По итогам апреля 2017 года как на рынке «старой» Москвы, так и на присоединенных территориях объем предложения заметно вырос – на 5,1% и на 3%, соответственно. При этом изменения средневзвешенной цены практически не произошло – коррекция в сторону увеличения составила всего 0,1%. Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» подсчитали, что средневзвешенная цена в Москве держится на одном уровне уже 9 месяцев.

Москва

По данным базы объектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», текущий объем предложения составляет 2,672 млн кв. м. (без учета элитных объектов). За рассматриваемый период рынок новостроек «старой» Москвы пополнился 9 новыми проектами:
• ЖК «Стрешнево» - бизнес-класс,
• ЖК «ИзМайЛовО» (бывший ЖК «Константа») – бизнес-класс,
• ЖК «Резиденции архитекторов» – бизнес-класс,
• ЖК «Западный порт. Кварталы на набережной» – бизнес-класс,
• ЖК «Тихвинская-14» – бизнес-класс,
• ЖК «Консул-дом. Лидер на Ленинском» – бизнес-класс,
• ЖК «Селигер Сити» – комфорт-класс,
• ЖК «Level Амурская» – комфорт-класс,
• ЖК «Гринада» – комфорт-класс.

Таким образом, за исследуемый период суммарный объем предложения вырос на 5,1%, что является наивысшим показателем за последние 8 месяцев.
В апреле 2017 года произошло незначительное перераспределение объема предложения между классами. Так, доля комфорт-класса увеличилась и составила 39,8% (39,4% в марте), а доля бизнес-класса выросла до 50,4% (с 49,8% в марте). Соответственно, ввиду отсутствия новых проектов, доля экономкласса сократилась на 1 п.п. до 9,8% (с 10,8% в марте).
Среди прочих тенденций апреля можно отметить смещение структуры предложения в пользу однокомнатных и двухкомнатных квартир. Так, в связи с выходом новых проектов доля однокомнатных квартир и студий выросла до 39,3% (с 38,7%). Доля двухкомнатных квартир увеличилась более значительно (с 37,2% до 38,9%). Данная тенденция является следствием более активного ухода подобных лотов с рынка в предыдущие периоды, которое было компенсировано выходом сразу 9 новых проектов.
Одновременно с этим в апреле 2017 года продолжилась тенденция по сокращению средней площади лотов, находящихся в экспозиции на первичном рынке. Так, несмотря на рост доли бизнес-класса на 0,6 п.п., за месяц средняя площадь квартир и апартаментов сократилась на 0,1 кв. м (до 64,1 кв. м).

В апреле 2017 года средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 196,7 тыс. руб. за кв. м (3485,9$). По сравнению с мартом средневзвешенный уровень цен вырос всего на 0,1%. Наибольший рост цен зафиксирован в сегменте экономкласса – на 1,6% (до 115,1 тыс. р./кв. м). Цена комфорт-класса снизилась на 0,4%. Снижение в бизнес-классе составило 0,6%. Сокращение ценового уровня в данных сегментах является следствием активного выхода новых проектов в течение апреля.
Следует отметить, что в настоящее время наблюдается стабилизация средневзвешенной цены. Уровень цен в диапазоне 194-196 тыс. руб. за кв. м сохраняется уже в течение последних 9 месяцев. Стоит отметить, что в апреле ситуация на рынке недвижимости «старой» Москвы стала напоминать второе полугодие 2016 года, когда стабилизация средневзвешенной цены произошла на фоне достаточно активного роста объемов предложения (в отличие от 1 кв. 2017 года, когда и средневзвешенная цена, и объем предложения фактически стабилизировались).
Таким образом, в настоящее время первичный рынок находится в состоянии равновесия. Фактически текущее соотношение спроса и предложения позволяет в течение уже 3 кварталов держать средневзвешенный уровень цен на одном уровне.

