По данным специалистов «МИЭЛЬ-Новостройки», в июне в «старых» границах Москвы объем предложения продолжил расти, достигнув отметки в 2,836 млн кв. м. При этом средневзвешенная цена снизилась до 192,7 тыс. руб. за кв. м, достигнув трехлетнего минимума. Как в «старой» Москве, так и на присоединенных территориях единственным сегментом, где уже на протяжении полугода растет средневзвешенная цена, является экономкласс.
Москва
По данным базы объектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения в июне 2017 года составил 2,836 млн кв. м (без учета элитных объектов). За рассматриваемый период рынок новостроек «старой» Москвы пополнился 9 новыми проектами:
Nord – комфорт
ЖК «Лефортово-Парк» – комфорт
ЖК «Лидер на Райниса» – комфорт
ЖК «Есенин-Дом. Лидер на Волгоградском» – комфорт
ЖК «Меридиан-Дом. Лидер в Царицыно» – комфорт
ЖК «Атлас-Дом. Лидер в Садовниках» – комфорт
Silver – бизнес
ЖК «Ленинский, 38» – бизнес
Citimix – комфорт
Кроме того, возобновились продажи в ЖК «Столичные поляны».
В результате за исследуемый период суммарный объем предложения в «старой» Москве вырос на 4,4%. В июне 2017 года произошло перераспределение объема предложения между классами. Доля комфорт-класса увеличилась и составила 43,3% (41,4% в мае), бизнес-класса – снизилась до 47,7% (с 48,2% в мае). Доля экономкласса сократилась до 9,0% (с 10,4% в мае).
В июне продолжилась тенденция к снижению доли бизнес-класса. Так, если в апреле 2017 года она составляла 50,4%, то по итогам первого летнего месяца опустилась до 47,7%. Одновременно сократилась доля экономкласса (на 1,4 п.п.). Таким образом, наиболее доступный сегмент стабильно вымывается, а выхода нового объема предложения (главным образом в р-не «Некрасовка») оказывается недостаточно для восстановления равновесия на рынке. Кроме того, доля эконом- и бизнес-класса снижается на фоне значительного увеличения объемов комфорт-класса, который приходит на смену экономклассу в части относительно доступного сегмента новостроек «старой» Москвы.
Среди прочих тенденций июня можно отметить смещение структуры предложения в пользу студий и однокомнатных лотов. Так, в связи с выходом новых корпусов и проектов, доля однокомнатных квартир и студий увеличилась до 39,2% (с 38,6%). Соответственно доля двухкомнатных лотов снизилась (с 39,5% до 38,8%). При этом доля трехкомнатных и многокомнатных квартир практически не изменилась (доля трехкомнатных лотов выросла на 0,2 п.п. до 18,5%, доля многокомнатных не изменилась и составила 3,5%).
Одновременно с этим в июне 2017 года продолжилась тенденция по сокращению средней площади лотов, находящихся в экспозиции на первичном рынке. За месяц средняя площадь квартир и апартаментов сократилась на 0,3 кв. м. (до 63,5 кв. м.).
В июне 2017 средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 192,7 тыс. руб. за кв. м (3 400$). По сравнению с маем средневзвешенный уровень цен снизился на 0,7%. Рост цен зафиксирован в сегменте экономкласса – на 0,2% (до 116,2 тыс. р./кв. м). Цена комфорт-класса снизилась на 0,3% (до 151,4 тыс. р./кв. м). Цена бизнес-класса сократилась на 1,0%.
Следует отметить, что в настоящее время цена впервые за 10 месяцев снизилась ниже уровня 194 тыс. руб. за кв. м. и тем самым достигла минимальных за несколько лет значений.
Таким образом, в настоящее время первичный рынок несколько выбился из состояния равновесия. На фоне сезонного снижения покупательской активности, выход большого объема предложения вынудил средневзвешенную цену опуститься до минимальных показателей.
При этом ценовая ситуация в зависимости от административного округа может меняться более значительно. В данном случае все зависит от уровня спроса и выхода нового предложения в конкретной локации. Так, за июнь 2017 года диапазон колебания среднего ценового уровня составил от -4,5% в ЦАО до + 8,6% в ЗАО. Что касается рейтинга округов по средневзвешенной цене кв. м, то в июне 2017 он претерпел некоторые изменения. На первом месте традиционно располагается ЦАО (521,0 тыс. руб. за кв. м с учетом элитных проектов), а вот на второе место вырвался ЗАО (236,6 тыс. руб. за кв. м), за ним следует СЗАО (226,2 тыс. руб. за кв. м). К наиболее доступным округам по-прежнему относятся ЗелАО (94,8 тыс. руб. за кв. м) и ЮВАО (139,8 тыс. руб. за кв. м).
