Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2019 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнерами из CBRE. Агрессивная ценовая политика столичных застройщиков в сочетании с повышением ставок по ипотеке привели к снижению спроса на новостройки, который тем не менее сохраняется на высоком уровне. Позволит ли очередной цикл снижения ставок по кредитам вернуть покупательскую активность на прежнюю высоту – рассказала в своем выступлении Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Рекордный рост цен на массовые новостройки Москвы
Главным предварительным итогом 2019 года стал быстрый рост цен на рынке первичного жилья. Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте новостроек достигла к ноябрю 173 тыс. рублей, что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений. Впрочем, этот процесс начался еще в 2018 году на фоне ипотечного бума, но в 2019 году рост цен продолжился, хотя спрос начал снижаться. Предыдущий ценовой пик был зафиксирован в 2015 году, когда «квадрат» подорожал до 160 тыс. рублей, после чего год расценки снижались, достигнув «дна» в середине 2016 года (141 тыс. рублей). Затем цены постепенно росли, но в 2018 году рост ускорился, преодолев предыдущий пик в декабре (162 тыс. рублей).
Повышение цен было характерно не только для массового сегмента. В 2019 году средний «квадрат» заметно подорожал во всех основных секторах московского рынка новостроек. За три квартала массовые квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (квадратный метр в них стал стоить соответственно 173 тыс. и 182 тыс. рублей). Квартиры бизнес-класса выросли в цене на 4% (237 тыс. рублей за кв.м), а апартаменты – на 7% (259 тыс. рублей). В Новой Москве «квадрат» подорожал с начала года на 8% (до 124 тыс. рублей).
Основными причинами столь внушительной ценовой динамики стал высокий спрос (в 2016-2018 гг. число сделок с новостройками нарастало, преодолев докризисные показатели), рост себестоимости строительства, а также реформа долевого строительства.
«В 2019 году мы наблюдали случаи очень интенсивного роста цен во многих проектах строящихся жилых комплексов, – заявила Наталья Сазонова. – В какой-то степени он был спекулятивным, потому что повышение расценок происходило на фоне подготовки перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам. Хотя повышение цен было почти повсеместным явлением, на новую модель финансирования перешли только 15% строящегося жилья. По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы. Затем за счет этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты, пусть даже спрос при этом сократился или стал умеренным».
Помимо реформы, цены вверх подтолкнула инфляционная волна, вызванная девальвацией рубля в 2018 году, повышение тарифов естественных монополий, а также рост налоговой нагрузки (в частности, повышение НДС). Увеличивающиеся издержки прямо отражаются на стоимости жилья.
«Еще три года назад уровень стоимости 170 тыс. рублей за кв.м был характерен для старта продаж некоторых новостроек бизнес-класса в Москве, а сейчас эта цена стала средней нормой для рынка массовых жилых комплексов, – пояснила Наталья Сазонова. – В этом не было бы большой проблемы, если бы цены повышались на фоне соразмерного увеличения спроса и повышения благосостояния потенциальных покупателей. Но в этом отношении ситуация на рынке в 2019 году изменилась по сравнению с 2018 годом. Со второй половины текущего года мы начали фиксировать сокращение активности клиентов».
Динамика спроса вошла в «красную зону»
В целом за 10 месяцев 2019 года в Москве было заключено больше договоров долевого участия, чем в тот же период 2018 года. В старых границах спрос вырос на 11%. Однако если сравнивать динамику сделок месяц к аналогичному месяцу предыдущего года, то мы увидим, что со второй половины 2019 года спрос сокращается. В августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты бывают очень активными.
В большей степени тенденция к снижению роста проявилась в Новой Москве, где с июня количество заключенных ДДУ начало сокращаться. За 10 месяцев 2019 года спрос на новостройки ТиНАО уменьшился на 11%.
