На долю районов «старой» Москвы, расположенных за МКАД, сегодня приходится до четверти всех сделок на первичном рынке в старых столичных границах. Покупателей, выбирающих новостройки за пределами «кольца», привлекают в первую очередь низкие цены в сочетании с московской пропиской. При этом, как отмечают аналитики компании «Метриум», в соседних районах Подмосковья аналогичное по характеристикам и удалению от МКАД жилье можно приобрести значительно дешевле.
В 2012 году площадь Москвы увеличилась почти в два с половиной раза за счет присоединения нескольких районов и городов Подмосковья. Теперь большая часть территории столицы расположена за МКАД. При этом и до объединения с областью ряд районов Москвы находился за пределами Московской кольцевой автодороги. Сегодня на эти административные единицы приходится почти четверть всех сделок, заключаемых по ДДУ в так называемой «старой» Москве.
По оценке экспертов компании «Метриум», в районах «старой» Москвы за МКАД сегодня реализуются 13 жилых комплексов массового сегмента, в том числе 3 проекта, вышедших на рынок в третьем квартале 2018 года. В общей сложности в этих новостройках выставлены на продажу почти 2,6 тыс. квартир, что составляет 19,3% от общего объема предложения в данной ценовой категории.
Самые низкие цены в «старомосковских» жилых комплексах за МКАД отмечены в жилом комплексе «Жемчужина Зеленограда» в районе Крюково Зеленоградского административного округа. Наиболее доступную студию здесь можно приобрести за 2,78 млн рублей. Второе место у ЖК «Мякинино Парк» (Кунцево, ЗАО) – от 3,18 млн рублей. Замыкает тройку ЖК «Мещерский лес» (Солнцево, ЗАО) с показателем 3,73 млн рублей. Самый высокий порог входа зафиксирован в микрорайоне «Северный» (Северный, СВАО) – 8,06 млн рублей. Такая цена обусловлена тем, что жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, а в продаже осталось всего несколько квартир.
Также аналитики «Метриум» изучили первичный рынок в районах Московской области, граничащих с территорией «старой» Москвы за МКАД. Среди подмосковных новостроек были отобраны проекты, максимально похожие на те, которые реализуются в соседних столичных районах. Как показало исследование, в 100% случаев в Подмосковье можно приобрести жилье дешевле, причем разница в цене может составлять несколько миллионов рублей.
Крюково, ЗелАО – Солнечногорский район, д. Рузино, МО
В Зеленограде на сегодняшний день представлена только одна новостройка – жилой комплекс «Жемчужина Зеленограда». Как уже было сказано выше, в этом проекте цены начинаются от 2,78 млн рублей. Это бюджет покупки студии площадью чуть более 20 «квадратов». При этом в 500 метрах от границы ЗелАО можно приобрести студию более чем на миллион рублей дешевле: в ЖК «Новый Зеленоград» цены стартуют от 1,72 млн рублей за квартиру площадью 21,7 кв. м. При этом в обоих проектах предусмотрена собственная инфраструктура, есть возможность приобрести жилье с отделкой, дома возводятся по монолитной технологии.
Кунцево, ЗАО – Одинцовский район, д. Раздоры, МО
В третьем квартале 2018 года в Мякининской пойме стартовали продажи квартир в ЖК «Мякинино парк». На сегодняшний день это один из самых доступных по цене проектов в «старой» Москве, цены в котором начинаются от 3,18 млн рублей за студию площадью 19,8 кв. м. При этом на другом берегу Живописной бухты возводится Квартал «Спутник», где цены начинаются от 2,32 млн рублей. И несмотря на то, что этот проект относится к территории Московской области, он расположен ближе к МКАД, чем «Мякинино парк».
Солнцево, ЗАО – Одинцово, МО
В районе Солнцево сегодня реализуются два проекта – жилые комплексы «Мещерский парк» и «Лучи». В первом цены стартуют от 3,73 млн рублей (от 18,9 кв. м), во втором – от 5,17 млн рублей (от 33,3 кв. м). В непосредственной близости от этих новостроек нет подмосковных аналогов, но если немного расширить территорию поиска, то стоит обратить внимание на UP-квартал «Сколковский». Ценовой минимум в проекте составляет 3,31 млн рублей, при этом квартира будет в полтора раза больше по площади, чем в ЖК «Мещерский лес» (29,9 кв. м).
Некрасовка, ЮВАО – Люберцы, МО
Жилой комплекс «Некрасовка» уже несколько лет является эталоном доступного жилья в «старой» Москве. Сегодня цены в этом масштабном проекте начинаются от 3,95 млн рублей. Причем не за компактную студию, а за полноценную «однушку» площадью более 30 «квадратов». По соседству, но на территории подмосковных Люберец, возводится ЖК «Люберцы 2018», где порог входа ниже более чем на миллион. Впрочем, за 2,74 млн рублей здесь можно приобрести студию площадью 25 кв. м. А сопоставимое по площади с «Некрасовкой» жилье обойдется в 3,02 млн рублей, то есть на 900 тыс. дешевле.
