Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы. В конце 2017 года первичные продажи квартир премиального и элитного классов велись в 57 проектах. Объем предложения вырос на 28%. Суммарный объем предложения составил порядка 3 570 лотов (395,5 тыс. кв. м). Средневзвешенная цена кв. м в премиальном классе в рублевом эквиваленте снизилась на 3%, в элитном классе, напротив, выросла на 4,2%.
Премиум-класс
По данным «Метриум Групп», на конец 2017 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации находилось 30 проектов с общим объёмом предложения порядка 2 940 квартир (площадью 297,9 тыс. кв. м). В сравнении с началом года число экспонируемых лотов выросло на 45% (относительно предыдущего квартала – на 28,3%), продаваемая площадь прибавила 36,8% (относительно предыдущего квартала – 25,9%).
В течение отчётного периода на рынке наблюдалась высокая девелоперская активность для данного сегмента. В экспозицию поступило 8 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2016 году в реализацию вышло всего 3 проекта.
Стоит отметить, что комплекс Depre Loft (девелопер – KR Properties) пополнил сегмент в результате смены статуса с апартаментов на квартиры части экспонируемых лотов. Также следует подчеркнуть, что за рассматриваемый период в продажу поступили новые объёмы квартир в ряде уже реализуемых проектов. В частности, в 4 кв. 2017 г. в Квартале JAZZ (девелопер – SMINEX) стартовали продажи ограниченного пула квартир с отделкой.
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», лидером по числу объектов премиального сегмента в реализации по итогам 2017 года стал Пресненский район. На его долю пришлось 13,4% экспонируемых жилых комплексов (+2,3 п.п. относительно начала года). Второе место разделили районы Раменки и Замоскворечье (по 10,1%). За отчетный период доля каждого снизилась на 1 п.п. На третьем месте расположились районы Хорошёво-Мневники, Таганский, Беговой и Тверской (по 6,7%). Доли первых трех выросли на 3 п.п. Доля Тверского, напротив, показала снижение – на 8,1 п.п. (за счет изменения структуры предложения).
По числу квартир в продаже на первой строчке также расположился Пресненский район – здесь сосредоточено более четверти премиального предложения (26,5%, -9,3 п.п.). На втором месте – Хорошёво-Мневники (16,5%, +11,3 п.п.), на третьем – Марьина Роща (9,2%, в конце 2016 г. представлен не был).
По типологии квартир в структуре предложения премиум-класса преобладают одно- и двухкомнатные лоты – 25,2% (+0,1 п.п. относительно начала года) и 31,4% (+4,7 п.п.) соответственно. Доля трёх- и многокомнатных квартир составила 24,5% (+0,2 п.п.) и 18,9% (-5,0 п.п.).
Наибольшее число квартир премиум-класса в реализации представлено в объектах, находящихся на начальной стадии строительства – 33,5% совокупного объёма предложения (+6,9 п.п. относительно начала года). В зданиях на стадии монтажа этажей на текущий момент экспонируется 27,1% квартир (+13,2 п.п.). Незначительно меньше лотов предлагается в домах, уже введённых в эксплуатацию – 25,4% (+9,1 п.п.). Существенно снизилась доля квартир в корпусах, в которых идут отделочные работы – 14% (-29,2 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м по итогам 2017 года составила 417 045 руб. ($7 102), что незначительно выше (на 1,7%) показателя предыдущего квартала (410 025 руб. или $7 017). Однако в сравнении с началом года зафиксированы более существенные изменения. В рублевом эквиваленте средняя цена кв. м снизилась на 3%, в долларовом возросла на 5,4%, что объясняется укреплением курса рубля.
Основная отрицательная корректировка показателя была зафиксирована в 1 кв. 2017 года (-3,9%). Главным фактором стал выход новых проектов по стартовым ценам. По аналогичной причине во втором квартале снижение средней цены в рублевом эквиваленте составило -0,9%. Преломление тренда наблюдалось в четвертом квартале – показатель прибавил 1,7%.