«Основные причины снижения активности клиентов – это рост цен, а также повышение ставок по ипотеке, которое началось во второй половине 2018 года и достигло пика весной 2019 года, – подчеркнула Наталья Сазонова. – Хотя сейчас ставки снижаются, в статистике отражаются те сделки, которые заключались в период повышенных ставок. Поэтому спрос в Новой Москве сократился заметнее, чем в «старой». Местные покупатели чувствительнее воспринимают рост цен и больше зависят от ипотеки. Помимо этого имели место проблемы с регистрацией сделок по новым правилам, которые приняли в Новой Москве массовый характер».
Ипотечные ставки – главный фактор спроса на рынке
В 2019 году ставки по ипотеке заметно возросли. Впервые в российской истории базовые ставки по ипотеке опустились на уровень 9-9,5% годовых летом 2018 года, но после девальвации рубля начали повышаться, достигнув 10-10,5% весной 2019 года. Негативный эффект от этого повышения уже проявился, что выразилось в сокращении ипотечных сделок в годовом выражении, начиная с мая 2019 года. Однако весной Центробанк перешел к смягчению кредитно-денежной политики, и сейчас базовые ставки по кредиту вновь вернулись на уровень 9% годовых. В полной мере позитивный эффект от этой коррекции мы будем наблюдать уже в следующем году, прогнозирует Наталья Сазонова.
В целом по предварительным итогам 2019 года с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» Москве и 56% соглашений в Новой Москве. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам на рынке строящегося жилья между тем к сентябрю вновь сократилась до 9% годовых.
«Нужно понимать, что ипотека – это не панацея для рынка жилья, необходим рост доходов населения, – прокомментировала Наталья Сазонова данные по выданным кредитам. – Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос также, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов».
Реформа долевого строительства замедила девелоперскую активность
Переход к новой модели финансирования жилищного строительства привел к уменьшению количества новых проектов новостроек на рынке Москвы. За 11 месяцев 2019 года в продаже появилось 57 новых объектов, тогда как за аналогичный период прошлого года линейка предложения столичных девелоперов пополнилась 87 новыми проектами.
«В начале года застройщики не спешили выводить в продажу новые объекты, так как это грозило перспективой переводить их на соверешнно другую модель привлечения средств уже в середине года, – заявила Наталья Сазонова. – Во второй половине года застройщики были озадачены поиском кредитов под свои проекты, что также внесло коррективы в их планы. Поэтому общей для большинства «игроков» рынка стратегией стала концентрация на завершение текущих строек, а не старт новых».
Несмотря на это общий объем предложения первичного жилья в Москве сохраняется на высоком уровне и дефицит новостроек столице пока не грозит. Общий объем предложения оценивается в 3,5 млн кв.м, что сопоставимо с показателем конца 2018 года (3,6 млн кв.м.).
Между тем уже 15% столичных новостроек продаются по новой схеме с использованием эскроу-счетов. Больше всего таких объектов в массовом сегменте (25%), затем следует премиальный и элитный сектор (23%) и новостройки бизнес-класса (17%).
Прогноз: рынку поможет доступная ипотека и солидные скидки
«Дальнейшая динамика рынка новостроек будет определяться в основном доступностью ипотеки, – резюмировала Наталья Сазонова. – При сохранении текущих ставок, скорее всего, нас ожидает дальнейшее сокращение активности клиентов примерно до 10-15% по сравнению с показателями конца 2018 года. Уверенности в том, что ставки по кредиту снизятся до нового рекордно низкого уровня (7-8%) пока нет. На этом фоне девелоперам придется смягчать ценовую политику, чтобы сохранить приемлемые темпы продаж. Скорее всего, это выразится первоначально в повышении среднего размера скидки с текущих 4% до 5-7%. В отдельных проектах возможно и прямое снижение цен. При этом с учетом продолжающейся стагнации доходов населения вырастет доля ипотечных сделок в продажах новостроек примерно до 52-56%. Также будет распространяться и новая схема реализации новостроек с использованием эскроу-счетов. В следующем году доля предложения таких объектов может увеличиться до 40%».
