По данным Росреестра, физлица в нашей стране ежегодно заключают порядка 9 миллионов сделок с жильем. Граждане покупают, приватизируют, принимают в дар и наследуют квадратные метры, однако сохранить право собственности после оформления удается далеко не всем. Для тысяч владельцев новоселье оборачивается изнуряющими судебными тяжбами и потерей недавно приобретенной квартиры. О том, какие виды договоров с недвижимостью расторгаются чаще других, и почему так происходит, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова).
#1. Договор пожизненного содержания с иждивением
Рентные сделки много лет возглавляют рейтинг самых проблемных и рискованных операций на рынке вторичного жилья. В 2015 году ради интереса подсчитал — на 100 заключенных соглашений подобного рода приходится в среднем 40 отмененных. К сегодняшнему дню показатели не улучшились, и, в первую очередь, из-за договоров пожизненного содержания с иждивением.
Поясню. В случае с обычной рентой владелец недвижимости (как правило, это одинокий пожилой человек) передает ее в собственность другому лицу, а взамен до конца своих дней получает ежемесячные денежные дотации. Их размер стороны определяют сами, но по закону выплата не должна быть меньше регионального прожиточного минимума. Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий в будущем, покупателю надо лишь без просрочек перечислять бывшему хозяину квартиры оговоренную сумму, не забывая об индексации. А также собирать и хранить квитанции о переводах как подтверждение исполнения своих обязательств.
При заключении договора содержания с иждивением такой «подстраховки» недостаточно. Ведь помимо фиксированных платежей приобретателю жилья придется взять на себя «натуральное» обеспечение пенсионера. Например, покупать ему лекарства, продукты и одежду, оплачивать коммуналку, помогать с уборкой, ухаживать в период болезни и т.д. Подобные допусловия обговариваются индивидуально и служат отличным поводом для оспаривания сделки. Скажем, через год-другой рентополучатель может вдруг заявить, что новый собственник игнорирует его просьбы о помощи, забывает привозить еду и медикаменты. Доказать обратное в суде будет очень непросто. Помимо свидетельских показаний ответчику потребуются все платежные документы, расписки, дневники с подписями «рантье» о получении товаров и услуг. Если аргументов не хватит, договор расторгнут и квартиру вернут прежнему владельцу. Но вот денег, потраченных на содержание престарелого продавца, плательщик ренты больше не увидит. Показательная история произошла в Москве: пенсионерка подала иск об отмене соглашения из-за того, что рентодатель не смог вовремя сделать обещанный ремонт. В итоге старушке достались и недвижимость, и платежи, которые горе-покупатель переводил ей на протяжении 6 лет. Еще пример: пожилая жительница Подмосковья три года получала ренту от знакомой, после чего обвинила ту в некачественной уборке квартиры, а также пожаловалась на плохой уход и отсутствие горячего питания — якобы из-за этого у нее ухудшилось здоровье. Ответчица не сумела опровергнуть эти доводы и лишилась жилья.
#2. Договор дарения
Среди населения бытует мнение, что аннулировать дарственную на квартиру можно только по двум основаниям: когда получатель имущества совершает покушение на жизнь дарителя и когда он плохо обращается с недвижимостью, к примеру, делает в ней незаконную перепланировку. На самом деле, поводов для оспаривания куда больше. А главное, суды достаточно легко идут на расторжение и признание недействительными договоров дарения из-за их безвозмездности. Наиболее распространенными являются три сценария. Первый — притворная сделка. В этом случае стороны используют дарственную как прикрытие для купли-продажи, мены, ренты и т.д., с целью скрыть имущество от третьих лиц либо уйти от налогов. Типичная ситуация: пенсионерка из Удмуртии решила продать свою «однушку» внучатой племяннице, а на вырученные деньги приобрести домик в деревне. Покупательница находилась на грани развода и попросила бабушку оформить дарственную, чтобы муж впоследствии не смог претендовать на недвижимость. Через полгода сын дарительницы, имевший виды на спорную квартиру, обратился в суд, где доказал факт передачи денег за «подарок». Сделку признали ничтожной, - говорит адвокат Олег Сухов.
Еще одним веским основанием для обжалования дарения является недееспособность дарителя. Так, если бывший собственник квартиры — пожилой, пьющий, наркозависимый или душевнобольной, то спустя какое-то время он сам либо другие заинтересованные лица могут затеять тяжбу, сославшись на его невменяемость в момент подписания документов. В Петербурге обделенным наследникам недавно удалось отсудить квартиру, которую их дедушка перед смертью подарил постороннему человеку. Для этого они дважды заказывали посмертную психиатрическую экспертизу. После повторного изучения медицинских документов эксперты все-таки сочли, что покойный не понимал значения своих действий ввиду психического расстройства.
Наконец, нередко причиной аннулирования дарственной становится заблуждение дарителя относительно характера заключенной сделки. В прошлом году пенсионеры из Краснодарского края случайно подарили единственное жилье соцработнице. Старики были уверены, что подписывают договор содержания с иждивением, но никакой помощи от рентодателя так и не получили. За пожилых людей вступилась прокуратура: суд удовлетворил иск надзорного органа и вернул супругам право собственности на квартиру.
#3. Договор купли-продажи
Сделки купли-продажи считаются одними из самых популярных на отечественном рынке недвижимости. По официальной статистике, на этот вид операций приходится более 30% всех регистрируемых прав на жилые помещения. Однако надежностью он, увы, тоже не отличается. Десятки подобных договоров каждый день расторгаются судами из-за нарушения существенных условий или изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при подписании документов. Так, например, покупатель может отказаться внести полную оплату по сделке, а продавец — не захотеть съезжать и выписываться из теперь уже чужой квартиры. Или обнаружится, что на квадратные метры претендуют третьи лица, и если бы новый собственник знал о таком «сюрпризе» заранее, то приобрел бы другую жилплощадь.
Прецедентное в этом плане решение недавно принял Верховный суд. Предыстория следующая: житель Сочи на «вторичке» купил квартиру, в которой, как затем выяснилось, невозможно нормально жить. Экспертиза показала, что объект попросту не соответствует санитарным, экологическим, противопожарным и прочим требованиям. Сочинец решил расторгнуть сделку и взыскать с продавца уплаченные средства, а заодно и убытки, которые он понес, пытаясь устранить дефекты. Но суды первой и второй инстанций мужчине отказали. Тогда материалы попали в Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ, которая напомнила, что согласно ст. 475 Гражданского кодекса при обнаружении у товара неустранимых недостатков покупатель вправе отказаться выполнять договор купли-продажи и потребовать назад свои деньги. И в данной ситуации не играет никакой роли, что именно является «проблемной» покупкой — пылесос, автомобиль или дорогостоящая недвижимость в олимпийской столице.
