В каждом городе с историей более чем в несколько столетий можно найти недвижимость, которая не подходит ни под какие стандарты. Москва не исключение. Со временем, благодаря своей индивидуальности, оригинальное жилье становится востребованным товаром. Экзотика интересна многим. Эксперты «Метриум Групп» проанализировали московский «неформат», которые составляет в ценовом выражении важный сегмент рынка.
Мансарды
Жилые чердаки под пологой крышей получили свое современное название – мансарды – благодаря архитектору Франсуа Мансару, который первым предложил рационально использовать эти пространства для проживания или хранения вещей. Изначально мансарды получили популярность среди парижских студентов и художников, как самое доступное по цене жилье. Хотя центр российской столицы изобилует особняками, где можно было бы обустроить чердак под квартиру, помещения под крышей не используются из-за юридических сложностей. Для того, чтобы оформить право собственности на пространство под пологой крышей, нужно получить согласие всех жителей дома, что часто на практике сделать невозможно.
Всего в столице сейчас экспонируется около 300 объектов вторичного рынка, которые либо фактически являются мансардами, либо включают в себя чердачные помещения, либо у покупателей таких объектов есть возможность докупить к ним мансарду.
Самая доступная мансарда на вторичном рынке расположена в Новой Москве в поселении Первомайское и продается за 1 250 000 рублей (18 кв. м). Наиболее дорогостоящая квартира под крышей продается в Гагаринском переулке в районе улицы Пречистинка за 147 065 160 рублей (198 кв.м). Уточним, что в Москве сейчас выставлено на продажу и более дорогостоящее жилье с оборудованными для жизни помещениями под скатом крыши, однако оно представляет из себя многоуровневые пентхаусы, и мансарда выступает здесь только в качестве приятного дополнения. Очень часто это квартиры с видом на Кремль или другие исторические объекты столицы стоимостью несколько миллионов долларов, относящиеся к элитному сегменту. Так, например, двухуровневый пентхаус с мансардой на Тверской улице продается за 156 755 500 рублей (445 кв.м).
Кроме того, застройщики проектируют мансарды в строящихся жилых комплексах, рассчитанных на молодых и активных специалистов, у которых на первом месте в жизни не семейные ценности, а самореализация и карьера. На первичном рынке сейчас представлено 122 мансарды в 13 жилых комплексах. Самое доступное по цене жилье под крышей продается в проекте Apartville за 8 100 000 рублей (45 кв.м), а самое дорогостоящее предложение представлено в ЖК Metropolis за 319 200 000 рублей (332 кв.м).
Коммуналки
Как ни странно, московские коммунальные квартиры не ушли в прошлое вместе с Советским Союзом. По разным подсчетам число настоящих советских коммуналок составляет в столице сегодня несколько десятков тысяч. Это 2% всей жилой недвижимости Москвы. Государство полно решимости избавить москвичей от этих несовременных объектов, но, если учесть, что в год расселяется не более 3000 коммунальных квартир, эта тема останется актуальной еще долго.
Кроме того, число коммуналок пополняется за счет современных квартир, собственниками комнат в которых становятся совершенно чужие друг другу люди. Обычно это происходит из-за нерешенных семейных конфликтов. Доли в общей жилплощади распродают разводящиеся супруги или родственники, которые не смогли найти решение споров о наследстве.
Самая доступная по цене комната в квартире с несколькими собственниками продается в районе Ховрино за 1 400 000 рублей (11 кв.м). Комната в коммуналке в «хрущевском» доме в районе Кутузовского проспекта продается за 32 500 000 рублей. Однако, есть основания полагать, что в данном случае продавец не совсем адекватно оценивает стоимость своего лота. Поэтому самой дорогой комнатой в коммуналке, которая отражает реальное состояние рынка, можно назвать помещение в шестикомнатной квартире, выставленное на продажу за 18 300 000 (25 кв. м) рублей на Большой Дмитровке.
Малогабаритки и гостинки
Квартирный вопрос всегда особенно остро стоял именно перед москвичами, поэтому в нашем городе появились такие виды жилья, которые трудно найти в других современных мегаполисах. Это некая переходная форма между квартирой и гостиничным номером, которая в народе получила название «гостинки». Что-то похожее принято называть и «малогабаритными квартирами». Под такое определение попадает сверхэкономное жилье, которое, вопреки общепринятому мнению, остается ликвидным и сегодня. Гостинки – наиболее доступные по цене отдельные квартиры и, несмотря на тесноту, в них можно жить.
Самая бюджетная квартира-гостинка продается на территории Новой Москвы в Щербинке за 1 290 000 рублей (15 кв.м). Наиболее дорогостоящий лот, который можно отнести к малогабаритным квартирам, предлагается в районе Триумфальной площади за 10 000 000 рублей (20 кв.м).