В разрезе по округам наибольшая цена кв. м зафиксирована в ЗАО – 514 680 руб. (-2,3% по сравнению с началом года). Далее следует ЦАО, показатель в котором за отчетный период заметно вырос (+11,3%) – до 476 425 руб. за кв. м. На третьем месте расположился СЗАО – 351 795 руб. за кв. м (+7,5%).
По итогам года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке составил 42,3 млн руб. За отчетный период средняя стоимость лота снизилась на 9,4%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:
- однокомнатных – 18,7 млн руб. (-6,2%);
- двухкомнатных – 31,3 млн руб. (-4,5 %);
- трехкомнатных – 45,0 млн руб. (-8,0%);
- многокомнатных – 88,9 млн руб. (+0,3%).
Наиболее доступные предложения премиум-класса представлены в следующих комплексах:
- Prime Park (7,4 млн руб. за 40,2 кв. м);
- CITY PARK (8,7 млн руб. за 32,5 кв. м);
- Квартал JAZZ (9,5 млн руб. за 35,68 кв. м);
Самые дорогие квартиры в открытой продаже на премиальном рынке:
- Capital Towers (806,1 млн за 759 кв. м);
- «Нескучный HOME &SPA» (423,99 млн руб. за 471,1 кв. м);
- Резиденция «Монэ» (284,1 млн за 280,2 кв. м).
Элитный класс
По данным «Метриум Групп», на первичном рынке элитной жилой недвижимости в конце 2017 года в реализации находилось 27 проектов с общим объемом предложения порядка 630 квартир (площадью 97,6 тыс. кв. м). В сравнении с аналогичным периодом 2016 года число экспонируемых лотов снизилось на 15,7%, их общая площадь – на 15%.
В ушедшем году на элитном рынке наблюдалась невысокая девелоперская активность. За отчетный период в реализацию поступило всего 4 новых комплекса (идентично 2016 году). Примечательно, что 3 из них были выведены в экспозицию в первом квартале. Еще один проект пополнил сегмент в результате смены статуса с апартаментов на квартиры:
Cloud Nine (девелопер – Vesper, район Якиманка).
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», лидер по числу элитных объектов в реализации – по-прежнему район Хамовники (33,4%). Второе место делят три района: Якиманка, Замоскворечье и Арбат (по 14,8%). Оставшиеся доли распределены между Таганским, Пресненским и Мещанским (по 7,4%). В Тверском районе были проданы последние квартиры.
По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (39,4%; -17,2 п.п. относительно конца 2016 года). На втором месте – Якиманка (20,7%, +7,6 п.п.), на третьем – Замоскворечье (19,5%, +8,7 п.п.).
В структуре предложения по типологии квартир преобладают трех- и многокомнатные лоты: 37,8% (+2,7 п.п.) и 34,9% (+0,8 п.п.) соответственно. Двухкомнатные составили 20,3% общего объема предложения (-3,9 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные (7%, +0,4 п. п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности несколько изменилась. Наибольшее число реализуемых квартир находилось в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (37,8%, -3,9 п.п.). Заметно увеличилась доля лотов в домах на стадии монтажа этажей и на этапе отделочных работ – до 27,6% (+12,8 п.п.) и 25,3% (+10,3 п.п.) соответственно. Доля начального этапа существенно снизилась – на 19,2 п.п. (до 9,3%).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м в элитном классе по итогам 2017 года составила 924 370 руб. ($15 736). В сравнении с показателем аналогичного периода 2016 года в рублевом эквиваленте она увеличилась на 4,2%, в долларовом – на 13,3% (ввиду укрепления курса рубля).
Положительная ценовая динамика наблюдалась, начиная со второго квартала. Наиболее заметный прирост был отмечен в четвертом квартале (+2,6%) и во втором квартале (+1,6%). Основной причиной послужил выход в реализацию проектов по ценам, выше среднерыночных.
