить в борьбе за покупателя, понятие рентабельности никто не отменял.
Так что ждать какого-то мифического ценового «дна» покупателям в следующем году не стоит. Особенно тем, кто хочет приобрести квартиру непосредственно для проживания и обладает нужной суммой. Заключать сделку им лучше в январе-марте, пока застройщики идут на хорошие скидки, а сбережения не «съела» инфляция.
Потенциальным ипотечникам придется ориентироваться на месте: или решиться на покупку в I квартале или, если после Нового года ставки все-таки поднимут, дождаться июня. К этому времени Банк России вполне может снизить ключевую ставку, которая потянет за собой ипотеку, а у девелоперов как раз начнется очередной сезон распродаж.
В принципе, эти же сроки будут оптимальными и для частных инвесторов. С одной лишь поправкой — перед тем как вкладывать деньги, надо четко понять, что вернуть их быстро не получится, - утверждает адвокат Олег Сухов. Даже при самом лучшем сценарии развития экономики, рынок недвижимости полностью восстановится не раньше 2020 года. А инфляция, высокие расходы на содержание жилья и кризисное снижение стоимости аренды могут свести доходность от такой инвестиции к нулю.
Для тех же, кто по каким-то причинам собирается продать недвижимость в 2017 году, главный совет — не торопиться. Выходить на рынок необходимо не раньше августа-сентября, когда спрос достигнет максимума, а цены начнут расти после летнего застоя.
