За последние три года минимальная площадь двухкомнатных и трехкомнатных квартир в столичных новостройках эконом- и комфорт-класса снизилась на 15,5-18,4%. Почему компактного жилья становится все больше, и возможен ли разворот отрицательного тренда, рассказали аналитики компании «Метриум Групп».
За последние три года минимальный размер двухкомнатных квартир в недорогих столичных новостройках сократился на 18,4% – с 51,7 кв. м до 42,2 кв. м. Трехкомнатные квартиры «потеряли» в площади 15,5%. Их минимальный размер уменьшился с 73,8 кв. м до 62,4 кв. м, и только минимальная площадь однокомнатных квартир осталась на прежнем уровне – порядка 30-31 кв. м. Компактные студии площадью менее 25 кв. м появились в продаже в столичных новостройках в 2015 году. Их площадь за период с сентября 2015 по сентябрь 2017 года снизилась с 22,4 кв. м до 17,5 кв. м. или на 21,9%.
«В настоящее время средневзвешенная цена одного квадратного метра на рынке массового жилья составляет 151,47 тыс. руб., – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Сокращение общей площади квартир всего на несколько «квадратов» позволяет девелоперам снизить стоимость жилья на сумму до миллиона рублей и привлечь тех покупателей, для которых низкие цены в новостройках – это главное при выборе недвижимости».
Превалирующий объем предложения на рынке недорогой недвижимости приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, доля которых в совокупности превышает 76%. «Золотой серединой», позволяющей обеспечить комфортное проживание и не переплачивать за «лишние» метры на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса, считаются «однушки» площадью не менее 35-40 кв. м и «двушки» площадью 55-60 кв. м. Однако в каждом четвертом из 66 проектов, представленных в настоящее время на первичном рынке массового жилья, минимальная площадь однокомнатных квартир ниже 35 кв. м. А двухкомнатное жилье площадью менее 55 кв. м есть в 29 или 44% жилых комплексов.
Средняя площадь жилья в столичных новостройках по итогам сентября 2017 года составила 41 кв. м для однокомнатных квартир, 62,4 кв. м для двухкомнатных и 83,8 кв. м для трехкомнатных квартир. Показателен тот факт, что в 7 из 18 или почти 40% новых жилых комплексов, вышедших на рынок с начала 2017 года, максимальные площади однокомнатных квартир «не дотягивают» до среднерыночных значений. А в 6 или 33% новых проектов максимальная площадь трехкомнатного жилья ниже средних показателей по рынку для этого типа квартир.
«Изменение квартирографии является следствием снижения уровня доходов населения и отражает реальный спрос со стороны покупателей с ограниченным бюджетом, – говорит Мария Литинецкая. – Значительную долю среди них составляют молодые семьи, приобретающие свое первое жилье. В целях экономии они готовы пожертвовать 5-10 «квадратами» и выбирают недвижимость с большим количеством комнат, но меньшей площади. При этом многие из покупателей изначально рассматривают такое жилье как временное и планируют в будущем поменять его на более просторное».
Кроме того, снижению средней площади жилья способствует распространение формата европланировок. Совмещение кухни и гостиной позволяет сократить метраж на 10 и более «квадратов», что сложно осуществить в квартирах с традиционной планировкой, где все помещения изолированы.
Вместе с тем на рынке существует стабильный спрос со стороны другой категории покупателей, которые хотят сразу решить «квартирный вопрос» на долгие годы. «В ЖК «Яуза Парк», построенном рядом с парком Сокольники, размеры квартир несколько превышают среднерыночные значения, – говорит Дмитрий Земсков, коммерческий директор АО «Главстрой Девеломпент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – Площадь однокомнатных квартир составляет около 42 кв. м, двухкомнатных – 69-79 кв. м, трехкомнатных – 92-99 кв. м. Тем не менее, к настоящему времени в комплексе реализовано 90% всего объема, предусмотренного проектом. При этом наибольшей популярностью у покупателей пользовались как однокомнатные, так и трехкомнатные квартиры. В продаже осталось примерно10 таких квартир каждого типа».
Одним из новых трендов в строительстве недорогих новостроек является включение в квартирографию проектов нескольких типов жилья (студий, одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир) с большим диапазоном площадей, а также с европланировками. Это позволяет удовлетворить потребности самых разных категорий клиентов. В некоторых жилых комплексах покупатели имеют возможность выбора из нескольких десятков планировочных решений. Например, в ЖК «Level Амурская», продажи в котором стартовали в апреле этого года, минимальная площадь студии составляет всего 18 кв. м, а площадь трехкомнатных квартир находится в диапазоне от 79 до 112 кв. м.
«При «мелкой» нарезке вырастают расходы на строительные работы и инженерные системы, – говорит Дмитрий Земсков. – В частности, требуется больше лифтов, больше машино-мест, увеличиваются затраты на инфраструктуру. Для будущих новоселов приобретение компактного жилья также является компромиссным решением. Сегодняшние реалии таковы, что у значительной части покупателей нет желания платить за площади. Для многих девелоперов сокращение стоимости лота за счет уменьшения ее площади является главным способом привлечь клиентов».
«Реальные доходы населения сокращаются уже четвертый год подряд, и экономических предпосылок для их резкого роста не существует, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако увеличению площадей самого доступного жилья в ближайшие годы может способствовать снижение ипотечных ставок ведущими банками. В настоящее время оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке можно под 6,5-10% годовых. Для сравнения: по итогам августа 2015 года средневзвешенная ставка по ипотечным программам в Москве составляла 13,6% годовых. Благодаря снижению кредитной нагрузки, у покупателей появляется возможность приобрести более просторные и дорогостоящие квартиры. Но надо учитывать, что рынок недвижимости достаточно инертен: как правило, он реагирует на изменение потребительских предпочтений в течение 2-3 лет. Наиболее вероятно, что в ближайшие годы минимальные площади квартир разных типов и студий останутся на том же уровне. Также прекратится снижение средней площади жилья. При этом в новых жилых комплексах покупателям будет предлагаться широкая продуктовая линейка с большим диапазоном площадей».
