Впервые на рынке недвижимости спрос на жилье евроформата превысил интерес к квартирам стандартной планировки. К такому выводу пришли эксперты компании IKON Development, проанализировав структуру сделок за последние три года. Если по итогам 2014 года евроформатом интересовались 28% клиентов, то в 2017 году доля таких заявок увеличилась до 71%. Аналитики IKON Development назвали основные причины появления и развития жилья европейского типа в московском регионе.
Жилье евроформата появилось в мире еще 100 лет назад. Одними из первых квартиры с объединенной кухней и гостиной начали строить в США, что было продиктовано законами рынка, требующими от застройщиков продуманных планировок по минимальным ценам.
Примерно в те же годы европланировки стали предлагать и в западных странах на фоне появления первых проектов основоположников рациональной архитектуры, работающих по принципу «меньше значит больше».
В Россию евроквартиры пришли в посткризисный период, в 2010-2012 годах. Такие варианты появились в проектах, концепция которых была пересмотрена во время кризиса 2008-2009 годов. Однако 10 лет назад европланировка оставалась для девелоперов в своем роде экспериментом, а для покупателей – экзотикой. «Второе дыхание» квартиры с объединенной кухней-гостиной получили после 2014 года, когда на фоне резкого падения доходов и повышения ставок по ипотеке спрос на рынке сместился в пользу жилья меньшей площади.
IKON Development – девелопер полного цикла, вышедший в 2014 году с проектом комфорт-класса «Новый Зеленоград», один из первых подмосковных застройщиков предложил жилье евроформата наравне со стандартами планировками. По итогам 2014 года спрос на квартиры с европланировкой составил всего 28%, причем в основном за счет студий, которые из-за меньшего бюджета привлекли покупателей, ориентировавших на приобретение однокомнатных квартир. В 2015 году ситуация мало изменилась – интерес к европейскому формату увеличился до 36%, а по итогам 2016 года уже приблизился к отметке 48%.
Наконец, в 2017 году евроформат не просто укрепил свои позиции, но и впервые потеснил жилье стандартной планировки, причем изменилась сама структура сделок. Наибольшей спрос зафиксирован сегодня не на студии, а на «евродвушки» с отдельной комнатой и кухней-гостиной. Эксперты компании IKON Development назвали основные причины роста востребованности евроформата среди покупателей.
1. Меньший бюджет покупки.
Отличие евроквартир от обычных лотов заключается в наличии кухни-гостиной, тогда как при классической планировке это два отдельных помещения. Объединение комнат позволяет уменьшить общее количество квадратных метров на 20-30%, не потеряв при этом в функциональности жилья. Например, общая площадь двухкомнатной квартиры стандартной планировки ЖК «Новый Зеленоград» составляет 51,3 кв.м (в которые входит кухня 10,8 кв.м, гостиная 15 кв.м и спальня 11 кв.м). Площадь евродвушки – 37,6 кв.м, из которых кухня-гостиная занимает уже 20,4 кв.м, а комната – 9,4 кв.м. И в том и в другом случае присутствует отдельная спальня, но в общей сложности разница по площади квартиры составляет почти 14 «квадратов». При средней стоимости одного метра 84 тысяч рублей в Подмосковье, экономия достигает 1,2 млн рублей, при том же раскладе в Москве – уже 2,1 млн рублей.
2. Возможность быстрой перепланировки.
Средний россиянин меняет местожительства 3-4 раза в жизни или раз в 15-20 лет. Поэтому к выбору квартиры сегодняшние клиенты подходят как можно рациональнее, заранее просчитывая возможности перепланировки с минимальными временным и финансовыми затратами. Одно из популярных решений – приобретение студии с двумя окнами, которую можно разделить перегородками. Подобные квартиры пользуются наибольшим спросом у молодых пар, которые в перспективе планируют с рождением ребенка превратить кухню-гостиную в две комнаты по 9 кв.м
3. Европланировка – это модно.