При этом ценовая ситуация в зависимости от административного округа может меняться более значительно. В данном случае все зависит от уровня спроса и выхода нового предложения в конкретной локации. Так, за апрель 2017 года диапазон колебания среднего ценового уровня составил от -9,1% в ВАО до + 4,6% в СВАО. Что касается рейтинга округов по средневзвешенной цене кв. м, то в апреле 2017 года он не изменился. На первом месте традиционно располагается ЦАО (540,1 тыс. руб. за кв. м с учетом элитных проектов), за ним идет САО (234,2 тыс. руб. за кв. м) и СЗАО (226,2 тыс. руб. за кв. м). К наиболее доступным округам также традиционно относятся ЗелАО (93,1 тыс. руб. за кв. м) и ЮВАО (134,7 тыс. руб. за кв. м).

Новая Москва
В апреле 2017 года объем предложения в Новой Москве составил 571,8 тыс. кв. м. За исследуемый период первичный рынок Новой Москвы пополнился корпусами в уже реализуемых ЖК «Скандинавия» и ЖК «Позитив», новых проектов в продажу не поступало. В результате суммарный объем предложения вырос на 3%. Таким образом, в апреле 2017 года выход нового предложения был существенно выше уровня спроса.
По итогам отчетного периода доля экономкласса в общей структуре предложения составила 24%, комфорт-класса – 68,8%, бизнес-класса – 7,2%.
Увеличение объема экспонируемых квартир на рынке Новой Москвы в апреле на 2,6% (до 10,6 тыс. шт.) также привело к некоторому росту доли студий и однокомнатных квартир в структуре предложения. По сравнению с мартом 2017 года она увеличилась с 47,5% до 48%. Доля двухкомнатных квартир составила 36,5% (36,9% в марте), доля трехкомнатных – 14,7% (15,0% в марте), 4 и более комнат – 0,8% (0,6% в марте).
Несмотря на увеличение доли студий и однокомнатных квартир, средняя площадь выставленных на продажу лотов на рынке Новой Москвы незначительно выросла (+0,4%) и достигла 53,8 кв. м.

В апреле 2017 года средневзвешенная цена на первичном рынке Новой Москвы составила 98,1 тыс. руб. за кв. м (или 1737,5$), что всего на 0,1% выше, чем в марте. По классам жилья изменение средневзвешенной цены кв. м выглядело следующим образом: экономкласс – рост до уровня 91,2 тыс. руб. за кв. м (+3.1%), средневзвешенная цена комфорт-класса снизилась на 0,1% (до 96,4 тыс. руб. за кв. м), средневзвешенная цена бизнес-класса осталась без изменений (136,5 тыс. руб. за кв. м). Общее незначительное изменение цены обусловлено в первую очередь выходом на рынок нового объема предложения, а также ценовой политикой большинства застройщиков данной локации, отказавшихся от значительного повышения цен на свои объекты в стремлении поддержать уровень спроса.
В зависимости от округа в апреле 2017 года средневзвешенная цена кв. м имела разнонаправленную динамику. Так, в НАО она выросла на 0,3% – до уровня 100,7 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная цена в ТАО, напротив, сократилась на 3,6% – до 71 тыс. руб. за кв. м.

«Основной итог развития рынка недвижимости в апреле 2017 года – стабилизация уровня средневзвешенной цены, как в «старой», так и в Новой Москве на фоне существенного роста объемов предложения (+5,1% и +3%, соответственно). В апреле 2017 года ситуация во многом стала напоминать развитие рынка второго полугодия 2016 года. В целом по рынку ценовой рост на фоне роста стадии строительной готовности проектов компенсируется выходом нового объема предложения с минимальным ценовым уровнем в соответствующих классах.
На первичном рынке «старой» Москвы текущий статус-кво между спросом и предложением, вероятно, изменится. На фоне продолжающихся инфляционных процессов и стабильного спроса на рынке «старой» Москвы велика вероятность постепенного увеличения уровня цен. При этом темп будет зависеть как от того, насколько активно будут выходить новые проекты, так и от их класса и расположения. Одновременно с этим необходимо учитывать, что на уровне столичных округов возможны более существенные изменения, чем в целом по рынку. В этом случае все будет зависеть от активности девелоперов на локальном рынке», – комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Кузмина.