Окна «в пол», собственная терраса, гостиная со вторым светом, эксплуатируемая кровля с цветником и лаунж-зоной, массивные балки перекрытий, а над головой – звездное небо сквозь мансардное окно. И это не описание элитного загородного особняка, а тренд последних лет в проектировании бюджетных квартир в новостройках комфорт-класса. Речь идет не о жилье в «старой» Москве, а о новостройках, расположенных в относительной близости от МКАД. И здесь, как ни удивительно, нестандартные планировочные решения не ведут к кратному удорожанию квадратного метра. В среднем квартиры с собственными «фишками» дороже стандартных в тех же ЖК на 8-20%. При этом наиболее востребованными форматами являются двухуровневые квартиры, квартиры с высокими потолками, а также объекты с необычным остеклением.
Аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» подготовили обзор жилых комплексов комфорт-класса Подмосковья, где можно приобрести квартиру с нестандартными характеристиками, а также выяснили, какие особенности при этом следует учесть при покупке.
1. ЖК «Пятницкие кварталы» ООО «Саб-Урбан»
В данном жилом комплексе, реализуемом в Красногорском районе, помимо классических квартир привычных планировок есть возможность приобрести двухуровневые квартиры. Они расположены на последнем этаже в корпусах №22 и №29. Высота потолков составляет 5,7 метров, второй уровень освещается собственным окном (в отличие от антресольных квартир, где окно на верхнем уровне не предусмотрено), что добавляет квартире света и пространства.
Квартиры реализуются без отделки, однако плита-перегородка между первым и вторым уровнями устанавливается застройщиком, что значительно облегчает жизнь будущему владельцу, поскольку выполнение данных работ требует значительных финансовых и временных затрат, а также обязательного согласования с БТИ. Финальные отделочные работы можно заказать от застройщика: предчистовой вариант за 6 900 руб./кв.м или же «отделку под ключ» за 11 900 руб./кв.м.
На сегодняшний момент двухуровневых квартир в продаже осталось не так много: их доля в общем объеме предложения корупсов составляет всего 8-9%.
Самое главное, на что следует обратить внимание при приобретении двухуровневой квартиры в ЖК «Пятницкие кварталы» - это стоимость квадратного метра, которая в среднем дороже классических квартир всего на 8%. В других же проектах эта разница достигает 20%. Бюджет покупки также обрадует покупателя: за 4 млн руб. (с учётом действующей скидки) можно приобрести двухуровневую квартиру площадью 40 кв.м. А трёхкомнатная двухуровневая квартира 90 кв.м стоит всего 8,5 млн руб.
2. ЖК «Митино О2» и другие проекты Urban Group
Соседствующий с ЖК «Пятницкие кварталы» проект Urban Group – «Митино О2», как и все проекты компании, отличается изобилием нестандартных квартир. На сегодняшний день они составляют 34-41% от всего предложения квартир (процент варьируется в зависимости от корпуса).
Нелёгкий выбор для покупателя предстоит из огромного количества вариантов: эколофтов (квартир на верхних этажах в стиле лофт), двухуровневых квартир, ситихаусов с террасой (первые этажи с собственным входом и палисадником), квартир с французскими окнами (окна «в пол», через которые можно выходить на балкон как в двери), квартир с окнами в ванной комнате, а также различных комбинаций всего вышеперечисленного.
Насколько же дороже обойдется приобретение таких квартир?
Стоимость «квадрата» эколофтов, которые составляют почти половину предложения так называемых «редких» форматов (44% от общего объема), в среднем на 16% выше, чем квадратного метра стандартных квартир. По сути, покупатель переплачивает за высокие потолки (3,6 метров) и проживание на верхнем этаже, подразумевающее хороший вид.
Необычные форматы окон (арочное окно, французские окна или окно в ванной) по объёму предложения на втором месте с долей в 22%. Стоимость квадратного метра таких квартир не сильно отличается относительно классики – максимум на 3% дороже.
Квартира с высокими потолками (3,2 метра) в пересчете на стоимость будет дороже на 8-10%, а квартира с террасой – на 18%. При этом площадь террасы не включается в общую площадь квартиры (балконы и лоджии, как правило, включаются в общую площадь с понижающими коэффициентами 0,3 и 0,5).
Перед приобретением квартиры с террасой, особенно большой (есть варианты с террасами 30 кв.м, которые равнозначны общей площади квартиры), следует помнить, что придется нести расходы по ее эксплуатации в условиях зимнего сезона: уборка снега, слив воды и прочее.
Дороже всего обойдутся покупателям двухуровневые квартиры (потолки 5,6 метров). Их цена за «квадрат» на 19% выше относительно классических форматов.. При этом в проектах Urban Group заливка перекрытия между этажами ведется примерно только на 30% площади, образуя комнату-чердак. при желании новосела «закрыть» большую часть, придется делать перепланировку с оформлением документов через БТИ.
