Снижение ставок по ипотечным кредитам приводит к сокращению числа арендаторов на рынке подмосковной недвижимости, часть из которых делают выбор в пользу покупки собственной квартиры. Какие дополнительные факторы способствуют усилению этого тренда, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».
Дисбаланс спроса и предложения на рынке аренды подмосковной недвижимости начал формироваться несколько лет назад. К концу 2016 года на 40 потенциальных арендаторов приходилось примерно 60 квартир. За прошедший год это соотношение изменилось до уровня 30 на 70. Постепенно на рынке складываются такие условия, когда покупать жилье становится более выгодно, чем снимать его, и многие бывшие арендаторы используют эту ситуацию для решения своего квартирного вопроса. Развитию этой тенденции способствуют 7 основных факторов.
1. Снижение минимального взноса по ипотеке.
За пять лет средний размер первоначального взноса снизился в два раза. Если раньше он составлял 20-30% от стоимости жилья, то сегодня для покупки квартиры в ипотеку достаточно иметь 10-15% собственных средств. Например, в подмосковном ЖК «Новый Зеленоград» ипотечные кредиты с таким первоначальным платежом предоставляют более десяти банков. Кроме того, у клиентов этого жилого комплекса есть возможность приобрести недвижимость по программам с «нулевым» взносом. Это значительно расширяет аудиторию покупателей – стать обладателем своего, а не арендованного жилья можно, не обладая никаким начальным капиталом.
2. Уменьшение ипотечных ставок.
Год назад средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в Московской области оставляла 11,54%. В настоящее время этот показатель снизился до 10,3%. При этом некоторые девелоперы разрабатывают субсидируемые программы, по которым клиенты могут взять ипотечный кредит на еще более выгодных условиях. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» можно приобрести квартиру по ипотечному кредиту со ставкой всего 5,75% годовых. Разницу между среднерыночными и предлагаемыми покупателям ставками, банкам компенсирует девелопер. Будущим новоселам это позволяет сэкономить порядка 20% бюджета покупки.
3. Цены на аренду жилья.
К сентябрю 2017 года в крупнейших городах, расположенных на расстоянии до 15 км от МКАД, средний «ценник» за аренду однокомнатных квартир составил 17,2 тыс. руб., двухкомнатных – 21,4 тыс. руб., трехкомнатного жилья – 27,1 тыс. руб. При этом в нескольких «дорогих» городах Подмосковья стоимость аренды превышает эти показатели на 15-25%. Например, снять двухкомнатную квартиру в Мытищах, в среднем, можно за 24,2 тыс. руб., а трехкомнатную квартиру в Красногорске за 33,4 тыс. руб. От дальнейшего снижения арендной ставки большинство собственников жилья отказываются, полагая, что цены уже достигли минимума. Многие из них опасаются, что при повреждении имущества арендаторами полученного дохода не хватит для восстановления отделки и покупку новой мебели и техники. Таким образом, размер арендной платы за подмосковное жилье в настоящее время практически сопоставим с суммами ежемесячных платежей за квартиру, приобретенную в ипотеку с низкими ставками.
4. Наличие квартир с отделкой в новых ЖК.
В новостройках Подмосковья появляется все больше предложений с несколькими вариантами качественной отделки от застройщиков. В результате, арендованное жилье теряет свое главное преимущество – возможность въехать в квартиру, полностью готовую для проживания. За счет эффекта масштаба, ремонт от застройщика обходится на 20-30% дешевле, чем если бы покупатель организовывал его самостоятельно. Кроме того, стоимость ремонта можно включить в общую сумму ДДУ. Благодаря этому, ипотечникам не приходится брать дополнительный кредит на ремонт по высокой потребительской ставке и тратить деньги на аренду жилья на время проведения работ.
5. Инвестиционная привлекательность.
Высокая конкуренция на рынке недвижимости Подмосковья привела к тому, что некоторые девелоперы совершили настоящий прорыв в плане повышения качества своих проектов. На рынке появились жилые комплексы «на класс выше», которые обладают характеристиками проектов более высоких ценовых сегментов – такие, как ЖК «Новый Зеленоград». При изменении жизненных планов, например, при желании «перебраться» из Подмосковья в Москву, в будущем у покупателей не возникает проблем с продажей квартир, находящихся в лучших жилых комплексах. Недвижимость в проектах, соответствующих стандартам завтрашнего дня, остается высоколиквидной и через много лет.
6. Увеличение доли покупателей с детьми.
Более трети покупателей квартир в новостройках Подмосковья в настоящее время приходится на молодые семьи с маленькими детьми, тогда как несколько лет назад их было менее 20%. Доля пар с детьми школьного возраста составляет более 30%. Для этих категорий покупателей любой переезд является крайне нежелательным. Собственник арендованного жилья может отказаться продлить договор. Если не удается снять другую квартиру в пределах того же микрорайона, приходится менять детский сад или школу, что болезненно переживает большинство детей. Проживание в собственной квартире устраняет эту проблему. Кроме того, инфраструктура лучших жилых комплексов включают себя современные дошкольные и образовательные учреждения. При этом количество мест в них рассчитано таким образом, чтобы их хватило всем маленьким новоселам.
7. Психологический комфорт.
Те, кто имеет опыт проживания в съемной квартире, знают, насколько психологически сложно «жить на чемоданах» и быть постоянно готовым к переезду. В отличие от большинства европейских стран, где на рынке аренды сложились и соблюдаются четкие правила, в нашей стране собственник жилья может в любой момент поменять свои планы и попросить освободить квартиру. Как показывает практика, полностью защитить от этого не может даже наличие договора. Кроме того, существует множество ограничений, связанных с обустройством жилья. Часто арендаторы не могут не только поменять имеющуюся в квартире мебель, но даже просверлить «лишнюю дырку» в стене, чтобы повесить любимую картину или фотографии. Наконец, практически все ипотечники отмечают, что при сопоставимой сумме ежемесячного платежа психологически проще отдавать деньги за свое, а не чужое жилье.
«Несколько лет назад многие арендаторы не могли даже мечтать о покупке собственной квартиры из-за отсутствия средств на первоначальный взнос, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Накопить 600-900 тыс. руб. для покупки квартиры за 3 млн руб. людям с невысокими доходами было очень сложно. Появление программ с «нулевой» ипотекой полностью устранило эту проблему. А снижение ставок по ипотечным кредитам привело к тому, что ежемесячные платежи стали вполне сопоставимы со средними арендными ставками. Поэтому все больше арендаторов сегодня рассматривают вариант приобретения собственного жилья. При этом многие покупатели выбирают квартиру с перспективой проживания на долгие годы. Например, около 70% всех клиентов в ЖК «Новый Зеленоград» приобретают просторные двухкомнатные квартиры».
«На рынке недвижимости существует негласное правило: если платежи по ипотеке равны или немного превышают арендную плату за аналогичную квартиру, то ее лучше покупать, а не снимать, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Особенно это справедливо в отношении тех арендаторов, которые ведут «оседлый» образ жизни и у них есть семья и дети. Низкая стоимость недвижимости в Московской области по сравнению с квартирами в столице, позволяет купить жилье в ипотеку, не обременяя себя непосильными ежемесячными платежами. Поэтому в случае сохранения текущей ситуации или дальнейшего снижения ипотечных ставок, все большее число бывших арендаторов будут отдавать предпочтение покупке собственного жилья».
