В Законодательстве РФ за последние полгода произошли изменения, которые коснулись схемы налогообложения при реализации программы реновации. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассмотрели новые нормы, действующие при сделках с квартирами в домах, попавших в данную программу.

Если собственник не является резидентом РФ, то есть не пребывает на территории страны минимум 183 дня в течении календарного года, то он обязан платить налог с полной получаемой с продажи суммы в размере 30% без какой-либо минимизации налогового бремени.

Граждане РФ при продаже объектов недвижимости, находящихся в собственности, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13% в пользу государства. При этом для граждан, владеющих недвижимостью менее 3 лет, либо с 1 января 2016 (менее минимального предельного срока владения), предусмотрены следующие виды минимизации налогового бремени:
• либо не учитывается 1 млн рублей в течение одного налогового периода (1 календарный год). Например, если в начале года квартира была приватизирована, а в конце года вы решили ее продать за 5,2 млн рублей, то вы можете заплатить налог в размере 13 % с суммы, меньше на 1 млн рублей, то есть с 4,2 млн рублей – 546 тыс. рублей.

• либо выплачивается налог с суммы фактических произведенных затрат, связанных с приобретением данного имущества. Например, вы приобрели недвижимость за 4,5 млн рублей, а продаете за 6 млн рублей, то в таком случае налог 13% в пользу государства высчитывается с разницы – 1,5 млн рублей, что составляет 195 тыс. рублей.

При введении программы реновации решился вопрос о том, каким образом будет осуществляться налогообложение на доходы физических лиц при отчуждении вновь предоставленных объектов недвижимости – Федеральным законом № 352 – ФЗ от 27.11.2017 г. была внесена инновационная норма. В случае продажи жилья, предоставленного по реновации, учитывается существующий срок нахождения этого объекта в собственности граждан, то есть срок владения недвижимостью остается непрерывным, иными словами, продлевается. Поэтому если в итоге квартира находится в собственности более 3 лет, то налог на продажу в пользу государства в размере 13% не платится.

«Благодаря введению данной нормы право собственности сохраняется за человеком, – объясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. - К примеру, если освобождаемая квартира находится в собственности гражданина на основании Приватизации с 1992 года, то при продаже жилого помещения, предоставляемого по реновации гражданин будет освобожден от налога».

Законодатель также ввел некоторые ограничения по минимальному предельному сроку владения недвижимостью для освобождения от налога на доходы физических лиц. Как и при обычных сделках, по реновации учитывается вид правоустанавливающих документов. Так, чтобы вновь предоставляемая квартира при продаже освобождалась от налога, необходимо соблюдение одного из следующих условий:

- освобождаемая квартира должна находиться в собственности не менее трех лет по следующим видам правоустанавливающих документов: квартира принадлежит на основании договора дарения или наследства между близкими родственниками по правилам Семейного кодекса РФ, квартира принадлежит гражданину на основании приватизации или по договору ренты;
- по иным видам правоустанавливающих документов находится в собственности не менее пяти лет.

Однако, если продаваемая квартира в доме, попавшем в реновацию, находилась в собственности менее предусмотренного предельного срока владения, можно уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов, связанных с приобретением освобождаемого жилого помещения.

«Например, вы приобрели за 5 млн рублей квартиру в реновационном доме для последующей продажи той, которую дадут в замен старой. Новая квартира по оценке будет стоить дороже, но налогооблагаемая база будет состоять из разницы между стоимостью старой и новой квартир. Вам необходимо будет оплатить 13% налог НДФЛ из расчета 70% от кадастровой стоимости предоставленного жилья за вычетом 5 млн рублей», - объясняет Юлия Дымова.

В программу реновации также попали и многоквартирные дома, в которых есть нежилые (коммерческие) помещения. По закону, при продаже иного имущества (ст. 217 НК РФ) предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество, находившееся в собственности налогоплательщика от трех лет и более. Непрерывность права собственности, введенная в рамках программы реновации, для таких объектов недвижимости не предусмотрена. Также данная льгота не действует при отчуждении объектов недвижимости, используемых непосредственно в предпринимательских целях.