Скандальный проект закона об изъятии единственного жилья почти готов, однако все еще вызывает немало вопросов, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов.
Задолженность граждан перед банками на 1 февраля 2017 года превысила 10 трлн руб. Причем уровень долга за прошедший год снизился всего лишь на 0,3%. Эта ситуация существует давно, долги собираются с трудом и поэтому уже не первый год в России обсуждается законопроект, позволяющий обращать взыскание на единственное жилье должника. Судя по тому, как активно он продвигается, это предложение может быть все же принято в скором времени.
Изначально предполагалось, что законопроект должен учитывать баланс интересов должников и кредиторов. То есть изъятие квартиры может быть возможно только в тех случаях, когда это не приводит, например, к полному лишению жилья. Но последние поправки, внесенные Минюстом, свидетельствуют о перевесе в сторону интересов должников.
Изменения значительно сократили возможную сферу применения закона. Его положения будут распространяться только на так называемые социально значимые обязательства. Речь идет о требованиях по уплате алиментов, причинении вреда жизни и здоровью или вреда, причиненного преступлением. Такое сужение действия закона вызывает серьезные вопросы, поскольку не очень понятно, почему должник при наличии у него имущества будет оплачивать, например, алименты, но спокойно может отказаться оплачивать кредит, абсолютно ничем не рискуя.
Согласно действующему законодательству, обращение взыскания на жилое помещение, которое является единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи, возможно только в том случае, если оно является предметом залога по ипотечному кредитному договору. Выселение при этом производится на основании судебного решения.
Законопроект предусматривает, что взыскание может быть обращено, если размер помещения превышает двукратную норму предоставления площади жилья, а его цена составляет более двукратной стоимости предоставляемого помещения по норме. Жилищные нормы каждый регион определяет самостоятельно. В Москве, например, это 18 кв. м на человека, в каких-то регионах – 15 кв. м. Стоимость же будет рассчитываться с учетом среднего удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала на территории субъекта РФ.
Чтобы определить, на какую долю квартиры не смогут обратить взыскание, необходимо обозначить круг лиц, которые будут учитываться при расчете. Закон говорит о должнике и членах его семьи, совместно проживающих с ним в указанном жилом помещении. Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ, к ним относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены в таком качестве.
Закон предусматривает и гарантии должников в ситуациях, когда сумма долга явно несоразмерна стоимости имущества. Устанавливается, что если сумма обязательств и расходов на исполнительные действия составляет менее 5% от стоимости имущества, то взыскание невозможно. Также нельзя будет изъять помещение, если минимальный размер суммы, которая подлежит передаче должнику после реализации имущества, составляет больше 50% его стоимости. Такие ограничения, конечно, необходимы, поскольку защищают от реализации недвижимости в тех случаях, когда такая мера явно не соответствует величине задолженности.
Взыскание на жилье будет обращаться на основании определения суда, приниматься которое будет по заявлению кредитора или пристава-исполнителя. Суд будет устанавливать, является ли помещение единственным пригодным для проживания должника и его семьи. Принятое решение, конечно, можно будет обжаловать, однако, как показывает практика (по взысканию единственного жилья при ипотеке), обжаловать его стоит только в случае неправильной оценки стоимости имущества или учета не всех членов семьи. Сам же факт взыскания оспорить будет уже нельзя, так как для этого действия будут все правовые основания.
Можно сказать, что законопроект относится к очередным полумерам, которые не решат проблему огромного количества долгов граждан РФ. Процент должников, на которых распространятся изменения, будет крайне невелик, и сама процедура взыскания вряд ли получит широкое распространение. Скорее всего она будет выступать лишь стимулом для оплаты долга, так как многие предпочтут исполнить обязательство, чем терять имущество. Стимул, конечно, хороший, однако при разработке законопроекта предполагалось создание работающего механизма взимания долгов, которого кредиторы в очередной раз не дождутся. После стольких лет разговоров и обсуждений закон может так и не стать ни способом защиты прав должников, ни спасением для кредиторов, так и оставшись незаконченным проектом.