В разрезе по районам динамика показателя за отчетный период была разнонаправленной. Наибольший прирост показал Пресненский район (+45%). Такое повышение обусловлено тем, что в локации представлено всего два проекта, один из которых поступил в экспозицию в 2017 году по ценам выше среднерыночных («Малая Бронная,15»). Изменения в остальных районах также вызваны, преимущественно, изменением структуры предложения.
Наиболее доступные предложения элитного класса представлены в следующих комплексах:
- «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 45 кв. м);
- Клубный дом «Котельнический»» (29,85 млн руб. за 59,7 кв. м);
- ЖК «Полянка/44» (34,9 млн руб. за 48,5 кв. м);
Самые дорогие квартиры в открытой продаже на элитном рынке:
- «Малая Бронная, 15» ($49 млн за 597 кв. м);
- Knightsbridge Private Park ($14,7 млн за 481,2 кв. м)
- «Кленовый DOM» (690,1 млн руб. за 456 кв. м).
Основные тенденции
Высокая девелоперская активность
В 2017 году на первичный рынок премиальной и элитной жилой недвижимости вышло 12 новых проектов (еще два объекта пополнили сегмент вследствие изменения статуса апартаментов на квартиры). Данный показатель можно назвать высоким для рассматриваемых классов. Для сравнения, в 2016 году в экспозицию было выведено всего 7 жилых комплексов.
Две трети из поступивших на рынок объектов относятся к премиальному классу. Наибольшая девелоперская активность наблюдалась в первом квартале – на рынок поступила половина нового предложения (6 проектов).
Увеличение объема предложения с отделкой
За отчетный период в обоих сегментах было отмечено заметное увеличение объема предложения с полностью готовым ремонтом. Так, в премиальном классе его доля выросла с 0,6% (на конец 2016 года) до 15,7%. В элитном классе рост был еще более значительным – с 3% до 23,3%. Выход новых проектов с отделкой – реакция девелоперов на повышающийся интерес к данному типу недвижимости со стороны покупателей.
Изменение уровня цен
Основным фактором, повлиявшим на изменение среднего уровня цен в обоих сегментах, стал выход новых проектов. Однако в премиальном классе за счет появления жилых комплексов по стартовым ценам было отмечено снижение показателя (на 3%). В элитном классе, напротив, он прибавил 4,2% по причине того, что в поступивших объектах цена кв. м выше среднерыночной.
Стабильный спрос
На протяжении всего года на рынке премиального и элитного жилья наблюдался стабильно высокий спрос. Причем как на проекты, которые уже себя зарекомендовали (к примеру, ЖК «Садовые Кварталы»), так и на интересные новинки. Для стимулирования спроса девелоперы предлагали высокие скидки почти во всех проектах. С середины 2017 года их размер достигал 18%. Однако стоит отметить, что в части объектов (в большинстве комплексов элитного класса) размер дисконта обсуждается индивидуально и может составлять порядка 20-30%.
Прогноз на 2018 год
«В 2018 году ожидается продолжение тенденции высокой девелоперской активности, – комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Причем планируется выход как небольших клубных домов, так и довольно масштабных жилых комплексов.
Учитывая данный фактор, динамика среднего уровня цен, преимущественно, будет зависеть от стартовой стоимости квартир в поступающих на рынок объектах. При этом увеличение уровня конкуренции будет продолжать стимулировать девелоперов производить гибкую ценовую политику – предоставлять существенные скидки и предлагать широкий выбор вариантов оплаты. Поступление в экспозицию нового интересного предложения в совокупности с привлекательными условиями приобретения квартир позволит поддержать текущий уровень спроса.
Не обойдут стороной рассматриваемые сегменты и поправки в 214-ФЗ, вступающие в силу с1 июля 2018 года. Ужесточение требований к застройщикам заставит девелоперов вывести бОльшую часть проектов именно в первом полугодии».