Популяризации европланировок во многом способствовало телевидение и другие источники массовой информации. С появлением зарубежных сериалов многие покупатели увидели, как живут в многоквартирных домах в западных странах, оценили простор помещений, сравнив их с более чем скромными кухнями по 5-9 кв.м во многих российских квартирах. Свою роль сыграли и дизайнерские бюро, предлагающие интерьеры, рассчитанные на просторные площади, реализовать которые при классической планировке, увы, невозможно. В результате все больше покупателей «примеряют» для себя евроформат, сошедший с экранов телевизоров и страниц модных журналов, потому что это диктует мода, а не просто из-за желания сэкономить.
Несмотря на все преимущества евроквартир, устойчивый рост спроса на такие объекты невозможен без заинтересованности самих девелоперов. По мнению экспертов IKON Development, развитию проектов с европейской планировкой способствовало два основных фактора, без которых формат не получил бы широкого распространения.
Борьба за клиента
Три года назад доля квартир евроформата в московском регионе не превышала в среднем по рынку 5%. Сегодня же выходят проекты, в которых стандартные квартиры с отдельной кухней и гостиной вовсе не предусмотрены. Однако это скорее исключение – в большинстве новостроек доля лотов с европланировкой все же варьируется от 20% до 50%. Для девелопера проектирование планировок европейского формата – один из способов диверсификации предложения наравне с такими опциями, как отделка «под ключ». Не стоит забывать и про главную формулу ценообразования рынка недвижимости: «чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра». При сопоставимых затратах на строительство застройщики могут установить чуть большую цену за «квадрат» на жилье евроформата, чем на квартиры классической планировки.
«Несмотря на все большую востребованность европланировок, при разработке квартирографии важно найти «золотую середину», предусмотрев жилье как европейского, так и обычного типа, – отмечает Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Среди наших клиентов немало тех, кто принципиально рассматривает исключительно классические планировки, по разным причинам – от семейных до религиозных. Поэтому отказ от того или иного вида квартир в итоге приведет к падению спроса. На мой взгляд, оптимальная доля лотов евроформата должна варьироваться от 20% до 60% от общего объема предложения – чем выше класс, тем больше значение. Необходимо помнить о том, что смещение спроса в пользу европейских планировок изначально стало следствием кризисных тенденций. Полагаю, вместе с экономическим ростом и увеличением платежеспособности населения интерес к такому жилью несколько снизится, поэтому уже сейчас нужно закладывать в проекты оба типа планировок».
Развитие монолитного домостроения
В середине 2000-х годов порядка 60-70% корпусов столичных проектов приходило на панельное строительство. Однако благодаря развитию технологий уже в 2004 году доля монолитных и монолитно-кирпичных домов превысила панельные, а к 2017 году достигла 77%, по данным Единого реестра застройщиков. В результате большая часть новых корпусов сегодня строится по индивидуальному проекту, а значит девелоперы не ограничены стандартными решениями при разработке квартирографии и могут предложить в рамках не только комплекса, но даже одного корпуса несколько десятков планировочных решений. К примеру, в уже сданном и заселенной доме «Нового Зеленограда» предусмотрено более 50 типов квартир, среди которых наравне представлены как классические варианты, так и европейские планировки.
«Несмотря на планомерный рост спроса на квартиры с европланировкой, далеко не все сегодняшние подмосковные новостройки предлагают покупателям подобный формат – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – В первую очередь это связано с большим количеством проектов стартовавших до наступления кризисных тенденций. Однако если говорить о комплексах, вышедших на рынок после 2015 года, то в 80% из них застройщики предусмотрели как минимум студии, которые значительно снижают порог входа в проект. Полагаю, тенденция к объединению пространства только продолжит свое развитие. И речь идет не только о кухнях-гостиных. Совмещенные санузлы, к примеру, появляются по той же причине, по которой исчезают коридоры – экономия полезного пространства. Сегодня не только покупатель, но и застройщик заранее продумывает эффективность каждого квадратного метра, придерживаясь принципа «функциональность определяет форму». И проектирование европланировок выступает рациональным и самое главное – проверенным десятилетиями способом создания лаконичного, но полезного пространства для жизни».