Ново-Переделкино, ЗАО – Одинцово, МО
ЖК FoRest – это еще один «свежий» проект, вышедший на рынок «старой» Москвы в третьем квартале. В расположенной в районе Ново-Переделкино новостройке минимальная стоимость квартиры составляет 4,72 млн рублей за 29,9 кв. м с предчистовой отделкой. Почти пять миллионов – это серьезный бюджет для Московской области. Так, в ближайшем проекте с сопоставимыми характеристиками – ЖК «Одинцово-1» – за 4,77 млн рублей можно приобрести «двушку» площадью 50,3 кв. м с отделкой «под ключ». А порог входа в проекте составляет 2,13 млн рублей.
Северное Бутово, ЮЗАО – Видное, МО
Район Северное Бутово представляет жилой комплекс «Гринада». Самая доступная квартира в проекте обойдется в 5,08 млн рублей за лот площадью 30 с небольшим квадратных метров. В качестве пары эксперты «Метриум» подобрали комплекс «Зеленые Аллеи» в Видном – административном центре расположенного по соседству от Северного Бутово подмосковного Ленинского района, в котором за 3,35 млн рублей можно приобрести квартиру более серьезной площади – 44,36 кв. м.
Косино-Ухтомский, ВАО – Люберцы, МО
В районе Косино-Ухтомский в сентябре 2018 года стартовали продажи в ЖК «Дмитриевский». Минимальная стоимость квартиры на сегодняшний день составляет 5,22 млн рублей. Примерно в километре от этого проекта ведется строительство жилого комплекса «Люберцы парк», где самое доступное жилье обойдется в 2,66 млн рублей. При этом в данном случае объекты нужно уравнивать по площади: в «Дмитриевском» самая дешевая квартира имеет габариты 38,32 кв. м, в «Люберцы парк» – 19,8 кв. м. А лот площадью 39,4 кв. м стоит 4,08 млн рублей, то есть более чем на миллион дешевле.
Митино, СЗАО – ГО Красногорск, д. Путилково, МО
Жилой комплекс «МИР Митино» в одноименном районе Северо-Западного округа предлагает покупателям приобрести квартиры по цене от 5,26 млн рублей. Это будет «однушка» площадью 37,5 кв. м в панельном доме. Рядом возводится ЖК «Большое Путилково» с монолитными домами, цены в которых начинаются от 2,89 млн рублей за студию 24,3 кв. м. А однокомнатная квартира с готовой отделкой площадью 37,6 кв. м обойдется в 3,97 млн рублей.
Южное Бутово, ЮЗАО – Ленинский район, д. Бутово, МО
В московском районе Южное Бутово на сегодняшний день представлены два жилых комплекса: «Столичные поляны» и «Эталон Сити». Минимальные цены в них – 6,09 млн и 6,73 млн рублей соответственно. В обоих случаях это однокомнатные квартиры площадью чуть более 40 кв. м. На подмосковном рынке в данной локации реализуется жилой комплекс «Бутово парк». И минимальная площадь, и минимальная стоимость в этом проекте в два раза ниже. А сопоставимая по площади квартира будет стоить 4,42 млн рублей.
Северный, СВАО – Химки, МО
Последняя пара – это район Северный Северо-Восточного округа и подмосковные Химки. Эти локации находятся на значительном расстоянии друг от друга, но примерно на равном удалении от МКАД. Выбор в пользу Химок пал из-за того, что в микрорайоне «Северный» квартиры продаются в уже сданном доме, поэтому для сравнения подбирался также готовый объект. Это ЖК «Альтаир», цены в котором начинаются от 3,99 млн рублей за 37 кв. м. В «Северном» минимум составляет 8,06 млн рублей (64,6 кв. м). Как видно, габариты лотов отличаются почти на 30 «квадратов». Поэтому более уместно для сравнения приводить «двушку» в «Альтаире» площадью 69,2 кв. м. Ее стоимость – 6,09 млн рублей, то есть почти на 2 млн рублей дешевле.
«Девелоперы, реализующие проекты в районах Подмосковья, прилегающих к столичным, находятся в очень жестких конкурентных условиях, – Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Переманить покупателя из столицы одной лишь ценой вряд ли удастся. Успеха можно достичь только за счет продуманного до мелочей проекта, в котором создаются сопоставимые или даже лучшие условия для жизни. Поэтому при разработке концепции нашего жилого комплекса мы отталкивались от формулы «на класс выше». Наши покупатели получают продукт, по характеристикам соответствующий бизнес-классу, но по цене «комфорта».
«Разница в стоимости квартир в сопоставимых по характеристикам новостройках в соседних районах Москвы и Подмосковья может составлять миллион рублей и более, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По сути, это и есть цена московской прописки. При этом для многих покупателей жилья в массовом сегменте сумма с шестью нулями является очень чувствительной. Поэтому, когда речь идет о приобретении жилья за МКАД, вариант с квартирой в подмосковной новостройке выглядит очень привлекательно. Естественно, при выборе нужно учитывать массу нюансов: транспортную доступность, качество и скорость строительства, наличие отделки и собственной инфраструктуры и т.д. Но если эти параметры совпадают, то на столичной регистрации вполне можно сэкономить. Впрочем, есть исключения, когда имеет смысл переплатить. Речь идет о столичных новостройках, расположенных за МКАД, но рядом с метро: FoRest, «Гринада», «Мещерский лес», «Лучи» и «Некрасовка». В этих проектах более высокие по сравнению с Подмосковьем цены обусловлены еще и шаговой доступностью подземки. А это преимущество дорогого стоит».
