Изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, серьезно ужесточают требования к застройщикам. Об этом в своей статье сообщает адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов. Предполагается, что такой подход позволит предотвратить появление новых обманутых дольщиков и значительно сократить количество «долгостроев». Однако сами застройщики считают, что последствия изменений будут негативными – увеличится себестоимость строительства, появятся трудности с операционной деятельностью, что ударит даже по стабильным игрокам.
Поправки в законодательство значительно меняют правила игры в сфере строительства многоквартирных домов. Так, строительный проект должен быть выделен в отдельную проектную компанию. Такая компания, при этом, должна отвечать жестким требованиям – иметь не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке и ввести в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. м. Разрешение может быть получено только одно, что позволит проводить адресный контроль за каждым проектом.
Однако этот новый принцип «одно разрешение - один объект» осложнит деятельность крупных застройщиков, которые ведут сразу несколько масштабных проектов, полагает Олег Сухов. Раньше из этой ситуации выходили просто – регистрировалось с нуля юридическое лицо, на которое оформлялось право собственности на участок. Однако требования к проектным организациям исключают такой вариант. Это может вызвать действительно коллапс в отрасли, так как проектных организаций, которые удовлетворяют всем требованиям, не так много.
Застройщикам, скорее всего, придется получать разрешение не на строительство 2-3 домов (как сейчас), а как можно большего их числа. Однако проблема в том, что прогнозировать ожидаемые показатели строительства в таком случае будет очень сложно. Единственным выходом станет дополнительное согласование разрешений, а, учитывая сроки и бюрократию, это может сильно тормозить строительство объектов. В результате те же долгострои могут появиться и у стабильных крупных игроков, которые просто не справятся с разрешительной документацией на свои масштабные проекты.
Сильно критикуют застройщики и ужесточившиеся требования к финансовым показателям. На счете проектной компании должно быть не менее 10% денежных средств от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и требования к размеру собственных средств застройщика – их также должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Необходимость аккумулировать на счете 10% от всех инвестиций, а также направление значительных средств в уставной капитал приведет к повышению себестоимости строительства.
Стоит помнить и о необходимости отчислений в компенсационный фонд. В перспективе все эти дополнительные расходы, скорее всего, будут переложены на покупателей. В принципе, можно ожидать в ближайшие годы как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках. Правда, большой проблемой на первых порах это не станет – рынок в настоящий момент перенасыщен, и в той же «Новой Москве» есть практически пустые дома, квартиры в которых продаются по минимальным ценам.
Стоит также отметить и усиление контроля за финансовой деятельностью застройщиков. Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке (список банков будет публиковать ЦБ РФ). Будут сокращены до минимума возможности застройщика по нецелевому использованию денежных средств – компании не смогут заключать сделки, не связанные со строительством. Банки будут жестко контролировать все операции застройщиков, что может привести к проблемам при осуществлении операционной деятельности.
Можно отметить и позитивные моменты ожидаемых изменений. Сфера строительства очистится от ненадежных игроков, а усиленный контроль за финансовой деятельностью сократит количество махинаций на рынке жилья. Однако негативный эффект может стать все-таки ощутимее – требования могут привести к наличию проблем у ранее стабильных игроков, что приведет, наоборот, к увеличению числа проблемных объектов. Возможным выходом может стать переориентация отрасли на проектное финансирование, при котором возрастет роль кредитных организаций в долевом строительстве.