Почти год назад власти объявили о том, что страхование ответственности застройщиков перед дольщиками будет заменено более эффективным механизмом – Компенсационным фондом помощи дольщикам. 14 июня 2017 года Госдума одобрила в первом чтении законопроект об особенностях его формирования. Согласно закону, после переходного периода размер взноса застройщика будет зависеть от степени его открытости перед инвесторами. О предложенных изменениях рассказывает адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Создание компенсационного фонда само по себе вызвано тем, что система страхования ответственности застройщиков оказалась совершенно неэффективной. Предполагается, что средства фонда смогут быть направлены на строительство проблемных объектов и что это приведет к повышению гарантий прав дольщиков. Основная цель фонда – взятие на себя проблемных объектов и контроль за передачей квартир в них гражданам.
До 1 июля 2018 года устанавливается переходный период, в течение которого размер взноса для всех застройщиков одинаковый – 1,2% от цены договора долевого участия. После переходного периода тариф должен рассчитываться на основе трех критериев - степени прозрачности и открытости застройщика и его финансовой устойчивости. Предполагается, что чем больше информации о себе и об объекте сможет предоставить застройщик, тем больше доверия он будет вызывать – следовательно, тариф для него будет меньше чем для тех, кто не захочет такие сведения предоставлять.
У такого подхода есть определенные плюсы, хотя он явно неидеальный – застройщики будут идти на всевозможные ухищрения, чтобы заплатить меньше денег, при этом, возможно предоставление недостоверной информации, разных способов корректировки данных и т.д. Плюсом, однако, является то, что степень открытости застройщика будут оценивать не сами граждане, а специалисты, которые смогут квалифицированно подойти к этому вопросу. Хотя момент с анализом этих сведений и не совсем понятен – будут ли рассматриваться сами данные или только сам факт их предоставления, полагает Олег Сухов.
Ожидается, что сам фонд будет преобразован в публично-правовую компанию, что обеспечит его большую открытость и прозрачность. В том числе, следить за его финансовой деятельностью будет Счетная палата РФ. Должно быть четко прописано, куда направляются средства фонда. Пока это только официальные заявления, которые не вызывают особого доверия – будут ли средства фонда расходоваться по целевому назначению можно будет судить только тогда, когда фонд покажет конкретные результаты своей работы.
Законодательство и сейчас содержит нормы, регулирующие обязанности застройщиков по предоставлению инвесторам информации. Так, согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан предоставить любому гражданину, обратившемуся к нему, аудиторское заключение за последний год осуществления им предпринимательской деятельности. Такое же заключение должно быть вывешено у него на его официальном сайте. Также должна быть в обязательном порядке размещена информация о разрешении на ввод в эксплуатацию в отношении объектов капитального строительства, которыми занимался застройщик в течение 3 лет.
По мнению чиновников, с которыми сложно не согласиться, эти сведения не являются достаточными для того, чтобы принять взвешенное решение об инвестировании денег в конкретный проект. Как именно будут определяться дифференцированные взносы, решит правительство, которое должно будет утвердить по этому вопросу постановление, поэтому сейчас сложно сказать, какие именно критерии будут использованы для оценки степени прозрачности и открытости застройщика. Что касается финансовой устойчивости, то, скорее всего, будет учитываться наличие разных задолженностей у организации и претензий к ней налоговых органов, наличие претензий по поводу прошлых объектов и т.д.
Однако не все опасения, связанные с созданием фонда, имеют под собой основания. Так, многие говорили о том, что средства фонда могут пойти на уже существующие «дыры», что приведет к его полной неэффективности как механизма защиты прав новых дольщиков. Это не так – фонд не будет распространяться на те объекты, которые уже являются проблемными. Для новых дольщиков это хорошая новость – их средства не будут растрачены на уже существующие объекты. Правда, возникает вопрос, как же будут решаться проблемы тех дольщиков, которые годами не могут добиться ни квартир, ни денег, но он пока опять остается без ответа.
