Ужесточение правил кредитования, которое готовит Центробанк в 2018 году, может сделать недоступной ипотеку для трети покупателей новостроек массового сегмента. По подсчетам экспертов «Метриум Групп», именно столько клиентов в московском регионе привлекают кредиты с первоначальным взносом менее 20%. По планам ЦБ РФ, в следующем году число таких займов должно сократиться после принятия новых правил работы для банков.
ЦБ РФ планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с небольшим первоначальным взносом (ПВ). Для таких займов вводится повышенный коэффициент риска, что может сделать невыгодным кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Опасения Центробанка связаны с резким ростом в 2017 году числа выданных кредитов с низким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%. По мнению экспертов Центробанка, ипотечные кредиты с низким ПВ усиливают риски неплатежей, поэтому разрабатываемые меры должны ограничить выдачу займов либо путем повышения первоначального взноса, либо увеличения процентной ставки.
Доля клиентов, привлекающих ипотеку с низким первоначальным взносом, наиболее ощутима в проектах массового сегмента, где она составляет от 20% до 50%, отмечают эксперты «Метриум Групп». Средний размер первоначального взноса, который вносят такие покупатели, составляет 14% от стоимости квартиры. В высокобюджетных проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом также ощутима и может достигать 20-30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями. К примеру, в жилом комплексе бизнес-класса ONLY она достигает 23%.
«Действительно, в бизнес-классе нередко встречаются клиенты, которые берут ипотеку с низким первоначальным взносом, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP (девелопер ЖК «Маяковский»). – Как правило, это связано с их нежеланием осложнить ведение собственного бизнеса, изъяв из оборота значительные средства. В этом случае они получают кредит на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, а затем стараются его погасить в сжатые сроки. Тем не менее я полагаю, что для данной покупательской аудитории повышение размеров первоначального взноса не станет проблемой».
Огромным спросом также пользуются кредиты без первоначального взноса, отмечают эксперты «Метриум Групп». К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград» доля таких заемщиков составляет 25% от всех выданных займов, а половина от всех поступающих в проект заявок приходится именно на программу с «нулевым» взносом.
«Хотя низкий первоначальной взнос в большинстве случаев используется банками, скорее, как инструмент привлечения покупателей, для многих клиентов именно такие программы становятся единственным способом приобрести квартиру в кредит, – говорит Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Подобные кредиты пользуются спросом у тех покупателей, которым по каким-то причинам необходимо быстро решить жилищный вопрос, а копить средства – нет времени. Другие опираются на скромную сумму, вырученную от продажи старого жилья или доли в нем. Если Центробанк ужесточит требования к банкам, выдающим такие кредиты, и это обернется повышением размера первоначального взноса, то порядка трети клиентов московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или по крайней мере им придется отложить покупку».
На первичном рынке жилья Новой Москвы низкий первоначальный взнос также играет большую роль в поддержании высокой покупательской активности. По данным Метриум Групп», удельный вес клиентов с маленьким взносом достигает 35%.
«Сокращение числа ипотечных программ, предполагающих низкий первоначальный взнос, может сильно ударить в первую очередь по покупательской активности в Подмосковье, Новой Москве, да и в целом по стране, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – В отличие от «старой» Москвы, где спрос на новостройки в 2016-2017 году только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует. Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос. Цены на «вторичку» заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку. Ужесточение политики кредитования может «отрезать» от первичного рынка жилья до трети покупателей».
Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» отмечают, что чаще всего покупатели жилья все же стараются сделать максимально возможный первый взнос, чтобы сэкономить на процентах. В среднем собственные средства клиентов в стоимости приобретаемой квартиры достигают 38%. При этом минимальный взнос, который чаще всего предлагают банки, составляет 15%.
«На мой взгляд, предпринимая поспешные превентивные меры против «ипотечной эйфории», Центробанк рискует ввергнуть рынок жилья обратно в «ипотечную депрессию», – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – На сегодняшний день, состояние кредитного портфеля крупнейших игроков жилищного кредитования не вызывает беспокойства. По данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%, хотя год назад она составляла 3,02%. То есть рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 году не привел к увеличению доли «плохих» долгов. Более того, по прочим видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет 13%, что не идет ни в какое сравнение с долгами на рынке ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, на мой взгляд, опасения образования «ипотечного пузыря» беспочвенны.
Тем не менее учитывая традиционно жесткую политику Центробанка, я полагаю, что упреждающие меры все же будут приняты. Поэтому если у вас на данный момент уже есть необходимая сумма на небольшой первоначальный взнос (до 20%), я рекомендую не откладывать приобретение жилья на 2018 год. Скорее всего, в следующем году программы с таким низким «порогом входа» исчезнут. Но даже если они и останутся, то процентная ставка по ним будет повышена, что обернется большим размером ежемесячного платежа».
