За первые 6 месяцев 2017 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы стартовали продажи в рекордном количестве проектов: 18 адресов против 9 за аналогичный период прошлого года. Как выяснили аналитики «Метриум Групп», за год произошли не только количественные изменения, но и качественные: новостройки стали ближе к метро, в них чаще предлагаются квартиры с отделкой, сократилась доля панельных домов и увеличился процент авторских архитектурных проектов.
Специалисты «Метриум Групп» провели анализ новостроек массового сегмента, вышедших на рынок «старой» Москвы за первое полугодие 2017 года, и тех, продажи в которых стартовали в январе-июне прошлого года. Эксперты сравнили их по ряду ключевых параметров: расположению относительно МКАД, удалению от метро, наличию отделки, строительной технологии, архитектурной концепции, высотности, количеству квартир и другим. Как оказалось, по большинству критериев в этом году была отмечена положительная динамика. Таким образом, новые проекты первой половины 2017 года стали еще более качественными и комфортными.
Технологии строительства и высотность
Еще недавно панельное домостроение было одним из главных признаков новостроек в массовом сегменте. Однако за последние несколько лет количество таких проектов неуклонно снижается. Если в первой половине 2016 года в 33,3% новых жилых комплексах (3 из 9) были представлены панельные здания, то в текущем году доля сократилась до 11,1% (2 из 18).
Кроме того, массовый сегмент затронул новый тренд, развивающийся на всем первичном рынке столицы – повышение высотности зданий. В целом по Москве за первое полугодие 2017 года стартовали продажи в 5 жилых комплексов, высота корпусов в которых превышает 100 метров. И два из них – «Селигер Сити» и «Level Амурская» – относятся к массовому сегменту. Их высота по максимальной отметке составляет 127,5 и 130 метров соответственно. При этом средняя этажность новых проектов в первой половине 2017 года снизились относительно аналогичного периода прошлого года. Сегодня показатель составляет 19 этажей, годом ранее – 23 этажа.
Локация и метро
Из 18 новостроек массового сегмента, продажи в которых стартовали в текущем году, только одна расположена в районе «старой» Москвы за МКАД – ЖК «Гринада». За аналогичный период прошлого года 3 из 9 жилых комплекса были локализованы за пределами Московской кольцевой автодороги. В процентном соотношении доля проектов за МКАД среди выведенных на рынок в массовом сегменте в рассматриваемый период сократилась с 33,3% до 5,6%.
Если же оценивать расположение новых жилых комплексов относительно станций столичного метрополитена, то в 2017 году они стали ближе к метро. В среднем по 18 новостройкам удаление от подземки составляет 890 метров, в то время как годом ранее этот показатель равнялся 1020 метрам (При расчете измерялось расстояние по прямой. При движении пешком, на автомобиле или общественным транспортом расстояние до станции метро может быть больше. Станции МЦК не учитывались, однако в расчет были взяты новые станции метро, открытие которых запланировано на 2017 год).
Ассортимент и объем
На сегодняшний день студии предлагаются в 7 из 18 новых проектов. Это составляет почти 40% от всего вышедшего на рынок в массовом сегменте в первом полугодии 2017 года количества новостроек. В первой половине прошлого года студии были представлены только в трех жилых комплексах из девяти, в которых стартовали продажи (33,3%).
При этом жилые комплексы массового сегмента 2017 года стали более камерными. Если в прошлом году 88,9% проектов, вышедших в первом полугодии, были рассчитаны более чем на 500 квартир, а в некоторых счет шел на тысячи, то в этом году 61,1% «свежих» новостроек не дотягивает даже до отметки в 250 лотов. Во многом это стало следствием того, что ровно половина всех вышедших на рынок жилых комплексов реализуется компанией «Лидер Инвест». В основном этот девелопер ведет застройку небольших участков, на которых ранее располагались АТС. Количество квартир в девяти проектах варьируется от 82 до 198 единиц.
Отделка и архитектура
Ни в одном жилом комплексе массового сегмента «старой» Москвы, продажи в которых начались в первой половине 2016 года, на старте не предлагались квартиры с отделкой. В этом году возможность приобретения жилья с готовым ремонтом есть в пяти проектах из 18, вышедших на рынок.
И ровно такое же количество новостроек – 5 из 18 – возводятся по авторским проектам топовых архитектурных бюро. Причем сразу два из них – это зарубежные компании MLA+ Нидерланды) и AHR (Великобритания). Годом ранее из девяти проектов только два принадлежали авторству ведущих архитекторов.
«По итогам первого полугодия 2017 года объем предложения в новостройках «старой» Москвы в массовом сегменте вырос более чем на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – А это значит, что между девелоперами продолжает нарастать конкуренция. Даже несмотря на небывало высокий спрос на первичном рынке. Соответственно, застройщики вынуждены продолжать «повышать планку» и выводить свои проекты на новый качественный уровень. Именно поэтому мы можем сегодня наблюдать, как эволюционируют проекты в комфорт-классе. Причем улучшение характеристик не влечет за собой значительного удорожания – цены в новостройках массового сегмента «старой» Москвы, вышедших на рынок в первой половине 2017 года, сегодня начинаются от 2,7 млн рублей. Годом ранее порог входа в новых проектах составлял 2,5 млн рублей».
«В условиях растущей конкуренции важно просчитывать рынок на несколько лет вперед, – говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»). – Умение спрогнозировать возможные изменения в рыночной конъюнктуре и покупательских предпочтениях позволяет девелоперу создавать проекты, востребованные на протяжении всего цикла реализации. Яркий пример – жилой комплекс «Кварталы 21/19». На начальном этапе реализации в 2016 году мы вывели на рынок панельные корпуса по привлекательным ценам, которые пользовались огромным спросом у покупателей. При этом сейчас мы начинаем продажи в третьей очереди, в составе которой изначально были запланированы монолитные дома. Вывод нового объема предложения позволит нам успешно конкурировать с проектами, вышедшими на рынок в 2017 году».