Новая Москва
В июне 2017 года объем предложения составил 523,2 тыс. кв. м. За исследуемый период первичный рынок Новой Москвы пополнился корпусами в уже реализуемых проектах: ЖК «Татьянин парк», «Внуково 2017», «Скандинавия», «Новые Ватутинки».
Однако выход новых корпусов не смог компенсировать спрос на первичном рынке Новой Москвы. В результате суммарный объем предложения за месяц снизился на целых 13,8% (с 606,7 тыс. кв. м). Также отчасти зафиксированное падение является следствием временного вывода из реализации наиболее ликвидного предложения с целью реализации менее привлекательного объема.
По итогам отчетного периода доля экономкласса в общей структуре предложения составила 22,5%, комфорт-класса – 71,0%, бизнес-класса – 6,5%.
В июне количество экспонированных квартир на первичном рынке Новой Москвы также снизилось на 13,9% (до 9,773 тыс. шт.). По сравнению с маем 2017 года доля однокомнатных квартир и студий снизилась с 48,5% до 48,3%. Доля двухкомнатных квартир составила 36,0% (36,1% в мае), доля трехкомнатных – 15,0% (14,7% в мае), 4 и более комнат – 0,7% (0,7% в мае).
По причине увеличения доли трехкомнатных квартир, средняя площадь выставленных на продажу лотов на рынке Новой Москвы незначительно выросла (+0,2%) до 53,5 кв. м.
В июне 2017 года средневзвешенная цена на первичном рынке Новой Москвы составила 97,3 тыс. руб. за кв. м (или 1718,6$). Относительно мая средневзвешенная цена выросла на 0,5% (с 96,8 тыс. руб. за кв. м). По классам жилья изменение средневзвешенной цены выглядело следующим образом: экономкласс – рост до уровня 92,8 тыс. руб. за кв. м (+0,3%), средневзвешенная цена комфорт-класса выросла на 0,2% (до 95,5 тыс. руб. за кв. м), средневзвешенная цена бизнес-класса также повысилась на 0,1% (132,3 тыс. руб. за кв. м). Больший процентный рост средневзвешенной цены в целом по рынку, чем по сегментам, объясняется увеличением доли предложения бизнес-класса (с 5,8% до 6,5%), которое, в свою очередь, является следствием вымывания предложения массового сегмента.
В зависимости от округа в июне 2017 года средневзвешенная цена имела одинаковую положительную динамику. Так, в НАО она выросла на 1,0% – до уровня 100,8 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная цена в ТАО повысилась на 3,1% – до 65,6 тыс. руб. за кв. м.
«Основной итог развития рынка недвижимости в июне 2017 года – продолжение перераспределения объема предложения в пользу массового сегмента «старой» Москвы (с 49,6% в апреле до 52,3% по итогам июня) и последовавшая вслед за этим незначительная отрицательная коррекция средневзвешенной цены (-0,7%).
На фоне этого процесса средневзвешенная цена вышла за пределы диапазона 194-196 тыс. руб. за кв. м, где она пребывала предыдущие 10 месяцев. В пользу данного процесса также сыграло традиционное сезонное снижение покупательской активности на рынке. В результате средний ценовой уровень показал трехгодовой минимум. Единственным сегментом, показывающим положительную ценовую динамику, остается экономкласс. Рост средневзвешенной цены здесь наблюдается шестой месяц подряд, с начала года бюджетные новостройки прибавили 4,7%. Основной причиной восходящего ценового тренда является, с одной стороны, высокая востребованность сегмента у покупателей, а с другой – сравнительно менее интенсивное пополнение предложения (с начала года на рынок вышло всего 2 новых проекта экономкласса).
В Новой Москве по-прежнему наблюдается низкая девелоперская активность. Предложение пополняется практически только за счет выхода корпусов в уже реализуемых проектах, выводить в продажу новые жилые комплексы застройщики не торопятся. Одновременно на присоединенных территориях наблюдается стабильный спрос на первичное жилье, чему в немалой степени способствовало развитие транспортной и социальной инфраструктуры региона. В результате новое предложение не всегда оказывается способно возместить вымывающийся объем. Именно такая ситуация наблюдалась в июне, когда сокращение общей площади экспонируемых квартир составило сразу 13,8%. Средняя цена квадратного метра по итогам июня продемонстрировала незначительный рост на уровне 0,1-0,3% по всем классам жилья. Примечательно, что и в Новой Москве единственным стабильно растущим сегментом является экономкласс, где цена показывает положительную динамику пятый месяц подряд и с февраля прибавила сразу 8,1%», – комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Кузмина.
