Всего чуть менее 10 лет назад ни один ипотечный кредит на приобретение квартиры на рынке вторичного жилья не оформлялся без обязательного страхования, стоящего на трех китах: страхование титула, страхование жизни и страхование залога. С тех пор многое изменилось. Эксперты компании «Метриум» рассказали, что такое ипотечная страховка сегодня и стоит ли на ней экономить.
Что такое ипотечная страховка?
Ипотечное страхование – это отдельный продукт, покрывающий риск убытков кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолта должника и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от продажи залога и отсутствие возможности получить от заёмщика остаток долга). Страхователем по нему выступает юридическое лицо – банк, а не физическое лицо. Поэтому, чтобы ипотечное страхование не путать с другими страховыми продуктами, сопровождающими ипотечный кредит, назовем их «ипотечными страховками» – от перестановки слов смысл меняется. Итак, в зависимости от того, какая квартира будет приобретена – в готовом или строящемся доме, будет зависеть набор страховых продуктов. При покупке жилья на этапе строительства предполагается только страхование жизни заемщика. Квартира на вторичном рынке подразумевает сразу три вида страхования: страхование титула, страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование заложенного имущества.
Виды ипотечных страховых продуктов:
• Страхование правового титула (сокр. страхование титула) – страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты права собственности на объект недвижимости, произошедшей в результате признания передачи права собственности незаконным. Оформляется на 3 года на период действия срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Данный вид страхования дискредитировал себя тем, что, несмотря на заявления риелторов, кредиторов и страховых компаний о правовой проверке квартиры, какая-то часть сделок признавалась недействительными. Квартиру у действующих заемщиков по суду отчуждали и возвращали продавцам. А вот денег назад покупатели не получали, продолжая гасить кредит по несостоявшейся покупке. Страховые компании при этом находили массу юридических поводов, почему покупатель был «не прав» и страхового возмещения получить не должен. В итоге заемщики несли материальные убытки, банки – репутационный и материальный ущерб. Поэтому на сегодняшний день титульное страхование не является обязательным, однако некоторые кредиторы при отказе от него применяют повышающий коэффициент.
Совет: Для того, чтобы обезопасить себя, обязательно запросите полную выписку из домовой книги, чтобы увидеть, кто проживал в квартире, кто имел право на приватизацию или может оспаривать наследство. Продавцов среднего возраста стоит попросить показать водительские права (при наличии), а собственников старшего возраста (после 65 лет) – справку из психоневрологического диспансера. Должно насторожить, если квартиру в последние несколько лет часто перепродавали или передаривали. Если возникли какие-то сомнения в правоспособности владельцев жилья, лучше отказаться от сделки.
• Страхование жизни и здоровья заемщика (сокр. страхование жизни или личное страхование) – защита имущественных интересов застрахованного лица, связанных с его жизнью и смертью. В каждом банке, в зависимости от размеров кредитного портфеля, есть папочка или целый пул кредитов, заемщики которых преждевременно и неожиданно умерли или потеряли трудоспособность, в связи с чем платежи по кредиту прекращены. Если клиент был застрахован, то в большинстве случаев, остаток по займу погашает страховая компания. Но для начала эксперты по страхованию досконально изучают причины наступления страхового случая (сокращенно СС). И если они установят, что гибель или болезнь не является СС, то выплачивать компенсацию не будут. Поэтому на сегодняшний день страхование жизни также необязательно и признано навязанной услугой. Чтобы компенсировать риски, которые могут возникнуть с незастрахованным заемщиком, банки предлагают альтернативу: при отказе от страхования жизни – повышение процентной ставки по кредиту на 1-7 п.п.
Совет: Жизнь длинная и непредсказуемая, поэтому вовсе не обязательно связывать «страхование жизни и здоровья» только с ипотечным кредитом. Лучшей заботой о семье будет страхование кормильца в той компании, которую вы выбрали сами или с помощью специалистов, на тех условиях, которые вы определили со страховщиком. И пусть СС никогда не наступит.
• Страхование заложенного имущества (иначе страхование залога) – связано с физической утратой или повреждением, приводящим к снижению стоимости объекта залога. Обязательное страхование залога при ипотечном кредитовании предусмотрено Федеральным Законом «Об ипотеке №102-ФЗ». Причинами потери или поломки залога чаще всего указываются: природные катастрофы – потоп, землетрясение, ураган и другие; рукотворные катастрофы – падение летающих объектов (самолетов, вертолетов и др.), аварии с теплосетями, электричеством, газом, пожары. При покупке квартиры в новостройке залог страхуется только после оформления права собственности.
Совет: К сожалению, как говориться, «от затопления никто не застрахован», пожары тоже не редкость. А в новостройках бывает случаются неприятности из-за проведенного неудачного ремонта соседями. Поэтому мы советуем страховать ваше имущество не только при ипотеке, но и без нее.
Основное отличие ипотечных страховок от других видов страхования в том, что в случае СС, денежное возмещение получает выгодоприобретатель – кредитор, а не страхователь – заемщик. И если раньше договор страхования заключался сразу на весь срок кредита, то теперь практикуются годовые договоры с последующей пролонгацией или полисы, аналогично автострахованию. Это упрощает процедуру оформления документов, особенно при условии, что клиенты часто производят частичное досрочное гашение и страховку необходимо пересчитывать. Важно помнить, что несвоевременная оплата страхования имущества с задержкой более чем на 30 дней будет означать, что залог не застрахован, а это уже повод для банка потребовать досрочного возврата долга.
Как снизить стоимость ипотечных страховок?
Как уже было сказано выше, из трех видов ипотечных страховок обязательным является только страхование жизни, но и от остальных отказываться совсем не стоит. При этом в первую очередь покупатель должен думать о себе, а не об интересах банка.
• В кредитных договорах последних лет заложено повышение процентной ставки при отказе от страхования жизни в размере от 1 до 7 п.п., в зависимости от банка. В том случае, если ваш тариф по страхованию (например, 1,5%) выше, чем повышающий ставку коэффициент (например, плюс 1 п.п. к ставке по кредиту), отказаться от страхования жизни будет экономически целесообразным.
• При любом виде страхования в первую очередь стоит сравнить тарифы нескольких страховых компаний, рекомендованных банком, и выбрать наиболее подходящий. Менять компании можно хоть каждый год.
• К дате оплаты следующего страхового взноса стоит подготовиться заранее, чтобы расходы не оказались непосильными для семейного бюджета. Например, откладывая средства на целевом депозите, на котором вы сами устанавливаете срок хранения и желаемую конечную сумму накоплений.
• При досрочном погашении кредита можно вернуть часть уплаченной страховой премии, пропорционально оставшемуся сроку.
«К сожалению, данные советы неприменимы, если кредитор предлагает не выбор страховых компаний, а навязывает присоединение к коллективному договору страхования, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Такой договор заранее заключен между банком и страховой компанией и новый заемщик только присоединяется к ранее оговоренным условиям. То есть банк выступает страхователем, а заемщик – застрахованным лицом. В этом случае нельзя ни выбрать компанию, экономя на тарифе, ни вернуть часть страховой премии при досрочном погашении. Становиться клиентом такого банка стоит, наверное, только по трем причинам: 1) при очень выгодных ипотечных условиях; 2) в случае, если другие кредиторы заемщику отказали; 3) данные расходы покупатель квартиры не считает существенными для своего бюджета и готов с ними согласиться».
