Закон 478-ФЗ, направленный на форсирование реформы долевого строительства, распространяет эскроу-счета на все проекты независимо от даты первого ДДУ. Чтобы не сломать экономику уже реализуемых ЖК, были предложены параметры, освобождающие новостройки от эскроу-счетов с 1 июля 2019 года. Изначально требования были довольно жесткими, однако затем Минстрой озвучил более мягкие критерии. В этих условиях большая часть застройщиков сможет сохранить старую схему привлечения средств, а реформа фактически возвращается к первоначальным параметрам и более плавному переходу отрасли на эскроу-счета.
Отправной точкой реализации реформы можно считать октябрь 2017 года. Президентом были поручены задачи по разработки Дорожной карте, опубликованной в декабре этого же года. Согласно первоначальным параметрам были выделены три этапа законодательных преобразований. Подготовительный был нацелен на разработку нормативной базы, переходный предусматривал возможность свободного выбора схемы реализации квартир, завершающий закреплял обязательное применение эскроу-счетов на рынке недвижимости. Важной особенностью было положение, что новые правила не распространялись на проекты, запущенные до 1 июля 2019 года, что обеспечивало равномерный процесс перехода отрасли на новые правила работы.
Однако на практике не обошлось без недочетов и сбоев в реализации реформы. Нормативная база, которая должна быть готова к 1 июля 2018 года, продолжает дописываться до сих пор. С переходным этапом также возникли сложности. Изначальные ориентиры в виде 30% всех ДДУ, заключаемых с помощью эскроу-счетов, не были достигнуты. За первые полгода переходного этапа данный механизм занимает лишь малую часть рынка – реализуемые проекты единичны и почти не влияют на общую картину рынка.
Кроме того, застройщики к лету 2018 года поспешили запустить большое количество проектов, не подпадающих под новые правила рынка, что в свою очередь могло растянуть реформу еще на несколько лет. Чтобы не допустить проволочек в реформировании рынка, в декабре 2018 года был принят закон, распространивший эскроу-счета и на старые, и на новые проекты. Предполагалось, что исключения составят дома в высокой степени готовности – согласно критериям, установленным правительством РФ. Такой «поворот» ускоряет переход отрасли на эскроу-счета, но при этом создает проблему «смешанных проектов». То есть тех домов, которые частично были реализованы по старым правилам, а с 1 июля 2019 года переходят на эскроу-счета.
«Такие объекты, потеряв право на прямое привлечение средств дольщиков, должны перейти на банковское кредитование, что ставит под удар новостройки с низкой «маржинальностью». Убыточные проекты находятся вне интересов банков и рискуют не получить от них финансирования, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». - Вырисовывается «зона риска», которую Минстрой оценил в 30% проектов, аккумулирующих 14 млн кв.м недвижимости. В итоге сформировался парадокс: попытка форсирования перехода на новые правила работы, которая должна была решить проблему обманутых дольщиков, способствует появлению новых обманутых дольщиков».
На этом фоне были озвучены новые критерии, позволяющие застройщику сохранить право на прямое привлечение средств: наличие 10% заключенных ДДУ и 30% строительной готовности. Также в отдельных ситуациях предусматриваются понижающие коэффициенты. Например, до 15% к проектам РЗТ (развитие застроенных территорий) и до 6% для стратегических застройщиков.
«Столь «мягкие» критерии позволяют прогнозировать, что большая часть застройщиков продолжит реализацию проектов в рамках прежнего механизма финансирования с 1 июля 2019 года», - резюмирует Дмитрий Логинов.
