Впервые с 2015 года в III квартале 2019 года все три главных показателя спроса на рынке московского жилья – сделки со «вторичкой» и «первичкой», а также ипотека – продемонстрировали снижение, подсчитали эксперты «Метриум» на основе свежих данных Росреестра. В наибольшей степени снизился спрос на строящееся жилье, где количество договоров долевого участия сократилось на 19%.
Начало делового сезона и окончания отпускного периода не остановило падение спроса на жилье в Москве. В III квартале число договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) составило 16,2 тыс., что на 19% меньше, чем в III квартале 2018 года, когда московский Росреестр зарегистрировал почти 20 тыс. таких соглашений. Все три прошедших месяца продемонстрировали негативную динамику относительно аналогичных периодов прошлого года, отмечают эксперты «Метриум», хотя в сентябре было заключено все же на 12% больше ДДУ (5,6 тыс.), чем в августе (5 тыс.).
«В третьем квартале главным фактором, негативно повлиявшем на показатели спроса на новостройки в Москве, на мой взгляд, была реформа, – отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – В июле начался переходный период в строительной отрасли: застройщики продавали по новой схеме через эскроу-счета и занимались поиском банковского финансирования для своих проектов. Между тем, реализация строящегося жилья по старой модели была разрешена не всем, из-за чего во многих комплексах была приостановлена регистрация сделок, что отразилось на статистике. Таким образом, полагаю, к концу году ситуация стабилизируется».
Вместе с тем, отмечают аналитики «Метриум», количество заключенных в январе-сентябре 2019 года ДДУ все же на 17% превышает показатель аналогичного периода 2018 года. Это значит, что спрос хотя и имеет тенденцию к снижению, но в целом остается на высоком уровне.
В ипотечном секторе продолжается спад. В III квартале в Москве были зарегистрированы 21,7 тыс. сделок с привлечением кредита для покупки жилья (как готового, так и строящегося). Между тем, в III квартале прошлого года Росреестр зарегистрировал 24,7 тыс. таких соглашений. Таким образом, в годовом выражении спрос на жилищные займы снизился на 12%. Несмотря на начало активного сезона на рынке недвижимости, число ипотечных сделок в сентябре (6,6 тыс.) снизилось как по сравнению с прошлым сентябрем (7,7 тыс.), так и в сопоставлении с августом (7 тыс.).
В целом с начала года спрос на ипотеку увеличился всего на 2% по сравнению с январем-сентябрем 2018 года. Всего в столице было заключено 64 тыс. таких сделок.
На рынке готового жилья, большая часть которого представлена вторичными объектами, в III квартале также был зафиксирован спад. В этот период в Москве по договорам купли-продажи было приобретено 33,3 тыс. квартир против 37,5 тыс. в III квартале 2018 года. Спрос в этом сегменте, таким образом, снизился в годовом выражении на 11%. В сентябре Росреестр зарегистрировал 10 тыс. сделок купли продажи, что меньше, чем в августе (10,7 тыс.) и июле (12,6 тыс.). Таким образом, сентябрь стал самым неудачным месяцем III квартала для собственников квартир. С начала года в этом сегменте зафиксировано 105,3 тыс. сделок, что на 0,3% меньше, чем за первые три квартала 2018 года.
«Главными факторами сокращения спроса на рынке жилья в Москве стали рост ставок по ипотеке, повышение цен на жилье, сокращение доходов населения и реформа долевого строительства, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Напомню, что со второй половины 2018 года начали повышаться ставки по кредитам, которые к апрелю 2019 года достигли уровня 10,5%, хотя за год до этого они варьировались от 9% до 9,5%. Это снизило активность клиентов и отразилось в статистике сделок во всех трех разрезах рынка (новостройки, «вторичка», ипотека) как раз в III квартале. Ипотека дорожала на фоне продолжающегося падения доходов и быстрого роста цен на жилье в Москве (на 6-7% в сравнению с прошлым летом). Внесла негативную лепту и реформа долевого строительства, правда, она повлияла только на сектор строящегося жилья.
Впрочем, драматизировать ситуацию не нужно: за прошлое лето ставки по кредитам вновь сократились (до 9,3% в среднем) и положительный эффект от этого мы увидим уже до конца 2019 года. Помимо этого, имеет место и эффект высокой базы, ведь в прошлом году рынок достиг пиковых значений спроса, которые мы никогда не наблюдали. Соответственно, даже сокращение числа сделок в пределах 15-20% можно считать скорее коррекцией, нежели падением».