Бесспорным лидером по размерам среди самых крошечных квартир на вторичном рынке выступает объект площадью 12,7 кв. м, который выставлен на продажу за 2,8 млн рублей. Причем продавец сумел уместить в это пространство все необходимое: спальню, санузел и мини-кухню. Квартира продается с качественным ремонтом и находится внутри МКАД.
К самым миниатюрным жилым площадям на первичном рынке, которые корректно сопоставлять с гостинками и малогабаритками, можно отнести объекты размером до 20 квадратных метров. Жилье с такими параметрами продается сейчас только в двух комплексах апартаментов. Это апарт-комплексы Cleverland, где самая доступная по цене на рынке студия размером 16,03 кв. метра продается за 2 298 156 рублей и Гостиница «Восток», в которой апартаменты площадью 19,10 кв. м выставлены на продажу за 3 100 000 рублей.
Квартира как гостиничный номер
Некоторые виды необычной жилплощади востребованы в качестве арендных квартир для туристов, которые сдаются посуточно. Всего на рынке Москвы более двух с половиной тысяч предложений, которые могут составить альтернативу классическим гостиницам. Кто откажется пожить несколько дней в настоящей башне на крыше «сталинского» дома на Пушкинской площади с видом на Кремль? Сутки аренды обойдутся в 12,5 тысяч рублей. Однако, если учесть, что в башне за эти деньги смогут разместиться три гостя, то цена на одного человека оказывается дешевле, чем предложения от отелей в этом районе.
Также можно снять уютное, как утверждает владелец, жилье в шаговой доступности от станции метро Таганская на территории Экспериментального оптико-механического завода. В комнате с потолками высотой 4,5 метра есть одна двуспальная кровать. Но самое заманчивое в этом предложении – цена, которая составляет 760 рублей в сутки.
Помещения свободного назначения
Для непосвященного человека станет открытием тот факт, что в столице существует целая индустрия по сдаче в наем и продаже необычных площадей. Такие объекты принято называть Помещениями Свободного Назначения (ПСН). Это не юридический термин, а исторически установившееся название. Цеха, полуподвалы и производственные помещения различных организаций в центре столицы, комнаты в частных домах с отдельным входом в ближайшем Подмосковье – что только не предлагают через интернет. Довольно часто такие объекты сдают в качестве помещений для художественных мастерских, но при этом в объявлениях оговаривается возможность постоянного проживания. Правда, жильцам «мастерских» придется мириться с некоторыми ограничениями, такими как, например, запрет на проведение вечеринок или невозможность попасть «домой» после 24.00. Одним из самых экономичных предложений такого рода остается лофт в районе Таганки площадью 16 кв. м. Его можно снять за 19,5 тысяч рублей в месяц, включая коммунальные платежи.
Если говорить о покупке, то самое недорогое ПСН на вторичном рынке расположено в подвале в столичном районе Тушино. Оно выставлено на продажу за 184 000 рублей (3 кв.м). При этом определить верхнюю границу стоимости помещений свободного назначения в Москве очень сложно, так как к данной категории относятся множество объектов недвижимости разных типов. Так, например, офисное здание в районе Белорусского вокзала продается как ПСН за 6 000 000 000 рублей (54 000 кв.м).
Дома на воде
Жить на барже, пришвартованной у берега амстердамского канала или парижской Сены, бесспорно романтично. Однако, мало кто знает, что поселиться на воде можно и в Московской области. В самой столице официального запрета на оборудования домов на воде нет, но мэрия ревниво относится к таким попыткам, поэтому пока получить разрешение на сооружение жилья на воде удалось совсем немногим. В то же время, это вполне доступно по цене. Установить на понтонах у берега технически можно почти любой дом. Сооружение для этого плавучего фундамента обойдется в 600-700 тысяч рублей. Главные сложности при оборудовании жилья на воде связаны с проведением инженерных коммуникаций и электричества. Другая немаловажная проблема – что делать с отходами. Вопросы с ЖКХ решаемы, но затраты на них будет выше платы за коммунальные услуги в обычном доме. Кроме того, на воде нельзя прописаться. Формально дом на воде будет считаться маломерным судном, как, к примеру, катер.
«На любом рынке есть категория потребителей, которая стремится ко всему оригинальному и необычному, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Чаще всего это мечтатели, которые движимы иррациональными мотивами, однако они расплачиваются такими же деньгам, как и все остальные, поэтому в интересах любой компании, работающей в сфере недвижимости, привлечь их к сотрудничеству. Например, застройщики успешно используют романтический ареол вокруг мансард и предлагают их покупателям в большом количестве. В целом, неформатный рынок недооценен и ждет своих клиентов, к которым нужен по-настоящему индивидуальный подход».