3. ЖК «Сколковский», ЖК «Римский» и ЖК «Скандинавский» от «ФСК Лидер»
В ЖК «Римский», который строится в Ленинском районе, большая часть (94%) всех нестандартных форматов – это квартиры с необычным освещением: большими, мансардными и эркерными окнами, а также окнами в ванной комнате. В среднем такая «фишка» добавляет к цене метра 3-4%, но может достигать и 9% в мансардных вариантах, которые расположены на последних этажах. Минимальный бюджет приобретения – 3,1 млн руб. за мансардную студию.
Представлены также и двухуровневые варианты, с классическими или необычными окнами. Минимальный бюджет покупки составляет 7,6 млн руб., а цена квадратного метра при этом выше на 9-19%.
В целом, это, пожалуй, самый «наполненный» нестандартными лотами комплекс: их доля перевалила за половину и составляет 54% от всего, что представлено к реализации.
В ЖК «Скандинавский» в Мытищинском районе Московской области по корпусам 3 и 4 доля неформатного жилья составляет ровно половину по состоянию на ноябрь 2017 года. Здесь наряду с предложением планировок с необычными окнами и квартир с двумя уровнями, 11% предложения всех нестандартных лотов составляют квартиры с высокими потолками. Это квартиры на последних этажах, где высота потолков на уровне 3 метров. Переплата за такие квартиры составит 4-7% за кв.м. Минимальный бюджет покупки – 3,1 млн руб.
В ЖК «Сколковский» в Одинцово также представлены квартиры с необычным форматом окон, двухуровневые квартиры и квартиры с трехметровыми потолками. . Здесь «двухуровневость» наиболее сильно влияет на цену (до 16% к цене квадратного метра).
Во всех трех проектах двухуровневые квартиры сдаются застройщиком с устройством плиты.
4. ЖК «Императорские Мытищи» от ГК «Гранель»
Ещё один проект в Мытищинском районе, попавший в наш обзор, - это ЖК «Императорские Мытищи». Проектом предусмотрены двухуровневые квартиры, которые по проектной документации корпусов составляют порядка 8%.
Стоимость квадратного метра двухуровневой квартиры в этом жилом комплексе в среднем на 15% выше чем в стандартной квартире, а минимальные цены стартуют от 4 млн руб. (что, к слову, соответствует минимальному бюджету покупки «трешки» 65 кв. в этом же комплексе).
Немаловажен и тот факт, что в данном проекте перегородку между этажами придётся делать самостоятельно, за свой счёт и со всеми согласованиями через БТИ.
5. ЖК «Сказка», ГК «Содружество»
Если забраться немного дальше от МКАД в Истринский район, то можно попасть в «Сказку» - жилой комплекс, который строит ГК «Содружество».
Комплекс представляет собой малоэтажные (3 или 4 этажа) корпуса, состоящие из двух секций. На первом этаже корпусов располагаются квартиры с собственными террасами, через которые можно войти в квартиру. Площадь террасы включается в общую площадь с коэффициентом 0,3. Стоимость квадратного метра таких квартир почти не отличается от стоимости квартир стандартных планировок.
На последних этажах корпусов расположились двухуровневые квартиры, а в корпусах № 56,68 и 69 – квартиры с нестандартным остеклением очень большой площади.
Двухуровневые квартиры представлены только большим метражом (от 62 кв.м), и их стоимость начинается от 8,1 млн руб. с учётом действующей акции. А вот квартиру с нестандартным остеклением можно приобрести уже от 4,5 млн руб.
6. ЖК «Ярославский» и ЖК «Митино парк», ГК «ПИК»
Квартиры с отдельным входом встречаются и в крупных комплексах ГК «ПИК» в качестве «штучного товара». В большинстве случаев это квартиры очень большой площади, часть которой отведена на тамбуры, необходимые для поддержания теплового режима в квартире, ведь входы в проектах застройщика находятся на уровне земли.
К примеру, в ЖК «Ярославский» в квартире с собственным входом площадью 148,5 кв.м на два тамбура приходится суммарно 9% от площади квартиры, а коридор «съедает» еще 18%. В зимний период счета за отопление такой квартиры, однозначно, будут в несколько раз выше, опять же из-за отсутствия «тепловой подушки», создаваемой подъездами.
Большая площадь лотов и их специфичность влияют на стоимость квадратного метра в сторону понижения: от 5% до 14% дешевле, чем стандартные планировки в тех же секциях.
Такой вариант может заинтересовать в первую очередь тех, кто планирует совместить место проживания и офис.
